Судебная практика спорам тсж

Судебная практика по делам связанным оспариванием общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и спорам о создании и ликвидации ТСЖ

Автор: Д. Чернокальцев

Судебная практика по делам связанным оспариванием общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и спорам о создании и ликвидации ТСЖ

Создание товарищество собственников жилья нередко сталкивает в суде соседей по тем или иным причинам недовольным фактом создания ТСЖ, процедурой его создания и считающих, что создание товарищества нарушило их права.

Иски собственников помещений в многоквартирных домах, по оспариванию создания товариществ собственников жилья рассматриваются судами общей юрисдикции.

Предметами таких исков, как правило является признание решений общих собраний о создании товариществ незаконными и ликвидация созданных организаций.

Порядок создания ТСЖ регулируется статьей 136 ЖК РФ, посвященной непосредственно созданию товарищества и статьями 44-48 ЖК РФ, регулирующими порядок проведения общего собрания собственников многоквартирных домов.

Статья 136 ЖК устанавливает специальные требования к кворуму общего собрания, на котором принимается решение о создании ТСЖ – такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме, но устанавливает дополнительные требования к порядку оформления решения: в соответствии с изменениями, внесенным в 2011 году все собственники, принявшие решение о создании ТСЖ должны подписать протокол общего собрания.

Действующее законодательство устанавливает, что в доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья.

Анализ Часть 6 статьи 46 ЖК РФ говорит о том, что лицо, подавшее заявление в суд должно быть собственником помещения на момент принятия решения общим собранием, не участвовать в собрании или голосовать против, решение должно быть принято с нарушениями Жилищного кодекса и решение должно нарушать права заявителя. Заявление в суд об оспаривании решения общего собрания в течение шести месяцев, когда он узнал или должен был узнать о состоявшемся собрании.

Лица, не являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме не могут обжаловать решения собственников такого дома.

Управляющая компания обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Товариществу собственников жилья о признании внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме незаконным, а решения об изменении способа управления многоквартирным домом и выборе иной управляющей организации, принятого на данном собрании, недействительным. Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции указал, что пункт 6 статьи 46 ЖК РФ устанавливает круг лиц, обладающих правом обжаловать такие решения и относит к таковым только собственником помещений. Иные лица не обладают правом обжалования решений, принятых на общих собраниях. Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что истцом выбран не правильный способ защиты права. (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 N 07АП-2210/11 по делу N А45-21737/2010-2011).

Данный вопрос решается судами однозначно, при рассмотрении дела необходимо установить, является ли истец собственником и принимал ли он участие в собрании. Достаточным доказательством факта участия Истца в собрания может являться собственно решение, подписанное данным лицом, в котором указаны результаты голосования собственника по вопросам повестки дня.

Так бывший председатель ТСЖ, оспаривал в Московском суде решение собственников, при этом указал, что не принимал участия в собрании, ничего не знал о результатах собрания. Рассматривая дело, суд установил, что «в период с 17 января по 14 февраля 2011 года проведено общее собрание собственников помещений ТСЖ «Синяя птица-2» в форме заочного голосования. В собрании приняли участие 1111 собственников, что составило 70,11% от общего числа голосов собственников. На собрание были вынесены следующие вопросы: избрание нового состава счетной комиссии, членов правления, состава ревизионной комиссии. Большинством голосов от числа участвовавших были приняты решения об утверждении состава всех органов управления ТСЖ, итоги проведенного собрания зафиксированы в протоколе заседания счетной комиссии от 18 февраля 2011 года.

О предстоящем проведении собрания были уведомлены собственники помещений путем размещения на доске объявлений каждого подъезда дома извещений. Кроме того, каждый собственник за десять дней до начала проведения собрания получил предлагаемое решение под роспись.

Допрошенные в качестве свидетелей . и . члены правления Товарищества, показали, что для организации проведения собрания были предприняты необходимые меры со стороны инициативной группы, старших по подъезду. Каждый собственник под роспись у консьержа, за десять дней до проведения собрания, получили соответствующее решение, в котором определился состав кандидатур в счетную комиссию, ревизионную комиссию и правление Товарищества. Бюллетень — решение, также получил истец через своего представителя . т.к. он непосредственно с собственниками не общался, все дела вел через представителя, связаться с ним было невозможно. Они видели его всего два или три раза.

Судом обозревались представленные ответчиком бюллетени с подписями собственников (л.д. 98 — 100).

Ш. был до обсуждаемого решения . ТСЖ, однако после принятия нового ЖК РФ мер к регистрации необходимых изменений в Устав не принимал, общие собрания не созывал. Общее собрание было проведено по инициативе группы собственников, новым . ТСЖ стал . о чем было сообщено Ш., от передачи новому правлению печати и документов Товарищества он уклонился.

