Налог с прибыли земельного участка

Налог с прибыли земельного участка

НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ И РАСХОДЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Гражданским законодательством Российской Федерации определено, что земля как объект гражданских прав может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ее оборот допускается законом о земле.
В статье мы рассмотрим, какие расходы признаются расходами на приобретение земельных участков, а также порядок их учета в целях налогообложения прибыли организаций.

Обратимся, прежде всего, к Земельному кодексу Российской Федерации (далее — ЗК РФ), поскольку именно этот документ содержит определение земельного участка.
Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 19.07.2011 г. N 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», могут создаваться искусственные земельные участки (пункт 3 статьи 6 ЗК РФ).
Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (пункт 1 статьи 5 ЗК РФ).
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

Расходами на приобретение права на земельные участки, согласно нормам статьи 264.1 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ), признаются:

Обратите внимание. Доступ к полному содержимому данного документа ограничен.

В данном случае предоставлена только часть документа для ознакомления и избежания плагиата наших наработок.
Для получения доступа к полным и бесплатным ресурсам портала Вам достаточно зарегистрироваться и войти в систему.
Удобно работать в расширенном режиме с получением доступа к платным ресурсам портала, согласно прейскуранту.

Налог с продажи земельного участка

Обязательные платежи присутствуют практически во всех аспектах нашей жизни, в частности, сопровождают все гражданско-правовые отношения, если они направлены на извлечение прибыли. Исключение не составляют даже сделки по договорам дарения (ст. 572 ГК РФ), так как даже безвозмездная передача имущества предусматривает обогащение одной из сторон. Порядок уплаты налогов на совершенные сделки регламентирован нормами НК РФ и предусматривает особую процедуру отчетности и непосредственной оплаты.

Берется ли налог с продажи земельного участка? Не всегда, но в большинстве случаев. НК РФ определил перечень оснований, по которым сбор не взимается, перечень является закрытым, не допускающим вариаций. Если речь идет о купле-продаже земельного участка по состоянию на 2017 год, то перед уплатой налога на извлеченную прибыль (доход) следует определиться, каким сбором облагается земельный участок, и когда его необходимо платить.

В данной статье предлагаем ознакомиться с субъектным составом правоотношений по уплате обязательных платежей, порядком их исчисления, условиями оплаты, оформления документов и особенностями для отдельных категорий лиц.

Кто обязан платить налог?

Чтобы ответить на вопрос, кто платит налог с продажи земельного участка, обратимся к ст. 207 НК РФ, которая выделяет два типа налогоплательщиков — резиденты и нерезиденты РФ. Фактически в случае продажи надела целиком или доли в нем отчитаться перед налоговыми органами должны все лица, независимо от того, проживают ли они на территории РФ постоянно или нет.

Статус налогоплательщика-резидента РФ приобретается, если лицо находится на территории нашей страны в общей сложности более 183 дней в году, в противном случае налоговые ставки будут более высокими, предусмотренными для нерезидентов РФ.

Повышенные ставки налогообложения в случае продажи земли применяются в совокупности с рядом условий. Например, чтобы отчитаться перед налоговыми органами за заключенную сделку по договору купли-продажи участка, источником средств прибыли должен являться резидент РФ, то есть покупатель. Статус резидентства подвергается проверке при получении любого дохода от российского источника, тем самым минимизируется шанс того, что будет упущен момент, когда иностранный гражданин приобретет статус резидента РФ.

В интересах нерезидентов РФ осуществляется возврат налога, уплаченного свыше установленной суммы, однако производится он только по окончании календарного года. К сожалению, все нерезиденты РФ освобождаются от получения налоговых вычетов любого типа в отличие от граждан-резидентов РФ. В целом же процедура подачи декларации 3-НДФЛ ничем не отличается для субъектов различного статуса.

По субъектному составу потенциальных налогоплательщиков также можем разделить на физических лиц, юридических и индивидуальных предпринимателей (ИП). Порядок отчетности юридических лиц и ИП рассмотрим ниже.

Когда налог не платится?

В ряде случаев НК РФ предусматривает основания, по которым лицо может быть освобождено от уплаты налогов за текущий отчетный период. Первоначальное требование — наличие резидентства РФ. Резиденты могут рассчитывать на освобождение от уплаты налогов по сделке купли-продажи надела по истечении 3 или 5 лет после оформления первоначального права.

Если право на участок возникло в силу наследования или договора дарения от лица близкого родственника, в рамках приватизации или договора пожизненного содержания с иждивением, то продавцу достаточно подождать 3 года, чтобы не платить налог со следующей перепродажи участка. В случае приобретения вещного права в рамках иных гражданско-правовых сделок данный срок будет увеличен до 5 лет (ст. 217.1 НК РФ).

До истечения указанных сроков налогоплательщик должен будет в обязательном порядке отчитаться перед Федеральной налоговой службой и заплатить 13% или 30% (в зависимости от статуса) с полученной по сделке прибыли. В рамках уплаченных налогов резидент РФ может воспользоваться возможностью получения вычетов в соответствии со ст. 220 НК РФ.

Как рассчитать налог с продажи земельного участка?

Для налогоплательщиков-физических лиц порядок уплаты НДФЛ предусматривает возможность самостоятельного произведения расчетов. Чтобы определить, какой сбор взимается с продажи земли, следует учитывать размер налоговой базы — величины, исключающей сумму имущественных налоговых вычетов, льгот и затрат на покупку участка.

Таким образом, чтобы рассчитать размер налога, следует определиться со следующими условиями:

  • основание возникновения первоначального вещного права в отношении участка;
  • период времени, в течение которого надел находился в собственности продавца;
  • на какие льготы может рассчитывать продавец;
  • кадастровая стоимость земли (данный параметр позволяет отслеживать сделки, направленные на умышленное занижение цены договора);
  • размер расходов, произведенных на покупку участка;
  • сумма имущественного налогового вычета.

Перед оформлением формы 3-НДФЛ следует определить, за какой налоговый период происходит оплата налоговых сумм. Следует иметь в виду, что оплата в текущем году покрывает сумму обязательных платежей за предыдущий календарный год.

Итоговый взимаемый налог будет равен 13% от размера выверенной суммы налоговой базы.

Продолжительность права собственности и налоги

Как уже было сказано, продолжительность владения собственностью прямо влияет на обязанность по уплате налогов на доходы физических лиц. Подобное ограничение установлено не просто так, а во избежании извлечения прибыли из постоянных перепродаж наделов по более высокой цене, чем они приобретались.

Налог с продажи участка, находящегося в собственности менее 3 лет, подлежит уплате в обязательном порядке, независимо от формы сделки, по которой был осуществлен переход права.

В период от 3 до 5 лет освобождаются от налогообложения субъекты права в рамках уже упомянутых правоотношений (дарение, приватизация, пожизненного содержания с иждивением). В случае приобретения права в порядке купли-продажи земли единственным доступным способом ухода от обязательного налогообложения является истечение пятилетнего срока владения ею. Даже если вы намеренно занизите договорную стоимость надела, налоговые органы организуют проверку соотношения цены и кадастровой стоимости, что может привести к неблагоприятным последствиям в виде привлечения к ответственности за подобные действия.

Сумма подоходного налога рассчитывается исключительно в пределах календарного года и подлежит отражению в декларации, которую следует подать не позднее первого квартала года, следующего за отчетным.

Если земельный участок находится в собственности более 5 лет, расчет налога при его продаже не производится, декларация не подается, сумма НДФЛ равна нулю. Дата, от которой отсчитывается течение срока владения наделом, соответствует дате государственной регистрации прав продавца на него.
Если участок находится в собственности более 3 лет, права на него приобретены в порядке дарения, приватизации или договора на пожизненное содержание с иждивением, размер налога с продажи также будет равен нулю. Во всех остальных случаях следует рассчитать размер налоговой базы.

Следует учитывать, что так называемой необлагаемой суммой является имущественный вычет в размере 1 млн рублей от полученных доходов. То есть при сумме сделки в 2 млн рублей налоговая база (при отсутствии иных льгот и вычетов) будет составлять 1 млн рублей, от которой и следует отсчитывать ставку 13%. Сумма сбора при продаже, соответственно, зависит от договорной суммы в рамках сделки и кадастровой стоимости, если существует сильное расхождение в представленных суммах.

Смотрите так же:  Транспортный налог 2019 пермский край для многодетных

Оформление декларации и уплата налога

Форма документа налоговой отчетности — 3-НДФЛ — является утвержденной внутренними документами Федеральной налоговой службы РФ. Заполнение формы должно производиться в соответствии с установленными требованиями. Его следует начать с внесения персональной информации согласно подписанным графам документа. Делать это нужно печатными буквами из расчета 1 буква — 1 клетка.

Заполненный документ подлежит подаче в территориальный налоговый орган в соответствии с регистрацией налогоплательщика.

В случае правильного оформления 3-НДФЛ и своевременной подачи до конца первого квартала календарного года налоговый орган уведомляет налогоплательщика о необходимости уплаты налога и устанавливает конечный срок для внесения суммы.

Оплата производится любым доступным налогоплательщику образом, чаще всего используются интернет-ресурсы государственных порталов или кредитных организаций, кроме того, вы всегда можете лично обратиться в банк с квитанцией.

Подтверждением совершенного платежа является наличие на руках квитанции об оплате или чека, которые желательно сохранить на некоторое время во избежании возникновения спорных ситуаций.

Налог для юрлиц и ИП

В целом порядок расчета и уплаты налогов с продажи земельных участков юридическим лицом и ИП является достаточно схожим с налогообложением физического лица. Остановимся подробнее на существенных отличиях.

Несколько видов юридических лиц в силу целей своей деятельности автоматически освобождаются от уплаты сборов, например, религиозные учреждения, некоторые виды учреждений исполнения наказаний и пр. в рамках ст. 217 НК РФ. При наличии установленных законом условий могут предоставляться льготы, например, в случае, когда через земельный участок юридического лица проходит государственная автодорога. Кроме того, предусматривается применение дополнительных льгот, инициированных решениями территориальных органов власти.

Юридическое лицо вправе выбрать один из предложенных законом вариантов налогообложения — общая система или упрощенная, упрощенная, в свою очередь, подразделяется еще на 2 отдельных вида. Юридическому лицу следует проанализировать цели своей деятельности и спрогнозировать, какой из способов будет наиболее выгодным в соотношении с его доходами.

Относительно налогообложения индивидуальных предпринимателей и продажи ими земельных участков автоматически презюмируется извлечение прибыли в рамках деятельности. В данном случае доходы с продажи будут входить в состав налоговой базы в рамках упрощенной системы налогообложения. Если ИП продает землю как физическое лицо, не извлекая прибыль для бизнеса, то уплачивает налог наравне с физическими лицами — 13%.

В рамках представленной темы следует отметить сложность процедуры не только подсчета налога с продажи земельного участка, но и оформления документов отчетности. Разнообразие субъектного состава сделок купли-продажи предусматривает различные системы налогообложения и, соответственно, порядки начисления обязательных платежей.

Налог с продажи земли

Налог с продажи земли

Похожие публикации

Согласно требованиям законодательства, физические и юридические лица должны перечислять налог в казну при получении дохода. В зависимости от того, к какой категории относится субъект, реализующий земельный участок, подлежат перечислению государству разные виды обязательных платежей.

Налоги при продаже земельного участка физическим лицом

Система налогового регулирования определяет необходимость перечислять налог на доходы физических лиц при получении экономической выгоды. Размер налога зависит от того, является ли гражданин налоговым резидентом России или нет. Для резидентов при продаже земельного участка предусмотрена ставка в размере 13 %. Нерезидентам при совершении такой сделки придется перечислить в казну 30 % от полученного дохода.

Какие категории граждан относятся к резидентам? Резидент представляет собой лицо, непрерывно пребывающее на территории России более 183 дней. Соответственно, если статус не отвечает соответствующим критериям, то физическое лицо относится к нерезидентам. От гражданства это не зависит.

Главным требованием, подтверждающим обязательство рассчитать и перечислить налог с продажи земли, является его территориальная принадлежность. Участок непременно должен находиться в Российской Федерации.

НК РФ предполагает освобождение от исчисления подоходного налога для категории граждан, имеющих в собственности земельный участок более трех лет. Тем лицам, которым все же придется перечислить налог в казну, установлено право воспользоваться налоговым вычетом в сумме не более 1 млн рублей. Это означает, что подоходный налог будет рассчитан только исходя из стоимости более 1 млн рублей.

Для определения суммы налога к уплате следует умножить налоговую базу на соответствующую статусу гражданина налоговую ставку.

Граждане, которые обязаны перечислить в бюджет налог на доходы, должны передать в инспекцию по месту своей регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ в срок до 30 апреля года, следующего за годом возникновения дохода. Для перечисления бюджетного платежа установлен срок не позднее 15 июля года, в котором в налоговую была передана декларация по НДФЛ.

Пример

Стоимость земельного участка равна 1 млн 300 тыс. рублей. Участок продает налоговый резидент РФ. Сумма налога к уплате составит:

(1 300 000 – 1 000 000) х 13% = 39 000 руб.

Налоги при продаже земельного участка юридическим лицом

Обязательства по уплате налога с продажи земельного участка возложены не только на физических лиц. Организации должны перечислять государству налог с продажи земельного участка на основании гл. 25, 26 НК РФ.

Если говорить о том, какой налог с продажи земельного участка платят юридические лица, то в отличие от граждан, бюджетный платеж зависит от принятого в организации режима налогообложения.

Те компании, которые ведут деятельность на общем налоговом режиме, должны включить полученный от продажи земли доход в расчеты по налогу на прибыль. Данное требование закреплено ст. 248 НК РФ, определяющей продажу земельного участка юридическим лицом, как доход от реализации.

Следовательно, налог с продажи земельного участка юридическим лицом на ОСНО представляет собой налог на прибыль организаций.

Тем не менее, реализация земельного участка может быть произведена и компанией, применяющей один из специальных налоговых режимов, определенных гл. 26 НК РФ. Организации, осуществляющие деятельность на УСН должны включить продажную стоимость земельного участка, закрепленную в договоре купли-продажи, в расчет единого налога УСН.

Что касается организаций, работающих на «вмененке», то в связи с тем, что продажа земли не относится к виду деятельности, облагаемому вмененным налогом, компании в этом случае следует перечислить в бюджет налог на прибыль организаций. ИП, соответственно, — налог на доходы.

Таким образом, если имеет место продажа земли юридическим лицом, налоги зависят от того, какая система налогообложения применяется в компании.

Сдача всех необходимых налоговых деклараций в этом случае осуществляется в соответствие со сроками, установленными Налоговым кодексом для каждого конкретного налогового отчета.

То же требование установлено для юридических лиц в отношении срока перечисления налога в бюджет – период определяется исходя из вида уплачиваемого компанией налогового платежа в соответствии с положениями налогового законодательства.

Расходы на покупку земли при исчислении налога на прибыль

Земельные участки — имущество дорогостоящее. Поэтому понятно желание компаний списать затраты на их покупку в расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль. О том, можно ли это сделать и как учесть расходы на уплату госпошлины за регистрацию права собственности на земельный участок, Минфин России рассказал в письме от 28.08.2018 № 03-03-06/1/61105.

Земельный участок имеет длительный срок полезного использования, а его стоимость, как правило, превышает 100 000 руб. В налоговом учете имущество с такими характеристиками в общем случае признается амортизируемым и его стоимость погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ). Однако к земле это не относится. Пунктом 2 ст. 256 НК РФ прямо установлено, что земля амортизации не подлежит.

Статья 264.1 НК РФ допускает включение затрат на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией. Но положения этой статьи распространяются только на покупку вышеуказанных земельных участков по договорам, заключенным в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г. (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2006 № 268-ФЗ).

Никаких иных положений, касающихся учета затрат на покупку земли, глава 25 НК РФ не содержит.

Земля — ресурс специфический

В общем случае затраты на приобретение имущества, не являющегося амортизируемым, относятся к материальным расходам. Это предусмотрено подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ. Стоимость такого имущества включается в состав материальных расходов в полной сумме по мере ввода его в эксплуатацию. Поскольку земельный участок не амортизируется, возникает вопрос, можно ли включить затраты на его покупку в материальные расходы при вводе земельного участка в эксплуатацию. Президиум ВАС РФ считает, что нельзя.

В постановлении от 14.03.2006 № 14231/05 Президиум ВАС РФ рассмотрел ситуацию, когда компания приобрела земельные участки и затраты на их покупку единовременно учла в материальных расходах. При проведении проверки налоговики исключили эти суммы из расходов и доначислили налог на прибыль. Компания оспорила доначисления в суде. Суды первой и апелляционной инстанций поддержали налоговиков. Арбитры пришли к выводу, что затраты на приобретение земли не относятся к материальным или прочим расходам.

