Залог единственного жилья по кредиту

Как признать договор залога единственного жилья недействительным?

в 2007 году был заключен кредитный договор и договор залога (ипотеки)третьих лиц. В 2015 году банк обратился за взысканием кредитной задолженности с заемщика и обращением взыскания на предмет ипотеки к залогодателю. Было вынесено решение об обращении взыскании на единственное жилье залогодателя. Сейчас хотим подать самостоятельный иск о признании договора залога недействительным по ст.336 гк и 446 гпк рф+ закон об ипотеке.

Ответы юристов (1)

Евгений, добрый день!

А какие основания Вы хотите указывать для признания договора недействительным?

Ведь согласно ст. 446 ГК, ст. 50 ФЗ Об ипотеке банк имеет право наложить взыскание на предмет ипотеки, даже если это жилье является единственным пригодным для проживания жильем.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Может ли банк взять в залог единственное жилье?

Может ли банк взять в залог единственное жилье? И все ли банки берут в залог единственное жилье. И я сама имею право отдать в залог единственное жилье.

Ответы юристов (5)

Взять в залог может, если Вы даете его в залог. Залог любой недвижимости в обеспечение исполнения любого обязательства, в том числе по договору займа или кредитному договору — это ипотека (стст. 1, 2 закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). И согласно ст. 446 ГПК РФ, взыскание на него может быть обращено, несмотря на то, что это единственное жилье. Потому как из исполнительского иммунитета исключается ипотека. Судите сами: «Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание». Обращение взыскания на ипотечное жилье может быть осуществлено в том числе в связи с просрочкой по кредиту, в обеспечение которого заложено жилье.

Есть вопрос к юристу?

Согласно п. 1 ст. 446 ГПК РФ

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
— жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

Как видите по общему правилу обращение взыскание на единственное жилье не допускается, но если оно является предметом ипотеки (залога), то на него может быть обращено взыскание.

Сам собственник вправе заложить свое имущество в обеспечение исполнения своих обязательств.

Но часто банки на практике отказываются брать в залог единственное жилье, так как с ним могут возникнуть проблемы при обращении на него взыскания, которые им не нужны.

Банки самостоятельно оценивают риски и решают возможность выдачи денег под ипотеку того или иного объекта недвижимости, в том числе и единственного жилья заемщика.

В соответствии с ГПК не может быть обращено взыскание по исполнительным документам на жилое помещение, если для граджданина являющегося должником и его семьи, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Но из этого правила исключается ипотека т.е. залог недвижимости, поэтому, если вы добровольно заложите своё единственное жильё, то в случае неуплаты кредита или нарушения срока оплаты на него может быть обращено взыскание. Что касаемо того любые ли банки пойдут на такой залог, то конкретный банк будет решать данный вопрос изучая ваши документы в том числе справки о платёжеспособности и если возникнут сомнения, что вы сможете оплатить кредит, да к тому квартира — для вас единственное жильё, вам могут отказать в кредите (на усмотрение банка).

Согласна с коллегами. Часто банки отказываются брать в залог единственное жилье, поскольку есть определенные риски реализации заложенного жилья. Банки не отказывают в залоге единственного жилья, только в случае оформления ипотечного кредита, то есть, когда заемщик приобретает жилье в кредит с одновременной передачей его в залог до полного погашения займа.

Согласно нормам закона, взыскание по кредиту не может быть направлено на жилую площадь, либо её часть в том случае, если она является для членов семьи должника и его самого единственным пригодным местом проживания. Но, при этом, законом не запрещено принимать в качестве залога единственное жилье в исключительных случаях, поскольку согласно п. 1 ст. 446 ГПК РФ:

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Смотрите так же:  Типовой договор купли-продажи земельного участка с домом 2019

Поэтому, как правило, банки такие вопросы решают в индивидуальном порядке. Заложить имущество Вы вправе, ограничений законом в этой части не предусмотрено.

Может ли банк взять в залог единственное жилье?

