Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве ндфл

Минфин России разъяснил порядок уплаты НДФЛ при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве

Финансисты указали, что при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественного права. К такому выводу они пришли, проанализировав соответствующие нормы Налогового кодекса.

Так, в подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ закреплено право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве. Согласно подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).

Можно ли применять имущественный вычет при продаже недвижимости одновременно с уменьшением доходов на сумму расходов, связанных с приобретением этой недвижимости? Узнайте из «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии си стемы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Эксперты Минфина России обращают внимание, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их общим имуществом независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (ст. 34 Семейного кодекса). Исключение составляют случаи, когда договором между супругами предусмотрен иной режим приобретаемого имущества (ст. 256 Гражданского кодекса).

В связи с этим, если оплата расходов по приобретению квартиры по договору долевого участия была произведена за счет общего имущества супругов, то оба супруга могут считаться участвующими в расходах по ее приобретению. И, в частности, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщицей, супруг которой производил выплаты по договору, а затем в порядке цессии безвозмездно передал права по указанному договору супруге, она тоже может получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ.

НДФЛ при переуступке права требования по ДДУ

Облагается ли НДФЛ доход от переуступки права требования квартиры по договору участия в долевом строительстве?
Можно ли полученный доход уменьшить на расходы, понесенные при заключении договора долевого участия?

Доход от переуступки права требования квартиры по договору участия в долевом строительстве облагается НДФЛ. Причем данный доход можно уменьшить на сумму расходов, связанных с приобретением права на квартиру по договору участия в долевом строительстве.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходами в целях исчисления НДФЛ являются в том числе доходы от реализации прав требования к российской или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории РФ. То есть в данной ситуации физлицо получает доходы от реализации прав требования к застройщику, возникших на основании договора долевого участия. Таким образом, данный доход облагается НДФЛ.

Для целей НДФЛ учет расходов налогоплательщика при уступке прав требования предусмотрен только в отношении договоров участия в долевом строительстве. Это следует из пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, согласно которому при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик вправе уменьшить сумму доходов на фактически произведенные им и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этого имущества (имущественных прав). То есть при наличии документов, подтверждающих расходы на приобретение права на данную квартиру, гражданин вправе уменьшить доход от переуступки на произведенные расходы.

НДФЛ при переуступке прав на строящееся жилье

Права на квартиру в строящемся доме, возникающие из договора участия в долевом строительстве, могут быть переуступлены другому лицу. Посмотрим, какие налоговые последствия по НДФЛ возникают у обоих участников такой сделки.

Что такое переуступка прав

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом и пос­ле получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства (дольщику). В свою очередь дольщик обязуется уплатить застройщику обус­ловленную догово­ром цену и принять квартиру (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об учас­тии в долевом строи­тельстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; далее — Закон № 214-ФЗ). Дольщик может переуступить свои права по до­говору участия в долевом строи­тельстве другому лицу (ст. 11 Закона № 214-ФЗ). При переус­тупке все права и обязанности дольщика (далее — продавец) по договору перейдут к новому лицу (далее — покупатель) (ст. 384 ГК РФ). И именно это новое лицо будет принимать от застройщика квартиру по акту сдачи-приемки и в дальнейшем станет ее собственником.

­НДФЛ у продавца

При уступке своих прав по договору участия в долевом строи­тельстве продавец получает доход в виде денежных средств, уплаченных покупателем за переуступку (п. 1 ст. 210 НК РФ). Для целей исчисления ­НДФЛ этот доход можно уменьшить на имущественный вычет, предусмотренный подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Такой вычет предоставляется в сумме фактически произведенных и до­кумен­тально подтвержденных расходов, связанных с приобретением уступленных прав (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), то есть в сумме, уплаченной застройщику по договору участия в долевом строительстве.

Обратите внимание, что налогооблагаемый доход будет возникать у продавца и в том случае, если договор участия в долевом строительстве был заключен им более трех лет назад. Дело в том, что от налогообложения освобождаются только доходы от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Для целей налогообложения под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ (п. 2 ст. 38 НК РФ). В письме Минфина России от 02.06.2011 № 03-11-11/145 сказано, что денежные средства, полученные по до­говору уступки прав требования третьему лицу на учас­тие в долевом строительстве жилого дома, являются доходом от реализации имущественных прав. Поскольку право на строящую­ся квартиру по до­говору участия в долевом строи­тельстве к имуществу не относится, при переуступке такого права п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяется.

Смотрите так же:  Требования к социокультурной компетентности

­НДФЛ у покупателя

Покупатель, который приобрел права на квартиру в результате переуступки прав по договору участия в долевом строительстве, может воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Такой вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов на приобретение на территории РФ квартиры, но не более 2 млн руб. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Расходы на приобретение прав на квартиру в строящемся доме включаются в фактичес­кие расходы на приобретение квартиры (подп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ). Для получения имущественного вычета при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме) в налоговый орган нужно представить договор участия в долевом строи­тельстве и передаточный акт или иной до­кумен­т о передаче квартиры застройщиком и принятии ее участником долевого строительства, подписанный сторонами (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). Как видите, до­кумен­ты, подтверждающие право собственности на квартиру, в этом перечне не упоминаются. Поэтому получить имущественный вычет можно после передачи застройщиком квартиры по акту, не дожидаясь регистрации прав собственности на квартиру. Чиновники это подтверждают.

Так, в письмах Минфина России от 29.08.2014 № 03-04-05/43347 и ФНС России от 05.09.2014 № БС-3-11/2994@ разъясняется, что при приобретении квартиры по договору о долевом участии в строительстве, права по которому были получены по договору уступки прав требования, для подтверждения права на имущественный вычет налогоплательщик представляет до­говор о долевом строительстве, договор уступки прав требования на квартиру в строящемся доме и акт о передаче ему квартиры. Расходы на приобретение прав на квартиру могут быть учтены для целей получения вычета по завершении строительства жилого дома и оформления соответствующих правоустанавливающих до­кумен­тов в полном объеме в сумме, указанной в договоре уступки прав требования. Отметим, что соответствующими правоустанавливающими до­кумен­тами в рассматриваемом случае будут передаточный акт или иные до­кумен­ты о передаче объекта долевого строительства дольщику (п. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, если, например, квартира была приобретена в строящемся доме в рамках договора долевого строительства и акт приема-передачи квартиры подписан в 2014 г., имущественный налоговый вычет может быть получен налогоплательщиками по доходам за 2014 г. и последующие годы (письма Минфина России от 28.11.2014 № 03-04-05/60785, от 11.06.2014 № 03-04-05/28218).

НДФЛ при получении и переуступке права требования по договору долевого участия в строительстве

Описание ситуации: Индивидуальный предприниматель (система налогообложения — общая, объект налогообложения — доходы), является собственником нежилых офисных помещений.

Между ИП и российским юридическим лицом заключен долгосрочный договор аренды в отношении указанных помещений.

В течение срока договора у общества сформировалась задолженность по арендной плате в размере 2 800 000,00 рублей, в целях погашения которой между ИП и обществом достигнуто соглашение о следующем:

— общество уступает ИП права требования по договору долевого участия в строительстве жилого помещения (квартиры), при этом цена уступаемого права, подлежащая уплате обществу, составляет 2 800 000,00 рублей;

— между ИП и обществом заключается соглашение о зачете взаимных требований с наступившим сроком исполнения на сумму 2 800 000 рублей (требование со стороны общества — об уплате цены уступаемого права по договору долевого участия в строительстве; со стороны ИП — об уплате задолженности по арендной плате).

В дальнейшем ИП заключает соглашение об уступке приобретенного права требования по договору долевого участия в строительстве жилого помещения (квартиры) третьему лицу; цена уступаемого права составляет 2 850 000,00 рублей.

Вопрос 1: Возникает ли у ИП доход, подлежащий налогообложению, при заключении с обществом (арендатором) соглашения об уступке прав по договору долевого участия в строительстве жилого помещения (квартиры)? Если да, то каков размер подлежащего налогообложению дохода?

Ответ: В соответствии с пунктами 1, 3 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах либо право распоряжения которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ, с применением в установленных случаях налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218 — 221 НК РФ.

В п. 1 ст. 211 НК РФ указано, что при получении налогоплательщиком дохода от организаций в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105.3 НК РФ. При этом согласно подп. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, относятся в том числе полученные налогоплательщиком товары, выполненные в интересах налогоплательщика работы, оказанные в интересах налогоплательщика услуги на безвозмездной основе или с частичной оплатой.

Кроме того, в силу подп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ в налоговую базу по НДФЛ должна включаться в том числе материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику. При этом в силу п. 3 ст. 212 НК РФ такая материальная выгода определяется как превышение цены идентичных товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику.

Однако в рассматриваемой ситуации идет речь о передаче физическому лицу права требования, которое по своей правовой природе относится к имущественным правам. В приведенных же нормах идет речь только о товарах (работах, услугах), ином имуществе, к которому в силу ст. 38 НК РФ имущественные права не относятся.

Смотрите так же:  Ходатайство о приобщении документов по апк рф

Кроме того, согласно ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

На наш взгляд, полученное имущественное право именно в момент его получения не несет само по себе экономической выгоды ни в денежной, ни в натуральной форме, поскольку, например, на дату получения данного имущественного права неизвестно, возможно ли будет взыскать с должника такой долг, и в случае невозможности взыскания долга говорить о какой-либо экономической выгоде в отношении полученного права требования не представляется возможным в силу ст. 41 НК РФ.

Следовательно, в рассматриваемой ситуации цессионарий еще не получает экономической выгоды (ни в денежной, ни в натуральной форме), он получает лишь имущественное право — право требования долга. Соответственно, одного факта получения цессионарием права требования недостаточно для того, чтобы констатировать возникновение у него дохода ни в натуральной форме (товары, работы, услуги), ни в форме материальной выгоды (от приобретения товаров, работ, услуг).

Кроме того, согласно подп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ дата фактического получения дохода в натуральной форме определяется как день передачи такого доходов. Как следует из рассматриваемой ситуации, ИП при реализации имущественного права мог получить доход в натуральной форме в виде жилого помещения, однако жилое помещение ИП передано не было.

Отметим отдельно, что датой получения дохода также может выступать зачет встречных однородных требований (подп. 4 п. 1 ст. 223 НК РФ). Однако в рассматриваемой ситуации ИП не предъявил свое имущественное права к исполнению должнику по договору долевого участия, а у должника по договору долевого участия не было встречных требований к ИП. Зачет встречных однородных требований произошел на этапе получения ИП имущественного права, которое, как мы указали выше, не образует доход, облагаемый НДФЛ.

С учетом изложенного считаем, что у ИП не возникает доход, подлежащий налогообложению НДФЛ, при заключении с Обществом соглашения об уступке прав по договору долевого участия в строительстве жилого помещения.

Вопрос 2: Возникает ли у ИП доход, подлежащий налогообложению, при последующем заключении с третьим лицом соглашения об уступке приобретенных прав по договору долевого участия в строительстве жилого помещения (квартиры)? Если да, то каков размер подлежащего налогообложению дохода?

Ответ: Как следует из вышеизложенного, при реализации (предъявлении) имущественного права может быть образован доход (налоговая база по НДФЛ) в форме экономической выгоды в денежном либо натуральном выражении.

Доход в денежной форме возникает на день выплаты дохода (подп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ), в натуральной форме — на день передачи дохода (подп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ).

В рассматриваемой ситуации от реализации имущественного права требования ИП получил доход в денежной форме в размере 2 850 000 руб. Затраты ИП на приобретение имущественного права составили 2 800 000 руб. (долг по арендной плате, которым ИП «расплатился» с обществом путем зачета взаимных требований).

Как следует из п. 1 ст. 224 НК РФ, по общему правилу налоговая ставка устанавливается в размере 13%, за исключением некоторых случаев, к которым доходы от реализации имущественного права не относятся. Таким образом, в случае получения дохода от реализации имущественных прав доход ИП будет определяться по ставке 13%.

Для доходов, облагаемых по ставке 13%, налоговая база, определяется как их денежное выражение, уменьшенное на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218 — 221 НК РФ.

В частности, в силу подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет. Имущественный налоговый вычет предоставляется на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущественного права (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

В одном из последних писем (Письмо Минфина России от 24.03.2016 N 03-04-05/16489) финансовое ведомство еще раз подтвердило, что в отношении договоров участия в долевом строительстве в связи с уступкой прав требования по ним установлена возможность учесть расходы, произведенные налогоплательщиком.

Следовательно, с учетом того что ИП потратил на приобретение имущественного права по договору долевого участия в строительстве жилого помещения 2 800 000 руб. (что будет подтверждаться соглашением о зачете взаимных требований), а доход от переуступки права требования составил 2 850 000 руб., то подлежащий налогообложению доход от сделки у ИП составит 50 000 руб.

Задать вопрос или заказать пособие можно тут

С уважением к вашему бизнесу,

Уже в продаже электронное методическое пособие «Все об уточненной налоговой декларации» автора Сушонковой Елены

Уже в продаже электронное методическое пособие «Все о счетах-фактурах» автора Сушонковой Елены

Подписывайтесь на нас:

Материал подготовлен с использованием системы КонсультантПлюс

Об НДФЛ при уступке прав требования по договору долевого участия в строительстве

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДЕПАРТАМЕНТ НАЛОГОВОЙ И ТАМОЖЕННО-ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ

ПИСЬМО

от 02.08.2018 г. N 03-04-05/54441

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение от 08.06.2018 по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при уступке права требования по договору долевого участия в строительстве и сообщает, что в соответствии с регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Министерства, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Вместе с тем в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняем следующее.

Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

Смотрите так же:  Мировой суд г.Вольска

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса предусмотрено право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).

Таким образом, при уступке прав требования по договору долевого участия в строительстве налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением такого имущественного права.

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента

Об уплате НДФЛ при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России

от 2 февраля 2018 г. N 03-04-05/6203

Об уплате НДФЛ при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве и сообщает, что в соответствии с регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утверждённым приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Министерства, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Вместе с тем в соответствии со статьёй 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняем следующее.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса предусмотрено право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).

Таким образом, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением такого имущественного права.

Статьёй 34 Семейного кодекса Российской Федерации определено, что к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся, доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности и другое. Общим имуществом супругов являются также приобретённые за счёт общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесённые в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В пункте 1 статьи 256 Гражданского кодекса Российской Федерации также устанавливается, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Из этого следует, что если оплата расходов по приобретению квартиры по договору долевого участия была произведена за счёт общего имущества супругов, оба супруга могут считаться участвующими в расходах по их приобретению.

С учётом изложенного при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщиком, супруг которой производил выплаты по договору, а затем в порядке цессии безвозмездно передал права по указанному договору супруге, вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, поскольку в соответствии с гражданским и семейным законодательством может считаться производившим расходы, связанные с приобретением имущественных прав по договору участия в долевом строительстве.

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента Р.А. Саакян