Судебная практика остекление балкона

Судебная практика остекление балкона

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Узаконивание остекления балкона через суд. Судебная практика

Сохранить квартиру в реконструированном и перепланированном состоянии (остеклен балкон)

Решением Туапсинского городского суда Краснодарского края от 29 августа 2012 года по делу № 2-745/12 иск о сохранении квартиры в реконструированном и перепланированном состоянии удовлетворен, указано следующее.

Из технического заключения следует, что основные несущие конструкции квартиры после перепланировки и реконструкции, в виде остекления балкона находятся в удовлетворительном техническом состоянии, дефектов не обнаружено, выполненный объем строительно-монтажных работ по остеклению балкона квартиры не повлиял на теплоизоляционные параметры помещения, прочность и устойчивость. В данном случае права и интересы других лиц не нарушаются, что позволяет суду принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии.

Установка стеклопакетов на лоджии не относится к переоборудованию и перепланировке жилых домов и квартир (комнат)

Собственником квартиры без соответствующего согласования, самовольно установлены (заменены) стеклопакеты на лоджии квартиры. Суд указал, что в данном случае установка стеклопакетов на лоджии не относится к переоборудованию и перепланировке жилых домов и квартир (комнат), а потому в иске ТСЖ о приведении в первоначальное проектное состояние внешних ограждающих конструкций лоджии отказано.

Решением Королевского городского суда Московской области по делу № 2-2402/12 постановлено в удовлетворении требований ТСЖ отказать. Указано, что согласно пп. 1.7.2 п. 1.7 Правил, не допускаются переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.

В данном случае установка стеклопакетов на лоджии не относится к переоборудованию и перепланировке жилых домов и квартир (комнат).

Суд сохранил квартиру в перепланированном состоянии, придя к выводу, что остекление балкона относится к перепланировке квартиры

Суд сохранил квартиру в перепланированном состоянии, установив, что была демонтирована перегородка между туалетом и ванной комнатой, заложен дверной проем в ванную, произведено остекление балкона. Однако как следует из выводов заключения о техническом состоянии несущих строительных конструкций квартиры в жилом доме, категория состояния конструкций жилого дома признана работоспособной; конструкции жилого дома пригодны для дальнейшей безопасной эксплуатации; выполнение на объекте изменения не оказывают негативного влияния на основные несущие конструкции здания.

Истица обратилась в суд с исковыми требованиями к администрации района города о сохранении жилого помещения — квартиры, в перепланированном состоянии. Решением Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 23 июля 2012 года по делу № 2-1938/2012 исковые требования о сохранении жилого помещения — квартиры, в перепланированном состоянии (с учетом произведенного остекления балкона). Суд пришел к выводу о том, что сохранение жилого помещения в перепланированном состоянии не нарушает прав и законных интересов граждан и не создает угрозу жизни и здоровью других жильцов

Суд решил сохранить в перепланированном и переустроенном виде квартиру нанимателя (установлено остекление балкона, его утепление, демонтировано окно)

Выполненные работы по переустройству и перепланировке квартиры не ухудшили условия проживания, не нанесли ущерба конструкциям здания и не создали угрозу жизни и здоровью третьим лицам, суд полагает, что исковые требования о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии подлежат удовлетворению.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 9 июля 2012 года по делу № 2-2282/12 г. исковые требования удовлетворены, указано следующее.

Без получения соответствующего разрешения истица произвела следующие работы по переустройству и перепланировке квартиры: разборка ненесущей перегородки; устройство новой перегородки; установлено остекление балкона площадью; выполнено утепление ограждающих конструкций балкона; демонтировано окно с дверным проемом между балконом и жилой комнатой; на площади балкона устроено вспомогательное помещение.

Принимая во внимание, что выполненные работы по переустройству и перепланировке квартиры не ухудшили условия проживания, не нанесли ущерба конструкциям здания, не уменьшили пространственную жесткость здания, и не создали угрозу жизни и здоровью третьим лицам, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Остекление балкона пластиковыми окнами. Сохранить в перепланированном виде

Выполненная перепланировка не нарушает права и интересы граждан и не оказывают негативного влияния на основные несущие конструкции здания и его безаварийную дальнейшую эксплуатацию.

Истец обратилась в суд с иском к Администрации Центрального района г. Волгограда о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. В целях улучшения условий проживания ею была произведена перепланировка квартиры: демонтирована перегородка между туалетом и ванной комнатой с устройством совмещенного санузла, произведено остекление балкона пластиковыми стеклами. Согласно техническому заключению, перепланировка помещений квартиры была произведена без нарушения несущей способности конструкций. Выполненная перепланировка не нарушает права и интересы граждан и не оказывают негативного влияния на основные несущие конструкции здания и его безаварийную дальнейшую эксплуатацию. Решением Центрального районного суда г. Волгограда от 3 июля 2012 года по делу № 2-5029/12 иск удовлетворен.

Установка стеклопакетов (остекление балкона). Сохранение судом квартиры в переустроенном виде

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 17 февраля 2012 года по делу № 2-741/12г. требования удовлетворены. Судом постановлено сохранить квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии. Суд установил, что в объеме выполненных работ не нарушены требования санитарно эпидемиологических и противопожарных норм. Оконные блоки и балконная дверь установлены из стеклопакетов в металлопластиковых переплетах. Работы по остеклению балкона ущерба конструкциям здания не нанесли. Оконные блоки деревянные одинарные установлены на ограждение балкона и закреплены к вышележащей плите и к ограждающим стенам. Несущая способность плиты балкона позволяет воспринимать нагрузку от установленных стеклопакетов и отделки. Усилия возникающие в железобетонной плите балкона от дополнительной нагрузки на порядок меньше усилия от временной расчетной нагрузки.

Остекление балкона. «Перепланировка — не реконструкция»

Истица обратилась в Трусовский районный суд с иском о сохранении квартиры в перепланированном состоянии квартиры. Указала, что в квартире выполнено остекление балкона, объединен санузел, заменена входная дверь.

Решением Трусовского районного суда г. Астрахани Астраханской области от 5 октября 2012 года исковые требования удовлетворены, указано следующее.

Перепланировка жилого помещения истцов, по смыслу ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, не является реконструкцией. Самовольная перепланировка, как деятельность, не создает самовольной постройки как результата, согласно п. п. 13 и 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, а также ст. ст. 219, 222 и 551 ГК РФ, ст. 21 ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».

Истец дополнительную площадь не пристраивал, изменилось функциональное назначение помещений, перепланировка произведена в границах объекта, что подтверждается представленными планами проведенной технической инвентаризации помещения.

При указанных обстоятельствах, исковые требования о сохранении квартиры в перепланированном состоянии подлежат удовлетворению, поскольку, при этом не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Вернуться к оглавлению обзора практики: Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 11.02.2014 N 33-2532/2014

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 февраля 2014 г. N 33-2532/2014

Судья: Кузьмина О.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Корсаковой Ю.М.
судей Петровой Ю.Ю., Сухаревой С.И.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании 11 февраля 2014 года апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива N на решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 28 октября 2013 года по делу N 2-1223/2013 по иску Жилищно-строительного кооператива N к Т. об обязании демонтировать незаконное остекление балкона.
Заслушав доклад судьи Корсаковой Ю.М., объяснения представителей Жилищно-строительного кооператива N Е. и К. поддержавших доводы апелляционной жалобы, Т. и ее представителей К.Р. и Т.Е., возражавших против отмены обжалуемого решения, судебная коллегия

Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 28 октября 2013 года отменить, вынести новое решение.
Обязать Т. в течение дней с момента вступления определения в законную силу демонтировать остекление балкона в квартире .
Взыскать с Т. в пользу Жилищно-строительного кооператива N судебные расходы в сумме рублей.

Сосед почти не виден

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает — расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние — не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного «балконного» спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной — так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

Смотрите так же:  Приказ 1500 с изменениями форма одежды военнослужащих

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация».

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ «балконный» спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ — Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул — балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется — «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме». Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I «Определение состава общего имущества». Там записано дословно следующее: «В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)», — говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении .

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса — «если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд — при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

«Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав», — сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.

Дата опубликования: 23 сентября 2011 г.

Санкт-Петербургский городской суд

Санкт-Петербургский городской суд

Рег. №: 33-10187/2011 Судья: Федюшина Я.В.

Санкт-Петербург 05 июля 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего судьи Петровой Ю.Ю.,

судей Белисовой О.В. Зарочинцевой Е.В.,

при секретаре Байбаковой Т.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Д. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 29 апреля 2011 года по гражданскому делу № 2-541/11 по исковому заявлению Администрации Невского района Санкт-Петербурга к Д. об обязании совершить действия, встречному иску Д. к Администрации Невского района Санкт-Петербурга о сохранении балкона в переустроенном состоянии.

Заслушав доклад судьи Петровой Ю.Ю., объяснения Д., представителя Администрации Невского района Санкт-Петербурга – Дударевой Е.И., действующей на основании доверенности от 11 января 2011 года сроком по 31 декабря 2011 года, Французовой В.И., ее представителя – Орла В.С., действующего на основании ордера № 98 от 05 июля 2011 года, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

Администрация Невского района Санкт-Петербурга обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Д. об обязании совершить определенные действия, демонтировать самовольно оборудованный козырек и остекление балкона в квартире , ссылаясь в обоснование требований на то обстоятельство, что в результате проведенной проверки выявлены нарушения жилищного законодательства в виде самовольной перепланировки балкона в квартире .

Д. обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга со встречным иском к Администрации Невского района Санкт-Петербурга о сохранении балкона в переустроенном состоянии, ссылаясь в обоснование требований на то обстоятельство, что самовольно оборудованный козырек и остекление балкона не противоречит требованиям жилищного законодательства.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 29 апреля 2011 года Д. обязана демонтировать самовольно оборудованный козырек и самовольно возведенное застекление ограждения балкона квартиры в течение 6 месяцев после вступления решения суда в законную силу.

В кассационной жалобе Д. просит отменить решение суда, как незаконное, ссылаясь на нарушение норм процессуального и материального права.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, заслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Как установлено судом первой инстанции, Д. является нанимателем квартиры на основании ордера РЖО № 055877/14 от 30 мая 1986 года.

Согласно результатам обследования МВК Невского района Санкт-Петербурга от 14 сентября 2010 года № 440 на балконе квартиры самовольно оборудован козырек и выполнено остекление балкона. Разрешительная проектная документация на остекление балкона с устройством козырька отсутствует.

14 сентября 2010 года Д. было выдано предписание выполнить работы по демонтажу самовольно переоборудованного над балконом козырька, произвести демонтаж самовольно возведенного застекления ограждения балкона в срок до 15 ноября 2010 года.

Указанное предписание Д. не исполнено.

В силу ч. 1 ст. 26 Жилищного Кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно ч. 2 ст. 29 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В силу ч. 4 ст. 29 Жилищного Кодекса Российской Федерации на основании решения суда жилое помещение действительно может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

С доводом о том, что произведенная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан согласиться не представляется возможным, поскольку Д. доказательств указанных обстоятельств в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

При указанных обстоятельствах вывод суда о возложении на Д. обязанности демонтировать самовольно оборудованный козырек и самовольное возведение застекленного ограждения балкона квартиры является правильным.

Доводы кассационной жалобы Д. об отсутствии необходимости согласования переустройства балкона, судебная коллегия находит неправомерным, противоречащим действующему законодательству, п. 6.1.3, 6.2.10 Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге, утвержденных Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 года N 1135, согласно которым любые действия, связанные с устройством и изменением внешнего вида балконов и лоджий (остеклением, изменением, ремонтом или заменой ограждений, цветовым решением), должны быть согласованы с КГА, а для объектов культурного наследия и объектов, расположенных в зонах охраны объектов культурного наследия — с КГИОП, а также с собственниками зданий и сооружений, и п., переустройство балконов и лоджий допускается при условии соответствия архитектурному решению фасада в составе проекта перепланировки помещений.

Смотрите так же:  С чего начать развод карпа

Доводы кассационной жалобы Д. сводящиеся к указанию на причины, побудившие ее осуществить застекление балкона правового значения для оценки постановленного судебного решения суда не имеют.

Доводы кассационной жалобы, не могут являться основаниями к отмене судебного решения, поскольку не опровергают выводы суда, а выражают несогласие с оценкой судом исследованных по делу доказательств, которым судом дан надлежащий анализ и правильная оценка по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание то обстоятельство, что судом первой инстанции требования встречного иска Д. к Администрации Невского района Санкт-Петербурга были оценены в мотивировочной части решения, вместе с тем результат судебной оценки не нашел отражения в резолютивной части решения суда, судебная коллегия приходит к выводу о возможности дополнить решение суда, с указанием на отказ в удовлетворении встречного иска Д.

Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции правильно определены юридически значимые обстоятельства, правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Решение суда является законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 29 апреля 2011 года дополнить, в удовлетворении исковых требований Д. к Администрации Невского района Санкт-Петербурга о сохранении балкона в переустроенном состоянии отказать.

В остальной части решение оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Судебная практика остекление балкона

Застеклить балкон — естественная необходимость для многих жителей средней полосы России. Таким способом люди защищают часть своей квартиры от снега, дождя и прочих погодных катаклизмов. Особенно усердные выводят на лоджии отопление и освещение: так помещение становится полноценной частью жилой площади.

В настоящий момент доля квартир с застекленными лоджиями и балконами составляет 70–80% от всего жилищного фонда в Москве, подсчитали в риелторском агентстве «Азбука жилья» по просьбе «РБК-Недвижимости».

«Остекление балкона для россиян вещь, прежде всего, практичная, — объяснил генеральный директор этого агентства Владимир Каширцев. — В российском климате застекленный балкон имеет ряд преимуществ: на нем можно сушить белье, сделать зону отдыха. В квартиру проникает меньше шума, пыли и грязи с улицы, в комнате становится теплее. Плюс здесь можно хранить различные вещи, начиная от коробок, заканчивая велосипедами и колясками».

Обустройство балконов и лоджий не принято считать сложной манипуляцией: многие делают это своими силами и не задумываются о том, чтобы получать какие-то документы в государственных инстанциях. Между тем остекление может оказаться по-настоящему нелегальным — в России существует сразу несколько препятствий для тех, кто решит облагородить собственный балкон. «РБК-Недвижимость» расспросила юристов, риелторов и архитекторов о том, какие препятствия стоят перед людьми, которые решатся на остекление.

Перепланировка или переустройство

Поскольку остекление балкона или лоджии не меняет площади квартиры, то оно не является перепланировкой — но по закону признается переустройством, рассказала руководитель одного из офисов риелторского агентства «Миэль» Ольга Тихонова. Разница существенная: если перепланировка подразумевает перенос стен и изменение конфигурации комнат, то переустройство — это банальная перекладка электропроводки и других инженерных сетей.

Для легализации перепланировки собственнику требуется множество бумаг и согласований. В том случае, если с остеклением балкона или лоджии проводятся стандартные работы в обычной квартире, никаких запретов или ограничений быть не может, считает управляющий партнер компании «Правовое решение» Сергей Воронин. «Остекление балконов или лоджий ни в каких документах не прописывается — оно полностью лежит на собственнике квартиры до тех пор, пока изменения не меняют тип владения помещением», — указал адвокат.

В большинстве случаев установка оконных рам действительно производится без разрешительной документации, однако законы предусматривают ряд исключений, предупредили в «Азбуке жилья».

В каких случаях остекление запрещено

  • Если остекление нарушает правила пожарной безопасности. К примеру, нельзя остеклить балкон, если он является выходом на пожарную лестницу, что характерно для жилой застройки 1970–1980-х годов.
  • Остекление запрещается, если оно нарушает внешний вид зданий, представляющих историческую ценность или являющихся памятниками архитектуры.
  • Запрещено остеклять балконы ветхих домов, где велик риск разрушения несущих плит.

По информации Европейской юридической службы

«Остекление балконов и лоджий напрямую не относится к перепланировке в силу закона, но приравнивается к этому понятию, поскольку остекление, как любое другое изменение жилой или общей площади, должно соответствовать определенным нормам: санитарным, гигиеническим, пожарным, нормам безопасности эксплуатации и другим, — рассказала ведущий юрист Европейской юридической службы Юлия Вазян. — Следует учитывать, что при остеклении не только изменяется архитектурный вид здания, но и увеличивается нагрузка на плиты перекрытия и отделку фасада за счет веса стекла и отделочных материалов».

Зачем ограничивают остекление

Попытка избежать избыточной нагрузки на дом — основная причина запретов на остекление лоджий. «Иногда владельцы, застеклив и утеплив балкон, демонтируют внутренние оконные рамы и даже выносят на балкон батареи отопления. Это считается перепланировкой и переоборудованием», — указал директор юридического департамента Century 21 Россия Дамир Хакимов.

«Если первоначальная конструкция балкона не имеет крыши, а следовательно, не имеет объема, то его застекление фактически означает внесение изменений в конструкцию фасада здания, — добавил Хакимов. — То же самое будет, если застекление осуществляется с выносом рамы за линию фасада — получится увеличение объема балкона. Также перепланировкой может считаться сооружение козырька над балконом».

К обязательному согласованию остекления балконов и лоджий относятся также квартиры, расположенные на последнем этаже жилого дома, обратили внимание в Европейской юридической службе. «[В этом случае] устройство остекления выполняется не от ограждения до ограждения, а с устройством крыши и крепления к фасаду здания», — разъяснила Юлия Вазян.

В группу риска попадает и панорамное остекление, предупредили в юридической фирме «Правовое решение». «Это повышает нагрузку на плиту в два-три раза, — рассказал адвокат Сергей Воронин. — Разрешение или согласование государственных органов требуется и тогда, когда полностью меняется плита, что не предусмотрено в проекте дома». «Без изучения проекта работ по застеклению нельзя ответить на вопрос, будет ли в конкретном случае застекление считаться перепланировкой. При наличии сомнений лучше обратиться за консультацией в орган власти, отвечающий за согласование», — заключил Дамир Хакимов.

Где согласовать остекление

  • Бюро технической инвентаризации (БТИ). Сюда нужно предоставить проект, где указаны размеры, места стыков, смета материалов и пр. Этот документ должен включать расчет нагрузки на перекрытия и заключение о возможности выполнения работ.
  • Архитектурно-планировочное управление. Здесь необходимо согласовать изменение фасада здания — цвет и рисунок наружной обшивки балкона.
  • Районное отделение пожарного надзора. Служба проверит общую огнестойкость материалов, указанных в смете, и выдаст заключение о том, что перепланировка не затруднит эвакуацию при пожаре.
  • Санитарно-эпидемиологическая служба. Выдает справку о соответствии функционального использования здания и соблюдении санитарных норм.
  • Жилищная инспекция. В эту службу нужно представить заключения всех инстанций — здесь вынесут итоговое решение о том, соответствует ли остекление балкона действующим нормативам. Само разрешение выдается межведомственной комиссией.

По информации Европейской юридической службы

Собственную PR-кампанию против остекления лоджий ведут архитекторы, которые считают застекленные балконы неэстетичными. Остекление балконов в многоквартирных домах стали настоящим бедствием последних 20 лет — рассказала «РБК-Недвижимости» глава московского бюро MAD Architects Мария Николаева. — Зачастую балконы незаконно наращивают, делают остекление в пол или закрывают остатками древесины от дачного сезона. Каждый собственник думает о расширении собственной площади, забывая при этом, что экстерьер здания страдает и превращается в сборную солянку коробок на фасаде».

«Такая небрежность нарушает архитектурный облик района и создает диспропорции пространства, — продолжила Николаева. — Особенно жаль, когда пластик крепится к колоннам в сталинских домах, стирая из виду лепнину. В Европе в исторических центрах городов не встретить остекленных балконов, а за самовольное изменение фасадов можно получить серьезный штраф».

Восприятие балкона и лоджии как функционального пространства крайне субъективно — оно зависит от приоритетов, привычек и социального статуса каждого конкретного жильца, отметил глава архитектурного бюро IQ Эрик Валеев. «Странно ожидать, что пролетарский подход «всем все одинаково» будет применим к современному обществу, — указал Валеев. — Отсюда безграничные творческие экзерсисы жильцов на фасадах. Кто-то любит чистый не захламленный открытый балкон, кто-то использует его как склад, для других это способ уединения, а для кого-то и вовсе огород».

Смотрите так же:  Упк рф принятие заявление

Обратитесь в Министерство культуры

Помимо сугубо технических причин остеклению балконов и лоджий может помешать месторасположение или охранный статус дома. «Если дом является фасадным, относится к памятникам архитектуры, то потребуются дополнительные согласования с различными ведомствами — от жилинспекции до Министерства культуры. Это будет сложно», — утверждает Ольга Тихонова из агентства «Миэль».

Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ:

— До революции балкон был украшением: он присутствовал далеко не в каждой квартире и являлся элементом статуса. Аренда квартиры с балконом была дороже, чем жилья без балкона, а хозяину не приходило в голову его стеклить. К концу XX века балкон начинает восприниматься не как благо и собственная часть улицы, а как недоделанная часть квартиры и, по сути, потерянная площадь. Начинается эпоха остекления. На это есть несколько причин: наша страна вступает в эпоху потребления, вещей становится больше, кладовок нет или не хватает, ценность каждого метра растет, жильцы стараются выжать из квартиры максимум. Одновременно на улицах становится больше автомобилей, и у людей растет необходимость в защите от шума и пыли. Тут не до роскоши.

Отношение к балкону как к роскоши и впрямь существовало, подтвердили в сервисе по поиску дизайнеров и подрядчиков для ремонта Houzz. «Сегодня модной считается концепция нетронутого балкона со столиком, стульями, цветами, местом для отдыха, — суммировала опыт различных дизайнеров главный редактор портала Houzz в России Елена Амбросимова. — В условиях малогабаритной квартиры, пожалуй, это и есть та самая роскошь: позволить себе выделить весь балкон только на отдых, а не на хранение летней резины, могут немногие».

В настоящий момент все больше новостроек еще на этапе возведения получают застекленные балконы и лоджии, отметили риелторы и архитекторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «В ряде новых проектов на первичном рынке делают акцент именно на лоджиях, когда зона лоджии включена в теплый контур квартиры, а покупатель сам решает, отделять ли как-то эту зону. Таким образом возрастает эффективная площадь квартиры, плюс собственнику нет нужды придумывать, как отапливать лоджию», — объяснил Владимир Каширцев из «Азбуки жилья».

«Некоторые застройщики реализуют проекты с застекленными лоджиями по всему световому фронту. Получается некая вторая «кожура», которая понижает уровень освещенности в квартире и уменьшает ее полезную площадь, — рассказал Эрик Валеев. — Я считаю, что необходим комплексный подход. Авторы проекта должны задавать параметры будущего остекления, чтобы получилась архитектура «с открытым кодом».

В качестве примера руководитель бюро IQ привел лауреата Притцкеровской премии Алехандро Аравену, который создает целые кварталы «половинчатых» домов. «[В таких районах] жильцы по мере необходимости сами достраивают вторую часть, — указал Валеев. — Необходимо придумывать проекты, в которых уже запрограммированы возможности расширения — чтобы это не портило, а, напротив, оживляло фасады».

Судебные прецеденты

В российских законах не прописано, что нужно обязательно получать разрешение на остекление балкона, однако в стране уже сложилась судебная практика с делами, по итогам которых владельцев обязывали снимать остекление, заявила Ольга Тихонова из агентства «Миэль».

Юлия Вазян, ведущий юрист Европейской юридической службы:

— Некоторые ограничения вызывают массу споров в судебной практике. Так, Санкт-Петербургский городской суд решением от 17.01.2012 № 0254 обязал собственника квартиры демонтировать самовольно возведенное застекленное ограждение балкона квартиры, поскольку разрешительная проектная документация на остекление балкона с устройством козырька отсутствует, а остекленное ограждение не соответствует требованиям строительной безопасности, так как балкон обшит материалами, относящимися к категории «сильно горючие».

В то же время Дзержинский городской суд Нижегородской области вынес решение об отказе в иске лица, обратившегося с требованием к собственнику привести помещение в первоначальное состояние. Истец утверждал, что было произведено остекление балкона с использованием деревянных конструкций без получения соответствующего решения собственников жилья многоквартирного дома и контролирующих органов, а сам факт остекления нарушает архитектурный облик жилого дома. Застекленный балкон собственника узаконили.

Сейчас наличие остекленного балкона не влияет на цену, однако делает квартиру более привлекательной для покупателя, убеждены в агентстве «Миэль». «Еще 10–12 лет назад клиенты мало внимания обращали на наличие остекления, так как спрос [на квартиры в Москве] был гораздо выше», — заявила Тихонова.

«Лет 10–15 назад делать остекление балкона было модным, — подтвердил Владимир Каширцев. — В начале 2000-х для остекления использовали алюминиевый или деревянный профиль. Сейчас им на смену пришли пластиковые стеклопакеты: началась новая волна остекления. Наличие качественного стеклопакета можно рассматривать как плюс при продаже квартиры, хотя сейчас на стоимость жилья застекленный балкон не влияет. На вторичном рынке для продажи важны все характеристики в совокупности».

Обстоятельства, при которых вас обяжут убрать остекление балкона за свой счет

По остеклению лоджий и балконов дефицита в рекламных предложениях нет. Сейчас буквально на каждом шагу предлагают различные буклеты, в которых описаны преимущества заказа услуги именно в этой фирме. За пару дней можно обустроить комфортное место для отдыха в квартире с видом на улицу.

Однако следует помнить, что наличие квартиры в многоквартирном доме возлагает определенные обязательства на собственников, поэтому даже остекление лоджии может доставить массу проблем.

Правила остекления балконов и лоджий в многоквартирном доме

Прежде чем обустраивать комфортное место на своем балконе, рекомендуется предварительно разобраться в правилах сего действия.

Остекление может оказать непосредственное влияние на:

  1. Несущие конструкции многоквартирного дома. Установка стеклопакетов, козырьков, скрепляющих конструкций – все это создает дополнительную нагрузку, которая приходится непосредственно на балконную плиту. Если она в силу каких-то причин утратила требуемую прочность, то существует высокая вероятность обрушения.
  2. Законные интересы и права людей, которые проживают в этом же доме. Так, балконная рама может значительно ограничить обзор либо создать тень для соседей. А если учесть нагрузку дополнительного характера, то создается угроза для их здоровья, жизни.
  3. На пожарную безопасность многоквартирного дома. В подавляющем большинстве построек СССР на балконах устанавливали пожарные лестницы. Если же остеклить такой балкон, то появляется прямое препятствие к эвакуационному выходу.

Также остекление влияет на внешний вид дома. Балкон – это часть общего фасада многоквартирного дома, оказывающая влияние на архитектурный стиль. Представьте, как будет выглядеть старинный дом, если на некоторых балконах установить стеклопакеты.

Исходя из перечисленных негативных последствий, которые теоретически могут наступить вследствие остекления лоджии, и вводятся определенные запреты и ограничения для владельцев недвижимости.

Если очевидно, что остекление балкона либо лоджии затронет хотя бы один из указанных факторов, данное действие требуется согласовать.

Аналогичные основания дают право УК требовать демонтажа и приведения лоджии в прежний вид, если у владельца недвижимости нет разрешения на остекление.

Когда придется провести демонтаж остекления балкона?

В настоящий момент судебная практика такова, что обязанность по доказыванию незаконного остекления возлагается на УК. Часто собственники недвижимости получают предупреждения в письменном виде от УК, где им угрожают штрафными санкциями, судом, если они не восстановят первоначальный вид.

Но законность таких требований определяется исключительно в судебном порядке. Чтобы суд постановил о демонтаже балкона, управляющая компания должна доказать хотя бы один из ниже перечисленных моментов:

  1. Вследствие проведения остекления нарушается прочность несущих конструкций многоквартирного дома, а это грозит последующим разрушением. Данное заключение выдается только строительно-технической экспертизой.
  2. Остекление произвели с нарушением правил пожарной безопасности (тут требуется заключение от пожарной службы).
  3. Вследствие самостоятельного остекления собственник нарушил архитектурный облик дома либо утвержденный внешний фасад. Для подтверждения этого требуется ссылка на распоряжение о том, что дом признали историческим памятником архитектуры либо необходимо представить документ, касающийся утвержденного облика фасада.

В ситуации с внешним видом дома, суд потребует от УК доказательств, которые подтверждают порядок согласования внешнего балкона с уполномоченным органом.

Районным судом рассматривалось дело на фоне наличия установленных правил о содержании фасада многоквартирного дома, но они не были установлены и согласованы с муниципальными властями. Как результат, суд отказал в иске о демонтаже.

Буквально на днях Верховный суд разъяснил непонятные моменты, касающиеся требования получать согласие всех владельцев недвижимости на остекление балконов и лоджий. Так, он отметил, что сама конструкция – это не общедомовое имущество, и она предназначена для обслуживания исключительно одной квартиры. Поэтому согласие всех владельцев квартир не требуется.

Но есть и исключения. Они касаются тех случаев, когда на фоне переоборудования и остекления балкона или лоджии затрагивают балконную плиту. А она является общедомовым имуществом.