Требования к продавцу квартиры при ипотеке

Оглавление:

Требования к квартире по ипотеке — какие подходят?

В ипотеку можно приобрести отнюдь не любое жильё – банки предъявляют достаточно жёсткие требования к недвижимости, которая будет находиться у них в залоге. Предметом покупки может являться не только квартира, но и частный дом, или, что случается гораздо реже, комната в коммуналке. Требования к квартире по ипотеке обусловлены тем, что приобретаемое в кредит жильё должно через несколько десятилетий быть ликвидным на рынке и не потерять свою стоимость.

А в случае, если заёмщик окажется неспособен погасить кредит, банк должен без лишних проблем реализовать эту недвижимость. Подбор подходящей квартиры под ипотеку осложняется ещё и тем, что срок поиска ограничен 3-6 месяцами после одобрения кредита банком. Если заёмщик не уложится в отведённый срок, ему придётся подавать документы на продление срока одобрения. Поэтому имеет смысл заранее ознакомиться с требованиями банков, чтобы сразу отсеять заведомо неподходящие варианты. Рассмотрим, какие квартиры подходят под ипотеку с точки зрения большинства банков, и что следует учесть при выборе недвижимости.

1. Год постройки и техническое состояние жилья.

Однозначно не подходят ветхие дома (с износом более 60%, с деревянными перекрытиями). Лучше всего под ипотеку подходят квартиры в домах постройки не старше 90-х годов прошлого века. Это целесообразно и для самого заёмщика – на момент погашения ипотеки такая недвижимость всё ещё будет ликвидна на рынке, в отличие от «хрущевки», которая к этому моменту может перейти в разряд ветхого жилья. Строящееся жильё может тоже не устроить банк, ведь оценка его реальной рыночной стоимости затруднена до введения объекта в эксплуатацию. Если необходимо купить квартиру именно в строящемся доме – следует узнать, каким банком аккредитован данный застройщик, и обращаться в этот банк.

Помимо этого, некоторые банки выдвигают требование к квартире по ипотеке, чтобы в ней присутствовала отдельная кухня (по этой причине квартиры-студии могут банк не устроить), были подключены электричество, отопление, газ и водоснабжение.

Если в квартире сделана незарегистрированная перепланировка – банк, вероятно, откажет в кредите. Имеет значение даже район, где расположено жильё, а также этаж – с точки зрения банка, под ипотеку подходят квартиры, расположенные в хорошем районе, не на первом и не на последнем этаже.

2. Рыночная стоимость квартиры.

Определяется профессиональным оценщиком. Не следует путать эту стоимость с той ценой, которую запрашивает за квартиру продавец – банк при выдаче кредита будет ориентироваться именно на оценку, выданную независимым экспертом. Обычно заёмщик должен воспользоваться услугами тех оценщиков, с которыми банк работает на постоянной основе, иначе покупка вторичного жилья по ипотеке может не состояться. Банк выдаёт кредит в пределах рыночной стоимости, которую оценщик укажет в отчёте. Иногда банк выдаёт сумму в пределах ликвидационной стоимости квартиры (эта стоимость на 10-15% ниже рыночной, она показывает цену, за которую может быть экстренно продано жильё в случае невыплаты ипотечного кредита заёмщиком). Если продавец квартиры под ипотеку запрашивает стоимость выше той, которую указал оценщик и которую выдаст банк – покупателю придётся покрывать разницу за счёт собственных средств.

3. Отсутствие обременения квартиры и проверка юридической чистоты.

  • Приобретаемое жильё не должно состоять в залоге или под арестом.
  • В квартире не должны быть в числе собственников несовершеннолетние или престарелые граждане (при продаже могут возникнуть трудности с органами опеки, если несовершеннолетние дети имеют долю в собственности; в случае смерти престарелого человека возникнут проблемы, связанные с вступлением его родственников в наследство).
  • Если проводилась приватизация, необходимо проверить, не было ли при этом обделённых граждан, которые в любой момент могут восстановить свои права.
  • Если с квартирой ранее совершались сделки купли-продажи – следует проверить чистоту этих сделок.
  • Продавец должен быть дееспособен на момент совершения сделки, иначе сделка может быть расторгнута по решению суда.

Проверку юридической чистоты жилья производят юристы банка. Кроме того, банки неохотно одобряют покупку квартиры под ипотеку у родственников, опасаясь сговора при проведении сделки. Невозможно купить в ипотеку жильё у супруга/супруги или у детей. Если дети покупают квартиру у родителей – сделка возможна, но с рядом ограничений.

4. Документы, предоставляемые продавцом.

Конкретный перечень документов устанавливает банк. Обычно это правоустанавливающие документы (копия свидетельства о праве собственности), справка из БТИ, выписка из ЕГРП, копии паспорта продавца и других собственников квартиры, технический и кадастровый паспорт, копия нотариального согласия супруга собственника, справка из паспортного стола о жильцах, зарегистрированных в квартире. Могут потребоваться справки, подтверждающие дееспособность продавца (что он не находится на учёте у психиатра и нарколога). Также нужны документы, подтверждающие отсутствие у продавца задолженности по коммунальным платежам. Банк обычно требует, чтобы к моменту сделки из приобретаемой квартиры были выписаны все жильцы.

Отдельно следует упомянуть об ипотеке на покупку комнаты. Обычно банки неохотно дают кредит на приобретение такого жилья, за исключением случая, когда заёмщик уже является собственником остальных комнат в коммуналке, тогда последнюю комнату он может приобрести в ипотеку. Таким образом, он будет единственным собственником всей коммунальной квартиры.

Покупка жилья в ипотеку – процесс непростой, но эта сделка является очень надёжной, поскольку банк выступает гарантом её безопасности. Все риски сведены практически к нулю, приобретаемая недвижимость проходит всестороннюю проверку независимыми экспертами и юристами банка. Заёмщик может не опасаться возникновения неожиданных проблем после покупки квартиры, и при условии выполнения своих обязательств перед банком он будет иметь ликвидное жильё.

Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?

Покупка квартиры по ипотеке Сбербанка

Поручите нам покупку своей квартиры. Мы окажем Вам юридическое сопровождение сделки любой сложности и в любом банке. Для того, чтобы получить консультацию, отправьте заявку или свяжитесь о специалистом по телефону +7 (499) 394-­03-­36.

Наш опыт и связи в банках помогут Вам получить ипотечный кредит.

Требования Сбербанка к квартире

Заключение предварительного договора купли-продажи

Страхование квартиры

Зачисление первоначального взноса на счет

Как проходит сделка по ипотеке?

Сравнение условий покупки Сбербанка с другими ипотечными банками

Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом:

Брокер «Подбор Ипотеки»

Компания специализируется на помощи в получении ипотечного кредита в банках Москвы и Московской области.

Обращаясь к нам, вы получаете личного представителя, который возьмет на себя функции по сбору и отправке в банк необходимой информации для получения ипотеки.

Наш многолетний опыт и знание дела, позволяет рассчитывать на положи-тельное решение почти в 100% случаев.

Помощь в получении ипотеки

Хотите первыми узнавать о новых промо-акциях банков, программах
и процентных ставках? Подпишитесь на наши группы Facebook и Вконтакте.

Смотрите так же:  Договор п-6 и п-7

Хотите первыми узнавать о новых промо-акциях банков, программах
и процентных ставках? Подпишитесь на наши группы Facebook и Вконтакте.

Форум портала БН.ру — Бюллетень Недвижимости

Ипотека Сбербанка — риск остаться без дене.

  • Нравится
  • Не нравится

Vonnegut 16 мар 2012

Здравствуйте!
Продаем квартиру ипотечнику Сбербанка. Себе потом покупаем жилье в другом городе. По стандартному договору деньги банк переводит на счет покупателя ПОСЛЕ регистрации договора в регпалате, перехода права собственности и одновременного обременения квартиры. Отдельным пунктом идет то, что квартира НЕ находится в залоге у продавца до полной оплаты. Что дальше покупатель с перечисленными ему деньгами делает (продавцам отдает или тратит на свои нужды) банк не контролирует. Т.е. мы лишаемся всех прав на квартиру, не получив за неё деньги. В худшем случае (если ипотечник ни нам, ни банку не платит) банк остается с залогом, покупатель с деньгами, а продавец квартиры с дыркой от бублика.
Как можно себя обезопасить — непонятно. В случае, если покупатель не отдает добровольно переведенные ему банком деньги, вариантов немного:
1) В лучшем случае возвращаем по суду квартиру, но уже ОБРЕМЕНЕННУЮ ипотекой (расторжение сделки купли-продажи ипотеку не отменяет, т.к. налицо добросовестность банка). Далее покупатель не платит банку и банк реализует залог — нашу квартиру.
2) квартиру вернуть не удается и остается лишь право выбивать по суду неуплаченные покупателем деньги (в течении 30, скажем лет. )
То есть в любом случае лишаемся и продаваемой квартиры, и денег. На передачу денег через ячейку Сбер не идет, только в руки покупателю, а продавец побоку — он должен, лишившись квартиры, ждать, захочет ли ему покупатель отдать деньги или погасит ими же взятый кредит.

+ ещё непростой вопрос, чисто теоретический, но в кассу, если речь идет о рисках при ипотечных сделках: «Что происходит в случае внезапной смерти покупателя(уже после регистрации договора и перехода права собственности), но до того, как ему на счет были переведены деньги?»(наш риэлтор не знает ответа на этот вопрос, кредитный инспектор сбера тоже).

  • Нравится
  • Не нравится

Екатерина 16 мар 2012

Vonnegut (16 Март 2012 — 07:34) писал:

Здравствуйте!
Продаем квартиру ипотечнику Сбербанка. Себе потом покупаем жилье в другом городе. По стандартному договору деньги банк переводит на счет покупателя ПОСЛЕ регистрации договора в регпалате, перехода права собственности и одновременного обременения квартиры. Отдельным пунктом идет то, что квартира НЕ находится в залоге у продавца до полной оплаты. Что дальше покупатель с перечисленными ему деньгами делает (продавцам отдает или тратит на свои нужды) банк не контролирует. Т.е. мы лишаемся всех прав на квартиру, не получив за неё деньги. В худшем случае (если ипотечник ни нам, ни банку не платит) банк остается с залогом, покупатель с деньгами, а продавец квартиры с дыркой от бублика.
Как можно себя обезопасить — непонятно. В случае, если покупатель не отдает добровольно переведенные ему банком деньги, вариантов немного:
1) В лучшем случае возвращаем по суду квартиру, но уже ОБРЕМЕНЕННУЮ ипотекой (расторжение сделки купли-продажи ипотеку не отменяет, т.к. налицо добросовестность банка). Далее покупатель не платит банку и банк реализует залог — нашу квартиру.
2) квартиру вернуть не удается и остается лишь право выбивать по суду неуплаченные покупателем деньги (в течении 30, скажем лет. )
То есть в любом случае лишаемся и продаваемой квартиры, и денег. На передачу денег через ячейку Сбер не идет, только в руки покупателю, а продавец побоку — он должен, лишившись квартиры, ждать, захочет ли ему покупатель отдать деньги или погасит ими же взятый кредит.

+ ещё непростой вопрос, чисто теоретический, но в кассу, если речь идет о рисках при ипотечных сделках: «Что происходит в случае внезапной смерти покупателя(уже после регистрации договора и перехода права собственности), но до того, как ему на счет были переведены деньги?»(наш риэлтор не знает ответа на этот вопрос, кредитный инспектор сбера тоже).

  • Нравится
  • Не нравится

Vonnegut 16 мар 2012

Екатерина (16 Март 2012 — 09:33) писал:

  • Нравится
  • Не нравится

Екатерина 16 мар 2012

Vonnegut (16 Март 2012 — 10:27) писал:

  • Нравится
  • Не нравится

владимир юрьевич масленников 16 мар 2012

Vonnegut (16 Март 2012 — 10:27) писал:

  • Нравится
  • Не нравится

Vonnegut 16 мар 2012

Екатерина (16 Март 2012 — 11:24) писал:

  • Нравится
  • Не нравится

Vonnegut 16 мар 2012

владимир юрьевич масленников (16 Март 2012 — 11:47) писал:

  • Нравится
  • Не нравится

Vonnegut 16 мар 2012

  • Нравится
  • Не нравится

Екатерина 16 мар 2012

  • Нравится
  • Не нравится

Vonnegut 16 мар 2012

Екатерина (16 Март 2012 — 13:59) писал:

  • Нравится
  • Не нравится

Екатерина 16 мар 2012

Vonnegut (16 Март 2012 — 14:10) писал:

  • Нравится
  • Не нравится

Ар Деко 18 мар 2012

владимир юрьевич масленников (16 Март 2012 — 11:47) писал:

  • Нравится
  • Не нравится

Ар Деко 18 мар 2012

Vonnegut (16 Март 2012 — 12:13) писал:

  • Нравится
  • Не нравится

Johny 02 дек 2013

Прикрепленные файлы

  • dkp.doc36,26К 5384 Количество загрузок:

  • Нравится
  • Не нравится

Смирнова 02 дек 2013

  • Нравится
  • Не нравится

Johny 02 дек 2013

Смирнова (02 Декабрь 2013 — 13:01) писал:

  • Нравится
  • Не нравится

Ace 02 дек 2013

Johny (02 Декабрь 2013 — 12:45) писал:

«Лайфхак» из собственного опыта:

Отредактируйте типовой договор СБЕРА , желательно вместе с юристом , не меняя общей формы и количества страниц.
Познакомьте покупателя с изменениями.
После прочтения, согласия и подписания договора обеими сторонами, смело сдавайте в банк Ваш вариант договора.

  • Нравится
  • Не нравится

владимир юрьевич масленников 03 дек 2013

Johny (02 Декабрь 2013 — 13:50) писал:

  • Нравится
  • Не нравится

Johny 03 дек 2013

Ace, видимо так и придется сделать 🙂

владимир юрьевич масленников, смущает то, что банк будет с ипотекой, покупатель с квартирой(по акту передачи) и с правом собственности, а я все еще без денег. Собственно что(какой пункт) по-Вашему обеспечивает мне гарантированное получение денег в итоге? Да, и ключи я хотел бы отдать после получения денег, соответственно акт передачи подписать в самом конце.

  • Нравится
  • Не нравится

владимир юрьевич масленников 03 дек 2013

Johny (03 Декабрь 2013 — 08:18) писал:

Ace, видимо так и придется сделать 🙂

владимир юрьевич масленников, смущает то, что банк будет с ипотекой, покупатель с квартирой(по акту передачи) и с правом собственности, а я все еще без денег. Собственно что(какой пункт) по-Вашему обеспечивает мне гарантированное получение денег в итоге? Да, и ключи я хотел бы отдать после получения денег, соответственно акт передачи подписать в самом конце.

  • Нравится
  • Не нравится

Johny 03 дек 2013

  • Нравится
  • Не нравится

владимир юрьевич масленников 03 дек 2013

Johny (03 Декабрь 2013 — 14:28) писал:

  • Нравится
  • Не нравится

Johny 03 дек 2013

  • Нравится
  • Не нравится

wasya 05 дек 2013

  • Нравится
  • Не нравится

владимир юрьевич масленников 05 дек 2013

wasya (05 Декабрь 2013 — 16:01) писал:

  • Нравится
  • Не нравится

Людамила 07 дек 2013

Здравтвуйте. Продаю квартиру ипочечному покупателю. Покупатель оформляет документы на ипотеку и просит меня дать им копии свидетельства на собственность и техпаспорт квартиры.
А меня интересует пункт с передачей денег, от этого зависит буду ли я им продавть квартиру или нет. Покупатель пообещал выбрать момент передачи денег через акридитив(меня это устраивает).

Могу ли я давать такии даже копии людям с которыми у меня ещё сделка не решена: они ждут одобрения от банка ипотеки.

  • Нравится
  • Не нравится

владимир юрьевич масленников 07 дек 2013

Людамила (07 Декабрь 2013 — 15:58) писал:

Здравтвуйте. Продаю квартиру ипочечному покупателю. Покупатель оформляет документы на ипотеку и просит меня дать им копии свидетельства на собственность и техпаспорт квартиры.
А меня интересует пункт с передачей денег, от этого зависит буду ли я им продавть квартиру или нет. Покупатель пообещал выбрать момент передачи денег через акридитив(меня это устраивает).

Могу ли я давать такии даже копии людям с которыми у меня ещё сделка не решена: они ждут одобрения от банка ипотеки.

  • Нравится
  • Не нравится

надя пр 12 дек 2013

Людамила (07 Декабрь 2013 — 15:58) писал:

Здравтвуйте. Продаю квартиру ипочечному покупателю. Покупатель оформляет документы на ипотеку и просит меня дать им копии свидетельства на собственность и техпаспорт квартиры.
А меня интересует пункт с передачей денег, от этого зависит буду ли я им продавть квартиру или нет. Покупатель пообещал выбрать момент передачи денег через акридитив(меня это устраивает).

Могу ли я давать такии даже копии людям с которыми у меня ещё сделка не решена: они ждут одобрения от банка ипотеки.

Когда одобрят ипотеку, т.е заемщика, тогда давайте документы КОПИИ, а так без смысленно. Хотя можно взять задаток с них и если ипотеку не одобрят это их проблемы.

  • Нравится
  • Не нравится

Алексей Силантьев 14 дек 2013

Vonnegut (16 Март 2012 — 07:34) писал:

Постоянно работаю со сбербанком по различным схемам: и ячейка, и безналичные расчеты. Существует большое количество профессиональных способов проконтролировать и прогарантировать этот непростой процесс, но. Ваша главная проблема не в банке, а в непрофессиональном риэлторе (которых у нас большинство, к сожалению. Причем хорошие люди они сами по себе, эти горе-риэлторы 🙂 Бесполезно пытаться вам объяснить какие-то сложные юридические схемы контроля ипотечных сделок со сбербанком до того, как вы поймете, что риэлтора надо заменить. А если хотите спасти сделку, то придется параллельно найти другого, только уже профессионального риэлтора или юриста.

А вообще, все у вас будет хорошо, даже если вы все сделаете неправильно. Без шуток. У большинства в таких случаях все хорошо. Агенты путают пакеты (номера пакетов) при закладке в эксперт-сейфинг, а потом, когда обнаружат, честно ими меняются. Покупатели забывают брать с продавцов расписки, а потом, когда расписки им наконец-то нужны — бегут к продавцам и те, как порядочные люди, их пишут. Все у вас будет хорошо, т.е. как обычно. )

Продажа в ипотеку: что нужно знать владельцу квартиры

К чему следует готовиться владельцу недвижимости, если покупателем вторичного жилья оказывается ипотечный заемщик

Человек, который продает квартиру или дом, может ничего не знать об ипотеке: некоторые собственники имеют дело только с наличными и предпочитают не вникать в нюансы банковского кредитования. Между тем в кризис даже обеспеченным владельцам недвижимости приходится сталкиваться с ипотекой — как минимум в лице покупателя, который легко может оказаться ипотечным заемщиком.

Оформление сделки с участием банка, оценщика и страховой компании — это всегда дольше и немного сложнее, чем рядовая продажа на рынке за наличные. Специально для тех, кто не нуждается в ипотеке, но думает о продаже собственной квартиры, редакция «РБК-Недвижимости» собрала главные неожиданности подобных сделок — от вопроса «что делать, если покупатель квартиры берет ипотеку» до нюансов оценки и ключевых требований банка. В итоге предлагаем пять советов о том, как подготовить квартиру к ипотечной продаже.

Совет 1: узаконить перепланировки

Квартиры с измененными планировками часто встречаются на вторичном рынке. Обычно владельцы оптимизируют не слишком удобное расположение комнат — а потому покупатели недвижимости только рады более удобной компоновке жилплощади. Тем не менее банк может изменить свое решение по ипотеке, если перепланировка не была оформлена по закону, указала руководитель департамента городской недвижимости риелторского агентства «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

«Стандартный срок рассмотрения и одобрения [заявки] по квартире — один-два дня. Но если встречается нестандартный случай вроде серьезной перепланировки, то этот срок может быть больше», — предупредил первый заместитель председателя правления «Банка жилищного финансирования» Игорь Жигунов. Самое простое решение для продавца в этом случае — узаконить все изменения планировки.

Совет 2: не требовать капитального ремонта

Для человека, живущего в советской многоэтажке, проведение капремонта кажется благом: в этом случае коммунальные службы смогут привести в порядок все инженерные системы, а дом станет более удобным для проживания. Обычно для проведения таких работ многоквартирный дом должны поставить в очередь на проведение капитального ремонта. Такое решение чревато серьезными проблемами для будущих продавцов: там, где жильцы заботятся о своем комфорте, банк может усмотреть риски для собственного кредита.

Так, в Банке жилищного финансирования открыто предупреждают, что для положительного решения по ипотеке квартира «не должна состоять на учете по постановке на капитальный ремонт». «Одним из основных требований банка к объекту является процент износа. Этот показатель не должен превышать 60%», — пояснили в «Ак Барс» Банке.

Вопрос физического износа важен для кредиторов, так как они не дают ипотеку на ветхое жилье — иначе объект залога может развалиться до того, как заемщик погасит ссуду. К тому же квартира должна быть пригодной для последующей продажи. «Банки смотрят на ликвидность объекта на рынке, то есть на потенциальную возможность его реализации в приемлемый срок», — указал Василий Кочнев из СКБ-банка.

Совет 3: узнать родословную

Хроника перехода прав собственности на квартиру — важнейший вопрос для банка. «Историю квартиры изучают все участники процесса: и риелтор, и банк, и страховая компания», — предупреждают в «НДВ-Недвижимости». Самое просто для продавца в этом случае — заранее собрать все бумаги.

«Банк запрашивает и анализирует правоустанавливающие документы по сделке и документы-основания возникновения права. Более расширенный анализ проводит страховая компания, это необходимо для страхования титула, то есть риска утраты права собственности. Смотрится совокупность факторов: как давно произошла сделка, между кем, как это прописано в договоре», — перечисляет Игорь Жигунов. «Главное — объект недвижимости должен быть свободен от обременений прав, в том числе прав третьих лиц», — уточняет Василий Кочнев.

Более сложные случаи связаны с нестандартным способом получения квартиры — к примеру, по договору дарения или по наследству. В первом случае банк может запросить документы, связанные с дарителем, и проверить его историю, предупреждает Светлана Бирина. Во втором случае собственник также должен приготовиться к более тщательной проверке со стороны кредитора. «Если сроки наследования выдержаны и собственник вступил в наследство, то свежеполученные документы не являются поводом для отказа. Исключение составляет наличие судебных споров относительно нарушения прав третьих лиц», — заявила риелтор.

Совет 4: погасить долги за ЖКУ

«Часто продавцы не знают, что при наличии долгов по коммунальным платежам может быть наложен арест на квартиру, — рассказывает представитель СКБ-банка. — Данный факт обнаруживается перед сделкой, так как банк заказывает выписку из ЕГРП за пять — десять дней до сделки». Если вовремя не оплатить все счета за электроэнергию, газоснабжение и все остальные коммунальные услуги, продажа просто сорвется: ни банк, ни регистрирующий орган не согласятся оформить сделку с квартирой, увязшей в долгах.

Совет 5: сняться с регистрации

Важный вопрос для тех, кто продает единственное жилье с перспективой переехать в новостройку: прежде чем отдать деньги за квартиру, банк потребует от продавцов выписаться из оставляемого имущества. «Желательно, чтобы на момент сделки в квартире, приобретаемой с использованием кредитных средств, не было зарегистрированных лиц, так как обременение квартиры правами третьих лиц, в том числе правом пользования, недопустимо, — заявил Василий Кочнев. — Продавец может получить денежные средства до регистрации перехода права при условии заключения договора поручительства на время (срок) регистрации. После регистрации перехода права договор поручительства считается расторгнутым».

Некоторые банки требуют от продавцов сняться с регистрации до завершения сделки — к примеру, Запсибкомбанк отказывается выдавать ипотечный займ, если к моменту заключения договора в квартире кто-то прописан. Впрочем, не у всех кредиторов столь жесткие требования к заемщикам. Так, Банк жилищного финансирования дает продавцам две недели на снятие с учета, а «АкБарс» — 30 дней. «То, что в одном банке служит причиной для отказа, в другом не является проблемой», — резюмирует Светлана Бирина из «НДВ-Недвижимости». В крайнем случае продавец может попросить заемщика сменить банк.

Бонус: прощай, дерево!

Последняя, но не менее важная деталь: банки категорически не желают иметь дело с деревянными домами. Запрет на кредитование россиян под залог деревянной недвижимости прописан в Банке жилищного финансирования, СКБ-банке и многих других. Так, из-под действия ипотеки выпадают многочисленные постройки XVIII и XIX веков, распространенные в купеческих городах средней полосы России.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2019 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.