Исходя из установленных обстоятельств, суд пришел к правильному выводу о том, что процедура проведения общего собрания не была нарушена, Ш. был извещен о его проведении надлежащим образом, поставил свою подпись в бюллетене.

Суд также правильно указал на то, что доля истца в общей собственности Товарищества незначительна, и если бы он не принимал участие в голосовании или голосовал бы «против», его мнение не могло повлиять не принятое решение.

При вынесении решения суд правильно сослался на пропуск истцом срока на обращение в суд с иском об оспаривании решения общего собрания. Заочное голосование собственников помещений проходило с 17 января 2011 года по 14 февраля 2011 года. Ш. принимал участие в голосовании, следовательно, о решении собрания ему стало известно 25 февраля 2011 года. Иск подан в суд 14 сентября 2011 года, т.е. по истечении установленного ст. 46 ЖК РФ шестимесячного срока для обжалования таких решений» (МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 6 февраля 2012 г. по делу N 33-3160).

В качестве доказательств по вышеприведенному примеру судом оценивались показания свидетелей, которые рассказали о процедуре подготовки собрания: порядке извещения собственников, а также о действиях Истца после принятие собранием решения, направленных на саботирование решения. В качестве письменных доказательств исследовались документы, подтверждающие извещение каждого собственника за 10 дней до собрания, собственно решения собственников и в том числе решение Истца. Совокупность этих доказательств позволила суду сделать вывод, что собрание подготовлено и проведено в соответствии с действующим законодательством, истец принимал решение в собрании и знал о его результатах.

К достаточно парадоксальному выводу приходят суды, рассматривая дела о нескольких ТСЖ, созданных в одном многоквартирном доме.

Так, рассматривая дело об оспаривании записи о создании ТСЖ, Санкт-Петербургский городской суд оставил в силе решение районного суда, отказавшего истцу в заявленных требованиях. Рассматривая кассационную жалобу, суд указал., что «как усматривается из материалов дела, послужившие основанием для создания ТСЖ «Северный ключ» и ТСЖ «Северный ключ 20» решения общих собраний дольщиков, в установленном законом порядке с соблюдением предусмотренных законом сроков лицами, которым в силу закона предоставлено такое право, не оспорены и доказательств иного не представлено.

Поскольку представленные для государственной регистрации ТСЖ «Северный ключ» и ТСЖ «Северный ключ 20» документы не признаны не соответствующими закону, процедура проведения государственной регистрации, предусмотренная федеральным законом, регистрирующим органом не нарушена, оснований для признания государственной регистрации ТСЖ «Северный ключ 20» незаконной не имеется». (САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 15 марта 2012 г. N 33-3893).

Рассматривая дело, суд посчитал, что сам факт наличия двух ТСЖ в одном доме не может являться основанием для признания незаконной регистрации одного из них. В данному случае, суду было важно установить факт действительности решений о создании данных ТСЖ. Поскольку заявители не представили суду доказательств того, что указанные решения были оспорены в установленном порядке, а в ходе рассмотрения дела лица, имеющие соответствующие права не заявили требований, суд принял такое парадоксальное на первый взгляд решение.

При рассмотрении дел, связанных с ликвидацией ТСЖ, так же важно понимать, что далеко не каждое лицо может заявить соответствующие требования и не все нарушения, допущенные при создании ТСЖ дают основания для принятия решения о его ликвидации.

В Мещанский районный суд обратился некий гражданин, который указал, после увольнения с должности руководителя ГУ ИС Красносельского района г. Москвы в 2008 г. он узнал, что, согласно выписок из Единого государственного реестра юридических лиц, он указан в качестве председателя правления более чем двадцати ТСЖ. Поскольку он не принимал участия в общих собраниях собственников жилья, не избирался на должность председателя правления ТСЖ, просил признать товарищества собственников жилья незаконно созданными и ликвидировать их, исключив из ЕГРЮЛ.

Отказывая данному гражданину в иске, суд обосновал свою позицию, что решение общего собрания собственников может оспорить только собственник, а «в соответствии с ч. 1 ст. 141 ЖК РФ, ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Смотрите так же:  Материнский капитал как узнать сумму

Таким образом, данная норма закона носит отсылочный характер в части оснований и порядка ликвидации товарищества собственников жилья.

Т.е., Жилищный кодекс РФ не устанавливает каких-либо особенностей порядка ликвидации товарищества; следовательно, в этих вопросах необходимо руководствоваться ст. ст. 61 — 65 ГК РФ.

Ликвидируется товарищество собственников жилья либо добровольно — по решению общего собрания собственников, либо принудительно — по решению суда, принятому в соответствии с п. 2 ст. 61 ГК РФ.

Однако, при этом, п. 3 ст. 61 ГК РФ, определяет круг лиц, которыми может быть заявлено данное требование.

