Земля под зданиями как оформить

Строящееся здание вышло за пределы земельного участка

Три года назад я выиграл аукцион по продаже права аренды земельного участка для целей «Строительство магазина» сроком на три года. На данный момент здание построено приблизительно на 90%, в том числе все коммуникации и внутренняя отделка. Не готов только фасад.

Для того, чтобы продлить аренду я пошел комитет по управлению имуществом, оттуда меня послали в БТИ для того, чтобы получить акт о степени готовности здания. Техник БТИ выехал на участок и обнаружил, что здание вышло задней частью за границы земельного участка приблизительно на 30 см. Это произошло из-за того, что участок оказался не прямоугольником, а ромбом. Там начинаются земли населенных пунктов. Теперь в БТИ говорят, что я не смогу поставить здание на кадастровый учет. А срок аренды заканчивается и, как я понял, у меня из-за этого могут быть проблемы в том числе и с продлением аренды.

Что делать в этой ситуации? Я понимаю, что каким-то образом нужно выделить и взять в аренду этот участок земли, на который вылезло здание, но как это сделать и с чего начинать?

Ответы юристов (15)

Ситуация нестандартная. и какой-либо внятно прописанной процедуры в этом случае нет.

На мой взгляд, на обратиться в местную администрацию с заявлением о предоставлении этого земельного участка тоже в аренду. Для этого межевать этот участок придется. и объединять с первым участком (иначе здание окажется на разных участках).

А проект не делали? ППроектировщики не привязывали здание к границам участка?

Уточнение клиента

Проектировщики здание конечно привязывали. Найти, того, кто допустил ошибку, а главное предъявить ему невозможно. Вопрос сейчас стоит: «Что делать?»

06 Мая 2015, 13:53

Есть вопрос к юристу?

Поясните пожалуйста, а при аренде участка уточнялись ли его границы?

Уточнение клиента

Да, перед началом строительства я вызывал специалистов и они колышками отбили границы участка. А как это может повлиять на мои дальнейшие действия?

06 Мая 2015, 13:55

А данное межевание утверждалось собственником участка и зарегистрирован ли Ваш договор аренды в росреестре?

Уточнение клиента

Собственник — я. Это было 3 года назад, утверждал я что либо или нет сейчас не помню. Каких либо документов на этот счет скорее всего не сохранилось. Договор конечно же зарегистрирован в росреестре.

06 Мая 2015, 14:18

Уважаемый Николай! Здравствуйте! Вопросов действительно масса: так, а был ли отмежеван земельный участок или нет (т.е. точно определены координаты поворотных точек земельного участка), получали ли градостроительный план на земельный участок и разрешение на строительство (см.ст.ст.46,51 Градостроительного кодекса РФ).

Если все было, то вопросы либо к строителям либо к проектировщикам (а может и к тем и к тем).

Получается строились без учета красных линий, минимальных отступов от границ смежных земельных участков, имеющихся возможных строений.

Здесь масса неясностей и вариантов действий как по зданию (смотреть договор строительного подряда, договор с проектной организацией) так и по земле.

Возможно придется признавать кадастровую ошибку кадастровому инженеру, который вначале делал межевой план (или описание), далее делать уточнения в порядке ст.39 Федерального закона от 24.07.2002 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Уточнение клиента

Участок отмежеван был. Градостроительный план на земельный участок получен был, разрешение на строительство, разумееется, тоже было получено. Кадастровый инженер все сделал верно, уже проверили. Виноваты, скорее всего, строители, но претензий к ним по ряду причин я предъявить не могу, вопрос то был и остается, что делать мне, как собственнику здания?

Куми продал здание без з/у. Как оформить землю?