конечно, может. никаких ограничений действующим законодательством — ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и т.д.

согласно ст.5 от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
по договору об ипотеке может быть заложено ЛЮБОЕ недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

все ли банки берут в залог единственное жилье?

конечно же все, т.к. как правильно указали мои коллеги, согласно ст.446 ГК РФ единственное жилье, являющееся предметом ипотеки, исключено из перечня имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, в связи с чем в случае неисполнения вами обязательств по кредитному договору для банка не составит никакого труда обратить взыскание на ваше единственное жилье, если оно является предметом ипотеки. даже если в нем будут проживать ваши несовершеннолетние дети.

И я сама имею право отдать в залог единственное жилье.

да, имеете, никаких ограничений вашего права ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не устанавливает.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Взял под залог квартиры займ у частного инвестора и он пропал

Взял под залог квартиры займ у частного инвестора,займ оформили у нотариуса ,как договор ипотеки,займ был оформлен на год на большее инвестор не согласился,но была возможность пролонгации.От инвестора выступал по доверенности доверенное лицо.Лично инвестора не видел.Платил проценты в срок,через пол-года доверенное лицо пропало,на связь не выходила,по месту жительства не находилась.Также и инвестор пропал , по месту жительства такой человек никогда не проживал,телефона я не знал изначально.Все суды частично я проиграл.Квартиру в суде оценили в последствии выставили на торги,торги не состоялись,квартиру пристав-исполнитель передал взыскателю,но как обычно по доверенности доверенному лицу.Данный факт обжалую в суде.Так ка документы не получал,про торги узнал от потенциального покупателя.Данная квартира является единственным жильем,но в судебных заседаниях данный вопрос не поднимался.Есть ли возможность решить данный вопрос?

Ответы юристов (2)

на ипотечною квартиру может быть обращено взыскание

Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам
1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

но Вы могли на основании статьи 54 ФЗ Об ипотеки просить у суда отсрочку от обращения взыскания, если займ не был взят в предпринимательских целях

3. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

Законно ли лишение единственного жилья по причине залога квартиры?

собственник квартиры, где прописаны я и моя дочь (2 года), моя мать. она прописана в другой квартире, собственником которой является ее младший сын. На правах собственника она заложила квартиру частному инвестору в январе 15 года без нашего ведома. и кредит платила только в течении 9 месяцев после оформления договора залога квартиры. кредит оформлен на сумму 500 000 руб. проценты 7% в месяц. просрочки 0,5% в день. на данный момент долг со слов кредитора 2 420 000 . они нам сказали что отсудят всю квартиру и мы с дочерью пойдем на улицу. Что можно в данной ситуации предпринять и насколько правомерны действия кредитора. Данное жилье является единственным, прописываться нам негде.моя мать получила квартиру по договору дарения от своей матери. я и дочь были там прописаны.

Ответы юристов (2)

Добрый день!
Поскольку в данном случае собственником квартиры является ваша Мать, у нее есть иное жилье (проживание у сына), это жилье не будет считаться единственным для проживание. Ваша прописка в данной квартире лишь усложнит процесс ее «отобрания» у вас, но не будет причиной для отказа в иске компании-кредитора.

Вашей матери, необходимо выписаться от сына и прописаться в квартире в которой вы живете (где собственник она). В таком случае можно будет ссылаться на единственное жилье.

Рекомендую комплесно подойти к проблеме и ознакомиться со всеми документами.

С уважением, Ширяев Н.К.

в данной ситуации необходимо выяснить имеется ли договор залога, помимо договора займа. Если договор залога отсутствует, то с нерадивым займадавцом можно посудится, процесс будет конечно тяжелым, но я думаю оно того стоит. истцом по иску должен быть собственник

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Обращение взыскания на единственное жилье

На практике существуют ситуации, когда у должника-физического лица (индивидуального предпринимателя) нет имущества. Нет имущества, достаточного для погашения требований кредиторов. Кроме единственного жилья. Однако ст. 446 ГПК РФ предусматривает невозможность обращения на такое жилье.