Так, в соответствии с названной нормой закона, требование о ликвидации юридического лица по основаниям, указанным в пункте 2 настоящей статьи, может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом.

Как видно из материалов дела, иск заявлен не указанными органами, а физическим лицом — А., которому законом не предоставлено право на предъявление данного иска». (МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 6 марта 2012 г. по делу N 33-4058).

Как видно из вышеприведенной практики, при рассмотрении дел по оспариванию собраний собственников и споров, связанных с созданием ТСЖ, необходимо установить несколько фактов. Обладает ли лицо, заявившее требования правом обжалования решения, не пропущен ли этим лицом шестимесячный срок, установленный на обжалование решения, соблюдена ли процедура уведомления собственников помещений в многоквартирном доме, какое количество собственников приняло участие в собрании и могло ли голосование собственника повлиять на результаты такого собрания.

Автор благодарит К+ за подборки судебной практики .

О судебной практике по вопросам налогообложения доходов УО и ТСЖ

Федеральная налоговая служба РФ направила в подразделения письмо с обзором судебной практики по решению споров о налогообложении платежей, которые жители МКД перечисляют в управляющие организации за оказание ЖКУ. Читайте об основных тезисах судебных решений по данному вопросу.

Когда платежи жителей домов за ЖКУ в адрес УО облагаются налогом

При определении налоговой базы не учитываются доходы, которые поступают в организацию, если она выступает в качестве агента, комиссионера, посредника и исполняет обязательства по договору комиссии, агентскому договору (п. 9 ч. 1 ст. 251 НК РФ). К таким доходам не относятся вознаграждение, получаемое при этом организацией: комиссионное или агентское.

Если управляющая организация – посредник, закупающий коммунальные услуги по поручению собственников помещений в МКД, то налогом облагается только комиссионное или агентское вознаграждение за посреднические услуги.

Если УО самостоятельно выполняет работы или оказывает услуги и не является агентом или комиссионером, в налогооблагаемый доход включаются все поступившие от жителей МКД денежные средства.

Федеральный закон от 27.11.2017 № 335-ФЗ ввёл в НК РФ п. 4 ч. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, согласно которому при упрощённой системе налогообложения доходы, полученные УО, ТСЖ или ТСН при оплате собственниками коммунальных услуг, оказанных другими организациями, не учитываются при определении объекта налогообложения.

Если УО получает и перечисляет исполнителю коммунальной услуги полученные от собственников за КУ деньги в полном объёме, то организация действует в интересах жителей дома, а не в собственных экономических интересах. Следовательно, такие денежные средства не обладают признаками дохода, облагаемого налогом.

Почему суд обязал УО включить платежи за ЖКУ в налогооблагаемый доход

В письме № СА-4-7/15613 ФНС РФ приводит примеры из практики Верховного Суда РФ, рассматривавшего жалобы УО на решения и постановления нижестоящих судов по вопросам включения платежей жителей МКД за ЖКУ в налогооблагаемый доход УО. Ведомство сделало акцент на том, что при вынесении решений суд обращает внимание не только на наименование и условия договоров, по которым управляющая организация оказывает услуги, но и на фактические обстоятельства исполнения обязательств.

По делу № А74-10158/2016 суд первой инстанции рассмотрел иск УО к межрайонной налоговой инспекции. Заявитель считал, что доначисления налога, сделанные ведомством, неправомерны, поскольку денежные средства, поступившие от жителей МКД в оплату коммунальных ресурсов, не являются выручкой организации. Орган ФНС РФ настаивал, что УО должна была включить в налоговую базу выручку от реализации коммунальных услуг, за которые платят жители многоквартирных домов.

Суд первой инстанции, рассмотрев договоры, заключённые между УО, собственниками и РСО, пришёл к выводу, что организация действовала как агент, перечисляя денежные средства собственников исполнителям коммунальных услуг. Жалоба УО была удовлетворена.

Апелляционный суд отменил это решение, посчитав недоказанным факт, что по представленным договорам УО выступала в качестве посредника. Приобретая коммунальные услуги для обеспечения ими жильцов МКД, обеспечивая техническое обслуживание домов, управляющая организация в соответствии с договорами являлась исполнителем услуг. Поэтому претензии налогового ведомства к УО были признаны законными. Эту позицию поддержали окружной апелляционный суд и Верховный Суд РФ.

Подобным образом решилось похожее дело № А26-9658/2009, точку в котором поставил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ. Президиум подтвердил правоту нижестоящих судов, которые посчитали, что средства, перечисленные жителями МКД управляющей организации за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, должны были учитываться в составе налогооблагаемого дохода.

Суд сделал вывод, что УО в этом случае не являлась агентом или посредником между собственниками и исполнителями КУ и никому не перечисляла плату за услуги. При этом суд счёл несущественным факт, самостоятельно ли УО выполняла работы согласно договору или привлекала для этого сторонних лиц.

Когда суд не признает оплату ЖКУ частью доходов УО и ТСЖ

Другим был исход дела № А41-86032/2016, в котором рассматривался иск ТСЖ к межрайонной ИФНС РФ по вопросу доначисления налогов. Суд первой инстанции встал на сторону ТСЖ, отметив, что деятельность организации носит некоммерческий характер. Налоговый орган не доказал, что истец получил посредническое или агентское вознаграждение за перечисление денежных средств в оплату коммунальных услуг.

Апелляционный и кассационный суды не согласились с этой позицией, но Верховный Суд РФ оставил решение суда первой инстанции в силе. ВС РФ подтвердил, что если ТСЖ не получает экономической выгоды, передавая оплату собственников за ЖКУ в адрес исполнителей КУ и поставщиков, то нет оснований считать поступившие средства доходом ТСЖ.

Эти выводы были применены судом при рассмотрении иска УО к налоговому ведомству по делу № А53-15798/2017. Дело также касалось правомерности требований налоговой службы об уплате доначисленного налога на доходы ТСЖ от платежей за ЖКУ. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, признавших требования налогового органа законными.

Окружной арбитражный суд отметил, что если отсутствуют факты получения вознаграждения за перечисление платы собственников за ЖКУ исполнителям или РСО, не доказана какая-либо финансовая выгода в связи с передачей средств собственников, то суды не должны принимать во внимание организационно-правовую форму истца.

Для УО и для ТСЖ действуют одинаковые принципы равенства налогообложения (постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П). Следовательно, если УО не получает экономической выгоды от передачи средств собственников поставщикам услуг, то нет оснований для доначислений налоговых выплат.

В каких случаях платежи за ЖКУ признаются целевыми

В письме ФСН РФ № СА-4-7/15613 отмечено, что арбитражные суды квалифицируют платежи населения за КУ, перечисляемые УО и ТСЖ, как целевые. Это исключает их из налогооблагаемого объёма (ч. 2 ст. 251 НК РФ).

Примером такого решения служит процесс по делу № А43-4208/2017. Товарищество собственников жилья не согласилось с выводами налоговой проверки о том, что ТСЖ совершило налоговое правонарушение, не уплатив налог на доходы с полученных от собственников за ЖКУ средств, и подало иск.

Первый суд, апелляция и кассация были единодушны в выводах: средства, которые перечислялись ТСЖ жителями многоквартирного дома за оказанные коммунальные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества дома, являлись целевыми и не подпадали под налогообложение. ТСЖ признавалось судами некоммерческой организацией без самостоятельных экономических интересов, выступающей в интересах собственников помещений в МКД.

Суды пришли к выводу, что средства, которые поступали от жителей МКД за ЖКУ, расходовались ТСЖ по назначению – на оплату коммунальных услуг, предоставленных сторонними организациями. Поэтому доначисление суммы налога было признано судами неправомерным.

Рассматривая приведённые в письме ФСН РФ примеры судебных решений, УО и ТСЖ следует запомнить, что доначисление налога на поступившие от собственников МКД денежные средства за ЖКУ возможно в тех случаях, когда:

  • есть доказательства, что жители МКД оплатили управляющей организации (ТСЖ) услуги и работы по стоимости, превышающей их стоимость у поставщиков и сторонних лиц;

или

  • услуги были оказаны непосредственно управляющей организацией (ТСЖ).

Если полученные от жителей дома за жилищно-коммунальные услуги платежи УО полностью перечисляет поставщикам услуг, то они не включаются в налоговую базу по налогу на прибыль либо по упрощённой системе налогообложения. Ксения Терлецкая

Судебная практика спорам тсж


В разделе «Судебная практика» мы предлагаем Вашему вниманию подборки решений судов, наиболее актуальных для собственников и членов ТСЖ по вопросам, связанным с договорными отношениями в сфере управления многоквартирными домами, предоставлению коммунальных и эксплуатационных услуг, правил содержания общего имущества и другим тематикам.

Категория: Обобщения судебной практики

Большой интерес при изучении правового регулирования деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ) вызывают материалы судебной практики. Систематизация и изучение решений судебных органов по вопросам применения жилищного и гражданского законодательства позволяют увидеть наиболее сложные и практически значимые проблемы деятельности ТСЖ, проследить характер влияния принятых четыре года назад в ходе реформы жилищного права норм, а также выработать способы улучшения условий работы товариществ собственников жилья как путем оказания мер государственно-правового воздействия, так и путем создания рекомендаций для частных субъектов правоотношений — собственников помещений, самих товариществ в лице их органов управления, подрядных организаций и др.

Смотрите так же:  Требования для разрешения от пожнадзора маникюрный салон требования

Споры по поводу земельных участков и других объектов общего имущества

Одной из распространенных проблем в деятельности ТСЖ является определение состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и его закрепление за домовладельцами. В связи с неопределенностью порядка установления перечня общего имущества в многоквартирном доме часто возникают споры по поводу того, входит ли в его состав тот или иной объект, как правило, нежилое помещение, или же он принадлежит отдельному лицу, заключившему договор с застройщиком или органами местного самоуправления.

Также большинство товариществ собственников жилья столкнулось с проблемой оформления придомового земельного участка в собственность жильцов. По этому поводу Г.Н. Макаренко пишет: «Вопрос о собственнике на землю до сих пор не решен. Практически нет примеров, чтобы жителям при организации ТСЖ отдавали их собственный двор без всяких условий. Практики, занимающиеся вопросами развития самоуправления в своем жилищном фонде, отмечают вместе с тем, что если и дадут ТСЖ землю, то многие товарищества не смогут этим правом воспользоваться, так как не определены границы самих участков, на которые они могут претендовать. Претензии на получение земельных участков стали ключевой темой судебных споров, не случайно два из последних Постановлений ВАС РФ (от 16 мая 2006 г. N 781/06 и от 27 июня 2006 г. N 1821/06) относятся именно к данной проблеме» (Макаренко Г.Н. Товарищество собственников жилья — проблемы и перспективы развития // Юрист. 2006. N 12 ).

Постановление ВАС РФ от 27 июня 2006 г. N 1821/06 было принято по результатам рассмотрения следующего спора. Товарищество собственников жилья обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Департамента земельных ресурсов в предоставлении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность домовладельцев, об обязании Департамента земельных ресурсов обеспечить изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и принять решение о предоставлении участка в общую долевую собственность домовладельцев.

Ответчик, ссылаясь на законодательство г. Москвы о землепользовании, заявлял, что рассмотрение вопроса о предоставлении указанного земельного участка возможно только при наличии у товарищества акта разрешенного использования земельного участка. Ввиду же непредставления такого акта возможно оформление земельно-правовых отношений на земельный участок на условиях краткосрочной аренды сроком на 11 месяцев.

В ходе рассмотрения дела в трех инстанциях требования ТСЖ отклонялись. Президиум ВАС РФ ранее принятые акты отменил, дело передал на новое рассмотрение. Как было указано в Постановлении, спор между сторонами возник не по поводу вновь предоставляемого земельного участка, а в отношении участка, занятого жилым домом, собственники квартир в котором организовали товарищество собственников жилья. Пункт 4 ст. 11 ФЗ «О товариществах собственников жилья», действовавшего в период возникновения спора, устанавливает, что передача в собственность бесплатно нормативной части земельного участка осуществляется государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством. При таких обстоятельствах следует признать, что отказ в оформлении такого права по мотиву отсутствия у домовладельцев акта разрешенного использования земельного участка противоречит законодательству.

В настоящее время нормы, предусматривающие передачу земельного участка домовладельцам, закреплены в ст. 36 Земельного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». На практике сложности в оформлении придомового участка сохраняются. В связи с этим А.Б. Рыжов указывает на необходимость «сплошного» формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (Рыжов А.Б. О создании условий для эффективной деятельности товариществ собственников жилья // Жилищное право. 2007. N 10.)

Между тем регистрация права собственности на землю важна как для защиты придомовой территории от различного рода нарушений, в том числе часто встречающихся случаев постройки рядом с домом отдельных нежилых зданий (магазинов и т.п.) без согласия домовладельцев, так и для нормальной эксплуатации участка. Нередко товарищества собственников жилья привлекаются к административной ответственности за нарушение земельного законодательства, если осуществляют какие-либо действия с придомовым участком без разрешения органов государственной власти.

Так, Федеральный арбитражный суд Московского округа рассмотрел следующее дело. В ходе проведенной органами Роснедвижимости проверки соблюдения земельного законодательства было установлено, что земельный участок огорожен забором, доступ на него ограничен, охраняется. На этом земельном участке частично расположен жилой дом. Остальная часть земельного участка, прилегающая к дому, самовольно занята товариществом под размещение энергоподстанции, детской площадки и автостоянки.

На основании выявленного правонарушения орган Роснедвижимости вынес постановление о привлечении товарищества собственников жилья, созданного в жилом доме, к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Товарищество оспаривало данное постановление в суде.

Суд апелляционной инстанции, разрешая спор в пользу ТСЖ, указал, что в соответствии с положениями ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», п. 1 ст. 36, п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья не является землепользователем, а лишь представляет интересы собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с чем признал неправомерным привлечение товарищества к административной ответственности и вынесение в отношении его предписания об устранении выявленного нарушения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа, отменяя постановление апелляционного суда, привел следующее обоснование. Нормы права, положенные судом апелляционной инстанции в обоснование принятого по делу судебного акта, регулируют порядок использования земельного участка под жилым домом. Между тем выявленное правонарушение касается иного земельного участка, расположенного не под жилым домом, а примыкающего к нему, огороженного металлическим забором, охраняемого и используемого под детскую площадку и автостоянку.

Суд апелляционной инстанции не проверил, кто фактически осуществил ограждение спорного земельного участка и установил его охрану, не исследовал доказательства, подтверждающие заказчика этих работ. Также не дал оценки представленным в деле доказательствам, согласно которым товарищество обращалось в соответствующие инстанции за урегулированием земельных отношений на спорный земельный участок (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 августа 2007 г. N КА-А40/7948-07.)

В данном Постановлении был также затронут вопрос, часто возникающий при рассмотрении различных дел с участием товариществ собственников жилья: вправе ли ТСЖ подавать иски в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, например о признании прав домовладельцев на общее имущество?

Ю.А. Раннева, ссылаясь на п. 8 ст. 138 ЖК РФ, пишет, что «ТСЖ признается представителем собственников помещений в многоквартирном доме, действует в их интересах, при этом приобретает самостоятельные права и обязанности, связанные с осуществлением им своей деятельности, а нарушение таких прав либо неисполнение обязанностей может послужить основанием для обращения в арбитражный суд для разрешения спора, стороной которого вправе выступать именно ТСЖ» (Раннева Ю.А. Обобщение судебной практики рассмотрения споров с участием товариществ собственников жилья // Арбитражные споры. 2007. N 3.)

Большое количество разнообразных споров возникает по поводу других объектов общего имущества в многоквартирном доме, что вызвано рядом причин, отмечаемых в литературе. «Жилищный кодекс РФ прямо не устанавливает, кто именно и при каких обстоятельствах вправе определять состав общего имущества. Из анализа положений Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод, что состав общего имущества должны определять в первую очередь сами собственники помещений в целях надлежащего выполнения своих обязанностей по его содержанию. В связи с тем, что во многих муниципальных образованиях общие помещения на практике нередко единолично использовались органами местного самоуправления, возникающие споры об определении состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должны будут разрешаться в судебном порядке» (Макаренко Г.Н. Товарищество собственников жилья — проблемы и перспективы развития // Юрист. 2006. N 12 .)

Недобросовестные застройщики зачастую в ходе строительства многоквартирного дома заключают сделки по передаче в собственность отдельным лицам нежилых помещений в доме, которые в соответствии с проектной документацией предназначались для использования в общих целях (размещения технических служб, органов управления товарищества собственников жилья и т.п.). В подобных ситуациях истребовать имущество от такого «приобретателя» довольно сложно. В уже построенных домах граждане или организации при содействии государственных органов оформляют свои права на чердаки, подвалы, запасные выходы и иные подходящие для использования в тех или иных целях помещения, которые в силу закона являются общим имуществом домовладельцев и не подлежат отчуждению в собственность третьих лиц. В таких случаях приходится истребовать имущество из чужого незаконного владения и обжаловать акты органов власти, разрешившие передачу общего имущества.

Еще одна весьма распространенная категория споров касается вопросов обжалования принятых на общем собрании членов ТСЖ решений. Во многих домах существуют отдельные группы жильцов, противодействующие воле большинства домовладельцев. Противоречия возникают при установлении платы за жилье, решении вопросов о необходимости определенных видов ремонта или благоустройства дома и придомовой территории. В определенных случаях конфликты возникают по поводу состава правления, возникает борьба за власть.

Так, в одном из ТСЖ Московской области на протяжении нескольких лет происходит захват власти то одной группой жильцов, то другой. Для избрания нужного состава правления каждая группа проводит заочное голосование. Поскольку для принятия решения необходимо большинство голосов от членов товарищества, принявших участие в голосовании, при том, что в голосовании должно принять участие простое большинство членов ТСЖ, каждой из противоборствующих групп жильцов удается собрать нужное количество голосов для принятия решения. После очередных выборов новое правление регистрирует изменения в реестре юридических лиц, уведомляет банк о смене председателя, получая доступ к финансовым средствам товарищества. Подобные действия по существу являются рейдерскими захватами. Действующее законодательство не создает преград для данных операций даже на уровне такой небольшой организации, как ТСЖ.

Смотрите так же:  Гражданский кодекс общество с ограниченной ответственностью 2019

На недостаточность законодательно установленных процедур проведения общих собраний, принятия решений на них и другие проблемы указывают многие авторы. «Так, например, недостаточность и неадекватность регламентации внутренней жизни в ТСЖ федеральным законом создает парадоксальную ситуацию, при которой органы управления товарищества не могут отстоять перед домовладельцами права ТСЖ, а домовладельцы достаточно бесправны перед органами управления товариществом» ( Рыжов А.Б. О создании условий для эффективной деятельности товариществ собственников жилья // Жилищное право. 2007. N 10 .) «Слабый уровень организации и проведения собрания как по процедуре, так и по содержанию. Данная проблема выразилась в подмене организаторами собрания правовой и иной аргументации яркими агитационными приемами и игрой слов» (Сидорова В. К вопросу о проблемах учреждения ТСЖ // Юридический мир. 2006. N 9.)

«Попробуйте в строгом соответствии с нормами ЖК (ст. 45) провести общее собрание! Дело это невероятно сложное. В любом доме, как правило, живет пестрая публика, расслоение налицо: одни за «белых», другие за «красных». На одном собрании избрали одного председателя, на другом — другого. Первый второму документацию не отдает. Второй отчаялся, отказался от «кресла», первый продолжает управлять. Поскольку как таковое собрание созывать трудновато, то легко стали использовать заочное голосование (ст. 47 ЖК). Здесь же для махинаций и манипуляций вообще поле очень широкое. документы на законность образования юридического лица по действующему законодательству регистрирующие органы не проверяют» (Щенникова Л.В. «Собственник» звучит гордо. И выгодно (страсти по ТСЖ) // Юрист. 2005. N 5.)

Обжалование решений общих собраний осложняется необходимостью заявлять о применении судом мер по обеспечению иска (например, приостановление регистрации изменений устава или переизбранного правления, запрет на совершение определенных действий и т.п.), определением подсудности дела. Кроме того, пока судом рассматривается правомерность одного решения общего собрания, жильцами уже может быть принято второе решение по тому же вопросу, что вызывает необходимость начинать процедуру обжалования заново.

В одном из Постановлений Федерального арбитражного суда Московского округа по делу о признании неправомочным внеочередного общего собрания членов ТСЖ и нелегитимными его решений указано следующее. На вопрос суда о причине отнесения дела к подведомственности арбитражных судов участники процесса объяснили, что в материалах дела имеется вступившее в законную силу Определение районного суда г. Москвы о неподведомственности искового заявления о признании незаконным избрания нового состава правления судам общей юрисдикции. Принимая во внимание, что товарищества являются некоммерческими организациями, вопрос о признании неправомочным внеочередного общего собрания членов ТСЖ и нелегитимными его решений подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции. Вместе с тем, поскольку судом кассационной инстанции установлено наличие в материалах дела вступившего в законную силу (по утверждению участников процесса) Определения районного суда о неподведомственности искового заявления, с требованиями, аналогичными заявленным в настоящем иске, к правлению ТСЖ, дату вынесения которого по имеющейся в материалах дела копии достоверно установить невозможно (ввиду нечетко указанного года), и при этом в принятых по делу судебных актах отсутствуют рассуждения о подведомственности настоящего дела арбитражным судам, ввиду чего у суда кассационной инстанции отсутствует возможность установить отнесение указанного Определения именно к настоящему спору, то во избежание нарушения положений ст. 13 ГПК РФ суд кассационной инстанции считает необходимым отменить принятые по делу судебные решения по ч. 3 ст. 288 АПК РФ и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции с целью выяснения вопроса об отнесении его к подведомственности арбитражных судов с учетом имеющихся вступивших в законную силу судебных актов судов общей юрисдикции, вынесенных в отношении указанного вопроса.

Другие виды судебных споров с участием ТСЖ

Большое количество дел в судах общей юрисдикции посвящено взысканию с собственников помещений в многоквартирном доме платы за содержание и ремонт общего имущества, управление домом и предоставление коммунальных услуг. С одной стороны, отмечается, что собственники вынуждены подчиняться решениям общих собраний, устанавливающим размер платы за содержание и ремонт жилья, что не всегда соответствует их законным интересам. «Гордый собственник, не участвуя в собрании, которое не собиралось вовсе, не подписавший опросный лист, не избиравший новое начальство в лице правления товарищества, оказывается заложником безысходной правовой ситуации. Вместо прав, которые приобретает верхушка монстра в виде объединенного ТСЖ, сам собственник сохраняет за собой только одну обязанность — платить по счетам на основании ч. 3 и 4 ст. 137 ЖК» (Щенникова Л.В. «Собственник» звучит гордо. И выгодно (страсти по ТСЖ) // Юрист. 2005. N 5.)

С другой стороны, нежелание отдельных собственников вносить плату за жилье создает большое количество проблем в деятельности ТСЖ: необходимость создавать финансовые резервы под угрозой уплаты штрафных санкций коммунальным и иным организациям в случае нехватки средств, необходимость ведения судебных процессов. Связанные с этим дополнительные затраты фактически перекладываются на всех домовладельцев, включая добросовестных собственников. Сложность работы со злостными неплательщиками заключается в том, что после вынесения решения суда о взыскании с них суммы задолженности приходится практически сразу же подавать новое исковое заявление о взыскании долга, образовавшегося в период рассмотрения судами предыдущего дела. Действенных мер побудить собственников добровольно вносить плату за жилье практически нет. Более того, суды зачастую не взыскивают с них даже проценты в размере ставки рефинансирования, предусмотренные ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. В то же время, как указывает Ю.А. Раннева по поводу требований, предъявленных коммунальными организациями «о взыскании с ТСЖ штрафных санкций за нарушение договорных обязательств по своевременной оплате поставленной энергии, оказанных коммунальных услуг, чаще всего суд отказывает в удовлетворении таких требований с учетом особого статуса ТСЖ как некоммерческой организации, характера его деятельности» (Раннева Ю.А. Обобщение судебной практики рассмотрения споров с участием товариществ собственников жилья // Арбитражные споры. 2007. N 3.)

Представляет также определенный интерес вопрос о взыскании с домовладельцев-неплательщиков судебных расходов. Нередко при предъявлении товариществом требования о взыскании с должника — собственника квартиры расходов ТСЖ на юридические услуги по ведению в суде дела против него должник заявляет, что указанные услуги были заложены в смету товарищества, оплачиваются за счет общих средств домовладельцев, а значит, уже «проплачены» им и не могут взыскиваться с него «вторично».

Существует много других вопросов, для решения которых товарищества собственников жилья прибегают к судебной защите. К ним относятся споры с застройщиками по поводу качества общего имущества, в особенности коммуникаций и оборудования, споры с регистрирующими органами о создании, реорганизации и ликвидации, проблемы возведения на земельном участке построек, иски к органам государственной власти и местного самоуправления о возмещении расходов, связанных с предоставлением жильцам субсидий и льгот.

Товарищества собственников жилья существуют в России более 15 лет. Несмотря на количество и остроту спорных и конфликтных ситуаций, возникающих в повседневной деятельности многих товариществ, сам по себе этот институт заслуживает внимания со стороны как государственной власти, решающей проблему реализации конституционного права граждан на жилище, так и частных лиц — собственников и пользователей помещений, обслуживающих организаций и др. Зарубежный опыт показывает эффективность и востребованность данной формы управления многоквартирными домами. «За время своего существования в Соединенных Штатах кондоминиумы, т.е. ТСЖ, стали очень популярны среди населения. Американцы убедились в том, что кондоминиум значит — качество, комфорт, возможность экономии и надежность. В странах Западной Европы, например в ФРГ, ТСЖ также является популярным видом многоквартирного жилья» (Варфоломеев В.В. Организация товарищества собственников жилья: преимущества и проблемы // Юрист. 2006. N 2.)

Вопросы развития товариществ собственников жилья достаточно долго и активно обсуждаются в юридической и экономической литературе. Разработано много предложений для решения этой задачи.

Так, А.Б.Рыжов отмечает, что «эффективное обеспечение прав и интересов граждан посредством ТСЖ требует создания детальных норм права, регламентирующих деятельность ТСЖ и масштабной внешней инфраструктуры. необходима инфраструктура услуг по проведению общих собраний членов, хранению и предоставлению связанной с управлением многоквартирным домом информации (независимому в определенной части и, возможно, использующему новые информационные технологии). Для обеспечения эффективного функционирования ТСЖ, отвечающего современным стандартам и требованиям граждан, необходимы законодательные решения, касающиеся:

— детальной регламентации процедур принятия решений коллегиальными органами управления ТСЖ, что снизит уровень конфликтности между членами ТСЖ;

— процедур предоставления собственнику помещения в многоквартирном доме информации о составе собственников помещений в многоквартирном доме, их долях участия в общем имуществе, о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, об уставе ТСЖ, о принятых органами управления ТСЖ решениях, решениях общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме» (Рыжов А.Б. О создании условий для эффективной деятельности товариществ собственников жилья // Жилищное право. 2007. N 10.)

Г.Н. Макаренко указывает на важность информирования населения об их правах, обязанностях и возможностях в сфере управления домами: «Позиция «граждане знают закон, если он был опубликован» не учитывает социальные, экономические факторы, влияющие на уровень знания законов гражданами. Должна вестись правовая пропаганда (сообщаться о принятии отдельных актов, об их содержании, разъясняться их применение). Необходимо использовать дополнительные средства и способы доведения содержания права до граждан (например, распространение информации в адаптированной форме и т.п.)» (Макаренко Г.Н. Товарищество собственников жилья — проблемы и перспективы развития // Юрист. 2006. N 12 ).