Добрый день. Мною недавно была приобритена двухэтажная пристройка к трехэтажному зданию. И здание и пристройка в нежилом фонде. На протяжении последних 5-7 лет КУМИ частями распродавал данную недвижимость (здание и пристройку). После оформления сделки купли-продажи за нами не оказалось закрепленным никакого участка земли. Я заказал выписку по земельному участку на котором стоит недвижимость, весь участок под зданием (под обеими секциями) находится в муниципальной собственности. В КУМИ также подтвердили, что землю нужно размежевывать соответственно площадям. Планирую делать реконструкцию здания с целью надстройки третьего этажа, а также хочу организовать у своей части здания парковку. И разумеется, хотелось бы это сделать на земельном участке, который будет принадлежать на праве собственности.

Если не ошибаюсь, исходя из судебной практики, собственник отдельностоящего недвижимого имущества имеет приоритетное право на приобретение земельного участка находящегося под зданием. Касаемо того, насколько земельный участок будет больше площади первого этажа — это уже другая история, которая зависит от многих факторов.

Главная задача — получить свидетельство собственности на землю и сделать это как можно быстрее, т.к. есть вероятность что собственник большей части здания может выкупить весь земельный участок для рейдерства.

Есть ли конкретные законодательные требования, на которые можно опираться для получения земельного участка?

Какой порядок действий?

Если это будет аукцион, есть ли вероятность других участников или есть другие пути приобретения?

Ответы юристов (10)

Есть ли конкретные законодательные требования, на которые можно опираться для получения земельного участка?

Да, конечно, есть в ГК РФ и ЗК РФ, а именно:

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Опираясь на указанную статью ГК РФ, Вы вправе требовать предоставления участка, но чтобы определить его границы, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для оформления межевого плана участка, постановки его на кадастровый учет и в дальнейшем регистрацией права собственности на данный участок. В данном случае такое возможно путем выкупа участка у КУМИ, либо взять его в аренду, в общем, что будет приемлемо для Вас.

Если это будет аукцион, есть ли вероятность других участников или есть другие пути приобретения?

Считаю, что у Вас есть преимущественное право и аукциона здесь не будет.

ст. 11,4 ЗК РФ: 1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.6. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

ст. 39,20 ЗК РФ: 1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Касаемо приведённой мной выше ст.552 ГК РФ, то её возможно не применять в данном случае, так как участок находится в муниципальной собственности, а пользование такой землёй является платным и соответственно есть возможность либо выкупа, либо получения участка в аренду.

Есть вопрос к юристу?

Если у Вас в собственности не все здание, то для приобретения права долевой собственности на земельный участок под зданием имеют все собственники помещений в здании.

Заявление должны подавать все собственники.

Основание получения прав на земельный участок статья 35 Земельного кодекса РФ.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

На этом же основании Вы можете не оформлять права на земельный участок, он и так находится в Вашем пользовании.

Смотрите так же:  Лицензия на сервер 1с предприятие

В этом случае плату за пользование земельным участком КУМИ может с Вас получать в судебном порядке как неосновательное обогащение.

С уважением! Г.А. Кураев

Заявление должны подавать все собственники.

Вношу поправку, с учетом судебной практики и разъяснений судов высших инстанций достаточно обращения одного из собственников.

Как отмечено в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11 августа 2016 г. N 303-КГ16-9134 положения ст. 39.20 ЗК РФ и ст. 26 Закона N 122-ФЗ прямо предусматривают возможность заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора по заявлению одного из сособственников объекта недвижимости; названные нормы не содержат требований об обязательном представлении таким лицом информации об остальных сособственниках этого объекта;
департамент в силу ст. 7 Закона N 122-ФЗ не лишен доступа к персональным сведениям иных собственников объекта и имел возможность в силу ч. 7 ст. 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 названной нормы с предпринимателем, обратиться в суд с требованием о понуждении остальных правообладателей здания, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды; ликвидация одного из собственников объекта недвижимости вследствие его несостоятельности (банкротства) не лишает остальных собственников права на получение в пользование земельного участка, необходимого для эксплуатации этого объекта.
Согласно п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Таким образом, Вы вправе инициировать процедуру межевания земельного участка и предоставления его Вам в аренду.

С уважением! Г.А. Кураев

Уточнение клиента

В таком случае всех остальных собственников тоже обяжут заключить договор аренды или оформить собственность. Но не все хотят этого, так как это требует дрполнительных расходов в виде платежей за аренду или плату за приобретение з/у и налога на имущество.

Если они против расходов, как в таеом случае быть мне?

26 Ноября 2017, 10:53

Главная задача — получить свидетельство собственности на землю и сделать это как можно быстрее, т.к. есть вероятность что собственник большей части здания может выкупить весь земельный участок для рейдерства.

Такого быть принципиально не может, поскольку участок может поступить только либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, либо в долевую собственность при его выкупе всеми участниками. Все иные варианты будут нарушением прав остальных участников, на что муниципалитет и сам не пойдет учитывая возможные неблагоприятные последствия от такой продажи

Есть ли конкретные законодательные требования, на которые можно опираться для получения земельного участка?

Это Вам коллеги уже подсказали.

Если это будет аукцион, есть ли вероятность других участников или есть другие пути приобретения?

Аукциона тут быть не может поскольку претендентом на приобретение является только собственник/собственники здания.

В дополнение к мнению коллег дополню еще одной выдержкой из ст. 39.20 ЗК РФ

ч. 2 В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Вы писали, что несмотря на то, что Ваше нежилое помещения является пристройкой к основному зданию, оно являетсязданием, то да у Вас исключительное право, при условии соблюдения ст. 11.9 ЗК РФ.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Предельные же размеры указаны в Правилах землепользования и застройки Вашего муниципального образования.

Уточнение клиента

У нас участок выделенный желтым цветом! Здание относительно него смещено, это сбои в кадастровой карте. Мы занимаем крайнюю правую часть, примерно 1/5 от всего здания. Участок правильной формы. Черной линией отмечено, какую часть хотим приобрести мы.

Если все собственники откажутся вступать в собственность или брать в аренду из-за доп. расходов, значит мы не сможем приобрести этот участок?

26 Ноября 2017, 11:29

Если земельный участок у Вас в городе Ярославле, то действует следующий порядок, там же по ссылке бланки документов и регламент.

Предоставление земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения.

С уважением! Г.А. Кураев

В таком случае всех остальных собственников тоже обяжут заключить договор аренды или оформить собственность. Но не все хотят этого, так как это требует дрполнительных расходов в виде платежей за аренду или плату за приобретение з/у и налога на имущество. Если они против расходов, как в таеом случае быть мне?

В судебном порядке могут всех обязать заключить договор аренды.

Вот пример судебной практики в подтверждение

Но не все хотят этого, так как это требует дрполнительных расходов в виде платежей за аренду или плату за приобретение з/у и налога на имущество. Если они против расходов, как в таеом случае быть мне?

Дело в том, что даже если не будет кем-то заключен договор аренды, то с них все равно будет взиматься сопоставимая сумма, поскольку пользование землей в РФ является платным.

По поводу приобретения, естественно в случае если не все собственники готовы приобретать з/у, то он приобретен не будет.

Если все собственники откажутся вступать в собственность или брать в аренду из-за доп. расходов, значит мы не сможем приобрести этот участок?

Приобрести участок действительно придется всем вместе. А вот аренда, от нее никак не уйти даже не желающим заключать договор — либо понудял заключить, как правильно указал коллега Кураев, либо взыскивать будут как неосновательное обогащение.

Если разделите участок и будут соблюдены требования к минимальной площади ЗУ указанных в ПЗЗ — то сможете, при условии, что Ваш объект недвижимости является зданием. Иначе, как указали коллеги, могут понудить других собственников заключить только договор аренды, но не купли-продажи.

Чтобы «простимулировать» собственников к оформлению земли можно пожаловаться в Росреестр. Скорее всего не накажут, но думаю их приход скажется положительным образом на оформлении ЗУ.

Самовольное занятие земельного участка

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
Примечания:
1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.
2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.

Смотрите так же:  Приказ на производственную практику без оплаты

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Оформление в собственность недостроя на арендованной земле

Здравствуйте у меня в аренде земля под строительство на три года ( после торгов ) на основании оформленного недостроя мне продлили срок аренды на три года для завершения строительства. Какие варианты есть у меня что бы не отняли участок если не дрстрою? Могу ли я выкупить или ещё что то на основании оформленного недостроя ?

Ответы юристов (1)

Эдуард, добрый день!

Единственный вариант это выкупить участок в собственность.

Важно понимать, целевое назначение земельного участка.

Если он Вам выдан как физическому лицу для ИЖС или ЛПХ.

Тогда есть возможность выкупить без проведения торгов — пп.10 п.2 ст. ст.39.3 Земельного кодекса

Уточнение клиента

В выкупе отказали мне. По участку проходит красная линия. Участок выдан после проведения торгов под строительство коммерческой недвижимости . после окончания срока мне пролили договор на три года на основании оформленного недостроя ( сказали что дальше не продлят если не дострою)

06 Января 2017, 13:37

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Право собственности на участок под зданием

На публичных торгах мною был приобретен лот в составе доли в паркинге в размере 64/1000 и доли в земельном участке на котором расположено пятиэтажное офисное здание (паркинг в его цоколе). Размер доли большой — 685/1000 и явно не соответствует принадлежащей мне площади в здании. Ситуация такая, что принадлежащей мне долей в земельном участке безвозмездно пользуются иные лица, а я должен платить за нее немалый налог. Что можно сделать, кроме отказа от права собственности на долю в земельном участке?

Уточнение клиента

Земельный участок расположен под зданием, соответственно в моем понимании является неделимым. Разделен на три доли 685/1000 — моя, 201/1000 и 114/1000 принадлежат двум юр. лицам и примерно соответствуют принадлежащим им площадям в здании. Остальные собственники помещений прав на землю не имеют. От обсуждения вопроса выкупа или аренды отказываются их и так все устраивает.

27 Июля 2016, 11:38

Ответы юристов (6)

Здравствуйте. Если вы собственник и границы доли определены, то вы можете требовать плату за использование вашего земельного участка, но для этого опять же нужно чтобы конкретно было определено где ваша доля.

Попробуйте договорится о компенсации в досудебном порядке, а если не получится, то обратится в суд, определить порядок пользования ЗУ и уже далее просить установить плату за пользование Вашей частью ЗУ.

Есть вопрос к юристу?

Вы можете предложить заключить договора аренды другим собственникам на Вашу долю земельного участка либо взыскать плату за бездоговорное пользование Вашим земельным участком.

Статья 65. Платность использования земли

1. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

2. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

4. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

5. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

С уважением! Г.А. Кураев

Либо как вариант арендную плату договорится установить, но опять же нужно определить где Ваша часть ЗУ.

Просто доля это еще не определённая часть ЗУ.

Статья 607. Объекты аренды
1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Статья 614. Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Тогда сложнее. Зданием пользоваться имеют право собственники, арендаторы и т.д. и определить где чей ЗУ не получится, да и не даст ничего на мой взгляд. Можно конечно попробовать указать, что собственники пользуются большей частью земли под зданием, но это не факт что получится если помещения они занимают свои, а вы свои.

А вот в отношении тех у кого нет права собственности можно попытаться, но и тут гарантий никаких. Несмотря на то что пользование землёй платное. Но нужно доказать что вашей частью пользуются.

Я думал земля вокруг здания.

Тогда боюсь что только если продать. Выделить вы его не сможете свой кусок

552 ГК РФ
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования

Поскольку обязать заключить договор аренды Вы собственников не можете, то можете взыскать с них неосновательное обогащение в размере арендной платы, пропорционально их долям на Вашей доле.

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Статья 654. Размер арендной платы

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

С уважением! Г.А. Кураев

Полагаю наиболее оптимальным вариантом, имеющим наибольшие шансы на положительный для вас результат, является иск о взыскании неосновательного обогащения предложенный Кураевым Г.А.

сособственников земельного участка указываете третьими лицами на стороне истца (на Вашей стороне),

ответчики все сособственники здания (кроме естественно Вас и других владельцев земельного участка),

Смотрите так же:  Требования к спортивной форме в школе

размер неосновательного обогащения каждого из ответчиков рассчитываете исходя из размера возможной арендной платы за весь участок, и делите пропорционально долям, или площадям собственников здания, получаете некоторую сумму Sn для каждого из ответчиком (эта сумма которую ответчик обязан заплатить за пользование всем участком).

Размер своих требований к каждому ответчику определяете как Tn= Sn*685/1000.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Земля под зданиями как оформить

Не всегда собственник здания или помещений является собственником земли, на которой расположен его объект недвижимости.

Однако, правом пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания своего помещения, обладает каждый собственник. И это право закрепил за собственниками объектов недвижимости Гражданский Кодекс Российской Федерации в ст. 552.

Права собственника недвижимости на земельный участок

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

То есть, вместе со строением покупатель здания или другого объекта коммерческой недвижимости, жилого дома (частного дома), гаража, сарая и других подобных объектов, приобретает те же права на участок, которыми обладал предыдущий хозяин.

Варианты оформления прав на землю под объектом недвижимости

Если продавец был собственником земли под принадлежащим ему строением, он обязан продать покупателю одновременно и строение, и землю. Земельный участок следует судьбе здания, он неразрывно с ним связан. В противоречие с этим вступает только юридическая ситуация, где помещение принадлежит продавцу целиком, а участок находится в долевой собственности и для продажи необходимо обязательно получить отказ сособственников.

Если продавец был арендатором — владел и пользовался землей по праву аренды, необходимо передать эти права новому собственнику. Например, по договору перенайма (что это такое и чем перенаем отличается от договора цессии), либо — нужно расторгнуть договор аренды и дать возможность следующему собственнику заключить свой договор аренды с собственником земли.

Если продавец обладает правом пожизненного наследуемого владения на землю, перед заключением договора купли-продажи он должен зарегистрировать свое право собственности на данный участок. А потом уже продать его вам вместе с объектом недвижимости, который построен на этом земельном участке.

Но часто бывает и так, что права на земельный участок под коммерческой недвижимостью не оформлены вовсе. То есть, земля государственная и находится в ведении соответствующего департамента региона, куда, в перспективе, можно будет обратиться за заключением договора аренды земельного участка под зданием или его части. И, впоследствии — выкупить. Но, даже в этом случае, покупатель будет иметь право пользоваться участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания принадлежащих ему помещений.

Возникает вопрос — как отразить существующее положение в договоре купли-продажи помещения коммерческого назначения?

Формулировка пункта договора купли-продажи о неоформленной земле

В начале договора, в пункте, где описывается предмет договора — строение, здание, необходимо упомянуть, что:

Права Продавца на земельный участок не оформлялись.

А потом где-нибудь в конце договора, например — после пункта о передаче объекта недвижимости, добавить пункт следующего содержания:

В соответствие со статьей 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации Покупатель приобретает право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания …. (объекта недвижимости, являющегося предметом договора).

То есть, ничего страшного в этом нет, договор купли-продажи помещений без земельного участка (при отсутствии оформленных на него прав продавца) заключать можно. Главное, правильно прописать этот момент в договоре.

Если вам была полезна эта информация, нажмите «Мне нравится» ))) Вам не трудно, а нам — приятно.

Как оформить земельный участок? Какие документы при этом необходимы?

Земельный участок подлежит оформлению в соответствии с действующим законодательством сразу после его приобретения.