Смотрите так же:  Договор залога на землю образец

На этом обсуждение вопроса можно было бы прекратить. Кредитор оказывается с неудовлетворенными полностью требованиями и вынужден довольствоваться малым или вообще ничем. Однако в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции есть случаи и способ толкования правовых норм, приводящих к возможности обращения взыскания на единственное жилье.

Все случаи предлагаю условно разделить на две группы. В первой – единственное жилье является предметом ипотеки по нецелевому кредиту (займу); во второй – единственное жилье не было передано в залог. Именно о первой группе пойдет речь.

Однако прежде чем делиться существующей практикой, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П разъяснено, что по-прежнему существует имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении единственного помещения. Но формальное, недифференцированное его применение не соответствует тому балансу прав кредитора и должника в существующих общественных отношениях. Существующие изъятия в иммунитете установлены Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – закон об ипотеке).

По моему мнению, до недавнего времени повсеместно действовал подход, согласно которому обращение взыскания на единственное жилье, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита (займа). Подобный подход основывался на толковании специальной нормы, содержащейся в п. 1 ст. 78 закона об ипотеке.

Между тем, в Определении СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 80-В12-2 п. 1 ст. 78 закона он ипотеке был истолкован в совокупности с п. 2 ст. 6 и п. 1 ст. 50 этого же закона. И был сделан вывод о том, что «обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной)». Указанные выводы содержатся и в более поздних судебных актах ВС РФ, например, в Определении ВС РФ от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.

Подобные выводы могут привести к тому, что в случае, если жилое помещение является предметом ипотеки (без разницы какой и в обеспечение какого обязательства), то обратить взыскание на единственное жилье становится возможно. Следовательно, обращение взыскание, переход права собственности от должника на новое лицо, прекращение права пользования жилым помещением приводит к такому пониманию баланса интересов кредитора и должника, когда в выигрыше все же остается первый. Должник же остается без жилья и на улице.

Можно было бы сказать, что вышеуказанное определение является лишь единичным случаем. Либо, что понимание выводов, изложенных в данной статье, неверное. Возможно и такое. Однако я вижу подтверждение изложенному и в других делах, о чем уже сообщил ранее, и не только в практике судов общей юрисдикции.

Помимо изложенного, этот же подход был обнаружен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 ноября 2013 г. по делу № А65-15362/2009-СГ4-39, когда суд прямо указал, что из п. 1 и п. 2 ст. 6, п. 1 ст. 50 закона об ипотеке следует, что «залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой. Пункт 1 ст. 78 закона об ипотеке регулирует лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Выводы судов о том, что положения указанного пункта устанавливают исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, ошибочны».

Ловкость рук и никакого мошенничества, наверное, так можно было бы подумать? Тем не менее, толкование правовых норм, допускающих изъятия в иммунитете и обращение взыскания на единственное жилье возможно. Хотя, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П о таком варианте толкования мы ничего не нашли.

На мой взгляд, такое толкование ст. 6, ст. 50, ст. 78 закона об ипотеке является спорным. Особо в контексте разъяснений КС РФ. Тем более, что суды признают ничтожность договора залога единственного жилья, заключенного в обеспечение обязательств по нецелевому кредиту, займу. А значит, все-таки презюмируется приоритет конституционных прав должника и императивность ст. 446 ГПК РФ. Однако на практике можно все может оказаться иначе, если суд не увидит различий в рассматриваемых делах и схожесть обстоятельств дела приведет к однозначному применению невыгодного для должника толкования.

Каждому участнику гражданского или арбитражного процесса стоит быть активными. Активными в нападении и защите.

Смотрите так же:  Заявление о прекращении производства по делу рк

Можно ли взять кредит под залог единственной квартиры?