Но кассационный суд встал на защиту компании. Он указал, что глава 25 НК РФ не содержит исчерпывающего перечня расходов. Возможность учета при определении налоговой базы по налогу на прибыль неамортизируемого имущества предусмотрена подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ. Затраты на приобретение земельных участков соответствуют критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ, поскольку эти участки используются в производственной деятельности компании. Перечень не учитываемых в целях обложения налогом на прибыль расходов приведен в ст. 270 НК РФ. Затраты на приобретение земельных участков в ней не указаны. Поэтому компания имела полное право учесть их единовременно в расходах.

Смотрите так же:  Договор бизнес тренер

Однако высшие арбитры отметили, что соответствие затрат компании, связанных с приобретением земельных участков, установленным ст. 252 НК РФ критериям не может служить единственным основанием для включения их в расходы, учитываемые при исчислении налога на прибыль, без сопоставления понесенных затрат с иными нормами главы 25 Кодекса. Расходы, связанные с производством и реализацией, в соответствии с их экономическим содержанием делятся на материальные расходы, расходы на оплату труда, суммы начисленной амортизации и прочие расходы (п. 2 ст. 253 НК РФ). Эти расходы формируют себестоимость продукции. Согласно п. 2 ст. 256 НК РФ земля относится к объектам, не подлежащим амортизации, что означает использование земельных участков без уменьшения их стоимости и потребительских свойств на протяжении всего срока эксплуатации. Таким образом, стоимость земли не переносится на производимую организацией продукцию. Следовательно, оснований относить затраты, направленные на приобретение земельных участков, к материальным или прочим расходам не имеется.

Позиция Минфина

Специалисты финансового ведомства согласны с выводами Президиума ВАС РФ. Так, в письме от 30.08.2012 № 03-03-06/1/443 они указали, что земельные участки на основании п. 1 ст. 256 НК РФ относятся к объектам, не подлежащим амортизации. А положения ст. 264.1 НК РФ об учете затрат на покупку земельных участков в прочих расходах с 1 января 2012 г. не применяются. Поэтому затраты, связанные с приобретением земельного участка, в текущих расходах по налогу на прибыль не учитываются.

Однако согласно подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации прочего имущества (не относящегося к амортизируемому) полученный от его продажи доход уменьшается на цену приобретения (создания) этого имущества. Поэтому налогоплательщик имеет право учесть стоимость приобретенного земельного участка в расходах для целей налогообложения прибыли организаций только при его реализации.

Аналогичный вывод содержится в письме Минфина России от 27.01.2015 № 03-03-06/1/2540. А в комментируемом письме специалисты финансового ведомства это еще раз подтвердили.

Госпошлина за регистрацию права собственности на землю

Права на земельные участки подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 25 ЗК РФ). За государственную регистрацию организации уплачивают госпошлину в размере 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Госпошлина относится к федеральным налогам и сборам (п. 10 ст. 13 НК РФ).

В отношении расходов на уплату госпошлины за регистрацию права собственности на земельный участок специалисты финансового ведомства в комментируемом письме указали, что согласно подп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам относятся суммы налогов и сборов, таможенных пошлин, начисленные в установленном законодательством РФ порядке. А датой признания таких расходов является день начисления налога, сбора (подп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ). Из сказанного финансистами следует, что госпошлина за регистрацию прав собственности на приобретенный земельный участок включается в прочие расходы на основании подп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ на дату ее начисления.

Отметим, что ранее в письме от 26.01.2015 № 03-03-06/1/2170 Минфин России разъяснял, что госпошлина за регистрацию прав на землю учитывается в расходах на основании подп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ. Напомним, что согласно этой норме в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, включаются платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами, платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости.

ФАС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 21.04.2014 по делу № А19-8444/2013 тоже указал, что для учета в прочих расходах, связанных с производством и реализацией, платежей за регистрацию прав на землю в Налоговом кодексе предусмотрена специальная норма — подп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ.

На наш взгляд, компания самостоятельно может выбрать норму (подп. 1 п. 1 или подп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ), по которой будет учитывать затраты на уплату госпошлины за регистрацию прав на земельный участок в прочих расходах, и закрепить этот выбор в своей учетной политике. Ведь если затраты с равными основаниями могут быть отнесены одновременно к нескольким группам расходов, налогоплательщик вправе самостоятельно определить, к какой именно группе он отнесет такие затраты (п. 4 ст. 252 НК РФ).

Налог на прибыль организаций

5.15. Налог на прибыль и расходы на приобретение земельных участков

Еще до недавнего времени, а если быть точными — то до 1 января 2007 г., расходы на приобретение земельных участков не учитывались в целях налогообложения прибыли организаций. С внесением изменений в налоговое законодательство начиная с указанной даты расходы на приобретение земельных участков, удовлетворяющие определенным требованиям, можно учесть при налогообложении.

Мы рассмотрим вопросы о том, какие расходы признаются расходами на приобретение земельных участков, а также порядок их учета в целях налогообложения.

Расходами на приобретение права на земельные участки, согласно нормам ст. 264.1 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ), признаются:

— расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках (п. 1 ст. 264.1 НК РФ);

— расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков при условии заключения указанного договора аренды (п. 2 ст. 264.1 НК РФ).

Приобретение государственных и муниципальных

Как следует из п. 1 ст. 264.1 НК РФ, в целях налогообложения расходы на приобретение земельных участков можно учесть лишь в том случае, если приобретенные участки находились в государственной или муниципальной собственности.

Обратимся к Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ.

Государственной собственностью на основании ст. 16 Земельного кодекса Российской Федерации являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Государственная собственность на землю в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами разграничивается на:

— собственность Российской Федерации (федеральную собственность).

В федеральной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми федеральными законами, право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также земельные участки, приобретенные Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст. 17 Земельного кодекса Российской Федерации);

— собственность субъектов Российской Федерации.

Собственностью субъектов Российской Федерации являются земельные участки, признанные таковыми федеральными законами, земельные участки, право собственности на которые у субъектов Российской Федерации возникло при разграничении государственной собственности на землю, земельные участки, приобретенные субъектами Российской Федерации в соответствии с гражданским законодательством (ст. 18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге, являющихся субъектами Российской Федерации, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него становится собственностью соответственно Москвы и Санкт-Петербурга — городов федерального значения, если законами указанных субъектов не установлено, что такой земельный участок является собственностью муниципальных образований, находящихся на территориях указанных субъектов Российской Федерации;

— собственность муниципальных образований (муниципальная собственность).

В муниципальной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии в ними законами субъектов Российской Федерации, участки, право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, и земельные участки, приобретенные по основаниями, установленным гражданским законодательством (ст. 19 Земельного кодекса Российской Федерации).

Для признания расходов на приобретение земельных участков в обязательном порядке должно выполняться одно из двух условий:

— на земельном участке должны находиться здания, строения, сооружения;

— земельный участок должен приобретаться с целью капитального строительства на нем объектов основных средств.

Как следует из п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исключительное право на приватизацию земельных участков, согласно абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Поскольку данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, необходимо учитывать следующее. Установленный п. 1 ст. 5 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости.

То есть если организация не является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, приобрести этот участок организация не может.

Как и кем определяется цена земельного участка?

Согласно п. 1.1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на земельных участках строений осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Цена земельных участков, о которых идет речь, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка такая цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Смотрите так же:  Стоимость осаго в ленинградской области

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предоставление земельных участков для строительства осуществляется как без предварительного согласования мест размещения объектов, так и с предварительным согласованием. Без предварительного согласования мест размещения объектов предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах (аукционах, конкурсах). Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) являются основанием для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении его в собственность.

Сумма расходов на приобретение права на земельные участки подлежит включению в состав прочих расходов с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию указанного права, что установлено пп. 2 п. 3 ст. 264.1 НК РФ. Под документальным подтверждением факта подачи документов на государственную регистрацию прав понимается в данном случае расписка в получении органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов на государственную регистрацию указанных прав.

Обратите внимание! Положения п. 3 ст. 264.1 НК РФ распространяются на налогоплательщиков, заключивших договоры на приобретение земельных участков в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г. Такое правило установлено Федеральным законом от 30 декабря 2006 г. N 268-ФЗ «О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На основании ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также указанием даты и времени представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Специалисты финансового ведомства в Письме Минфина России от 26 июня 2007 г. N 03-03-06/1/403 напомнили налогоплательщикам, что порядок заключения договора купли-продажи земельного участка регламентирован параграфом 7 «Продажа недвижимости» гл. 30 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.

В Письме отмечено, что гражданским законодательством Российской Федерации предусмотрена лишь государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, а не договора купли-продажи указанного участка.

Напоминаем, что за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества согласно пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ взимается государственная пошлина. Размер госпошлины, подлежащей уплате организацией, составляет 7500 руб. Сумма госпошлины учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, что установлено пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ.

Сумма расходов на приобретение права на земельные участки по выбору налогоплательщика:

— признается расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет;

— признается расходами отчетного (налогового) периода в размере, не превышающем 30 процентов исчисленной в соответствии со ст. 274 НК РФ налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов, если иное не предусмотрено ст. 264.1 НК РФ. При этом для расчета предельного размера расходов налоговая база предыдущего налогового периода определяется без учета суммы расходов указанного налогового периода на приобретение права на земельные участки.

Выбранный организацией порядок признания расходов на приобретение права на земельный участок должен быть закреплен приказом об учетной политике организации.

Как сказано в Письме Минфина России от 14 февраля 2007 г. N 03-03-06/1/95, при покупке земельного участка налогоплательщик должен определить, в каком порядке и в течение какого периода времени он будет принимать к вычету из налоговой базы по налогу на прибыль расходы, и отразить это в учетной политике организации.

Если организация в течение нескольких лет имеет стабильную и высокую прибыль, она может воспользоваться предоставленным ей правом и направить 30 процентов налогооблагаемой прибыли на покрытие расходов, связанных с приобретением земельных участков. При этом она должна отразить в учетной политике для целей налогообложения, в течение какого срока будут погашены эти расходы. Следует отметить, что, несмотря на рекомендацию специалистов Минфина, п. 3 ст. 264.1 НК РФ не требует при выборе этого способа признания расходов устанавливать период времени, в течение которого расходы на приобретение земельного участка будут погашены.

Пример. Организация, являющаяся собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, приобрела этот участок в собственность. Стоимость земельного участка составила 1 948 800 руб. Документы на регистрацию перехода права собственности на земельный участок поданы в январе 2009 г. Учетной политикой организации определено, что расходы на приобретение права на земельный участок учитываются в целях налогообложения прибыли равномерно в течение 7 лет. Для признания расходов организация использует метод начисления, отчетными периодами являются месяц, два месяца, три месяца и так далее до окончания календарного года.

Поскольку документы на государственную регистрацию права собственности поданы в январе 2009 г., именно с этого времени организация должна учитывать расходы на приобретение земельного участка в целях налогообложения прибыли.

Размер расходов, которые ежемесячно будет учитывать организация, составит 23 200 руб. (1 948 800 / 7 лет / 12 месяцев).

Если земельные участки приобретаются на условиях рассрочки, срок которой превышает указанный в абз. 1 пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ срок, то расходы на приобретение земельного участка признаются расходами отчетного (налогового) периода в течение срока, установленного договором.

Иными словами, если учетной политикой организации установлено, что расходы на приобретение земельных участков признаются расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение, например, 6 лет, а земельный участок приобретен в рассрочку на 8 лет, то, несмотря на положение учетной политики, расходы следует признавать в целях налогообложения прибыли в течение 8 лет.

Приобретение права аренды земельного участка

Как мы говорили в начале статьи, расходами на приобретение права на земельные участки признаются в том числе и расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков при условии того, что договор аренды будет заключен.

Аренда земли представляет собой форму землевладения, при которой одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные в гл. 3 и 4 Земельного кодекса Российской Федерации, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», о котором мы также упоминали в статье. На основании п. 2 ст. 509 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Признание расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка осуществляется в порядке, применяемом для признания расходов на приобретение права на земельные участки, который был рассмотрен в предыдущем разделе.

Обращаем внимание читателей на Письмо Минфина России от 27 июня 2007 г. N 03-03-06/1/425. В нем специалисты Минфина указали на то, что предельный размер расходов, признаваемых в целях налогообложения в отчетном (налоговом) периоде, определяется отдельно в отношении суммы расходов на приобретение права на земельный участок и в отношении суммы расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков.

Если договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации не подлежит государственной регистрации, то расходы на приобретение права на заключение такого договора аренды признаются расходами равномерно в течение срока действия договора аренды, что установлено п. 4 ст. 264.1 НК РФ.

Как отмечено в Письме УФНС России по г. Москве от 7 июля 2008 г. N 20-12/064125.1, в соответствии с п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации. Таким образом, расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, учитываются для целей налогообложения при условии заключения договора аренды.