Следует сразу определиться с таким понятием, как «приватизация». Часто при продаже земельных участков по объявлениям, указывается приватизирован он или нет. Собственно, приватизация – это действия владельца участка, направленные на его оформление в собственность.

Однако в некоторых случаях нет возможности приватизировать участок, т.е. оформить на него право собственности. Это, например, земельные участки, находящиеся в общественном пользовании (например городские парки), государственные заповедники, кладбища, земельные участки министерства обороны и т.п.

Кстати, хотим обратить Ваше внимание, что согласно земельному кодексу РФ любой гражданин РФ имеет право на бесплатное оформление земельного участка в собственность. Стоит отметить, что любое последующее оформление будет уже платным.

Существуют различные виды собственности при оформлении земельных участков. Так, Вы можете оформить участок на себя лично, или же можно вступить в совместную либо долевую собственность. Последнее характерно для лиц, ведущих какую-либо совместную коммерческую деятельность на данном участке.

Какие документы необходимы для оформления земельного участка?

Для регистрации земельного участка требуются:

  1. заявление, в котором должны быть сформулированы: цель использования земли (организация фермерского или личного хозяйства, строительство дома, огородничество и др), местоположение и размеры земельного участка
  2. копия документа, удостоверяющего личность
  3. договор купли-продажи
  4. заверенный кадастровый план земельного участка
  5. документы, содержание информацию о праве гражданина на земельный участок (рассматривается право бессрочного пользования земельным участком, либо право пожизненного наследуемого владения)

Каков порядок оформления земельного участка?

Для получения разрешения на оформление земельного участка, первым делом нужно подать заявление на оформление в министерство по управлению государственным имуществом. К заявлению прикладывают копию документа, подтверждающего личность гражданина. В зависимости от того, был участок приватизирован ранее или нет, заявление на оформление земельного участка будет рассматриваться исполнительной властью по одной из двух схем, от этого будет зависеть и время рассмотрения заявки. Решение об оформлении земельного участка должно быть принято не позднее 2 недель со дня подачи заявления, к сожалению, очень часто эта процедура занимает больше времени.

После того, как решение по оформлению принято, заявителю выдается на руки копия документа, подтверждающего данный факт. Заявитель на свои деньги производит замер границ земельного участка и получает заверенный кадастровый план. Как правило, на эти процедуры уходи около месяца. Затем в течении 5 дней государство заключает с заявителем договор о купли продажи земельного участка. Если же гражданин имеет право бессрочно пользоваться земельным участком, земельный участок достался ему по наследству или предоставлен государством бесплатно, то для оформления в собственность договор купли продажи не заключается.

Оформление земельного участка утверждает Федеральная регистрационная служба, в которую гражданин подает запрос на регистрацию, предоставляя следующие документы:

  1. копию документа, удостоверяющего личность
  2. решение, принятое исполнительной властью об оформлении земельного участка
  3. договор купли-продажи
  4. заверенный кадастровый план земельного участка

Все документы, кроме документа, подтверждающего личность, предоставляются в двух экземплярах: копия + подлинник.

Как оформить земельный участок при наличии на нём строений?

По закону собственники различных сооружений могут оформить земельный участок, на котором находится данное сооружение. Чтобы оформить земельный участок в собственность необходимо предоставить исполнительному органу собственника земли все документы, о которых говорилось выше, плюс ко всему предоставить документы, содержание информацию о праве гражданина на недвижимость.

Если здание является собственностью нескольких лиц, то заявление на оформление земельного участка должно быть составлено от всех собственников недвижимости. Земельный участок будет разделен между всеми собственниками.

Если часть здания является собственностью одних лиц, а другая часть здания принадлежит другим лицам на правах хозяйственного ведения, то заявление на оформление земельного участка подается всеми лицами с целью получения земельного участка в аренду. Договор аренды заключается Федеральной регистрационной службой в течении пяти дней с момента подачи гражданином разрешающего письма на предоставление земли, которое он получает в министерстве по управлению государственным имуществом.