Сможете ли вы взять потребительский кредит под залог единственной квартиры залогодателя, причём с определёнными обременениями сказать не берусь, так как однозначного ответа на ваш вопрос нет. Начну с того, что у каждого банка свои правила и подходы к кредитованию. И в каждом банке действуют свои внутрибанковские требования, предъявляемые к залогу, в том числе и к залогу квартиры. Однако, я вряд ли ошибусь, если скажу следующее — большинство Российских банков не устроит залог квартиры, если она является единственным жильём залогодателя. Поясню, почему я акцентирую внимание именно на единственном жилье.

К залогу квартиры банки, как правило, предъявляют определённые требования, в том числе и следующие:



    Квартира не должна быть единственным жильём ссудополучателя и/или залогодателя.

Это требование связано с Российским законодательством, по которому изъять единственное жильё (квартиру) по обязательствам — невозможно, ну а раз изъять невозможно, то предлагаемый банку залог не может быть гарантом возврата кредита, и не может выступать залогом.

Вот как об этом говорится в статье 24 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (Часть первая, Раздел I, Подраздел 2, Глава 3):
«Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством.»
А в Статье 446 Гражданского процессуального кодекса (ГПК РФ) приводится перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Из всего перечня имущества приведу только нужные для данного случая фрагменты:
«П. 1 — Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину — должнику на праве собственности:
— жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;»
В вашем случае залогодатель должен будет взять на себя обязательство по погашению кредита (на случае его неуплаты) и подписать с банком договор залога квартиры. Если же эта квартира у пенсионера единственная жилая площадь, то подписание договора по залогу недвижимости невозможно, как противоречащее законодательству, и на это ни один банк не пойдёт.

В залоговой квартире не должны проживать и не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние и/или недееспособные граждане.

В течение всего срока кредитования, в квартире не должны проживать и быть зарегистрированы по этому месту жительства несовершеннолетние и/или недееспособные граждане, так как при обращении взыскания на квартиру могут быть проблемы с органами опеки и попечительства. Для оформления договора залога и реализации залога (при необходимости), Банку потребуется согласие органов опеки и попечительства на выписку жильцов. Согласие от органов опеки и попечительства не получить, если у проживающих в квартире несовершеннолетних/недееспособных нет другого жилья. Всё вернётся к той же 446 статье ГПК РФ и ещё к пункту 2 статьи 20 ГК РФ, в которой говорится, что: «Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.» Нет другого жилья — нет перерегистрации на новое место жительства, нет перерегистрации — не получить решение суда по изъятию жилья в счёт долга. Для банка — это нежелательный замкнутый круг из требований законов.

Выход из положения — кредит без обеспечения

Я решила осветить этот нюанс потому, что он сопутствует вашему вопросу.

Итак, выход из положения у вас всё-таки есть- это кредит без обеспечения, который оформляется при достаточной платежеспособности и положительной кредитной истории (при её наличии). Многие банки сегодня предлагают клиентам кредиты в значительных суммах без залога и поручительства. Просто сумма таких кредитов у одних банков ограничивается 400 — 700 тыс. рублей, а у других 1000 — 3000 тыс.руб. Но так как банков много — то выбор есть. И даже в Сбербанке кредит (без обеспечения) имеет максимальную сумма, значительно большую, чем вам необходимо.

Итак, чтобы получить кредит в достаточно большом размере, вне зависимости от наличия или отсутствия залога квартиры, заёмщик должен быть платёжеспособным, т.е. в банк представляются документы, которые подтвердят, что ежемесячного дохода заёмщика достаточно на обслуживание долга и на его личные расходы и проживание. Это главное!

Если ваша платёжеспособность достаточна для оформления кредита в размере 1 млн. руб., то кредит наличными можно оформить без залога квартиры и не надо будет беспокоить пенсионера. Если ваша платёжеспособность недостаточна, то даже при наличии залога — в кредите вам будет отказано.

К этому остаётся ещё раз повторить, что существует большой выбор банков, которые предлагают потребительские кредиты наличными и без оформления квартиры в залог. Для подтверждения своих слов приведу для вас только несколько наиболее известных и крупных банков, имеющих на начало 2017 года такие предложения: