Налог от продажи двух квартир

Продажа двух квартир за один год

здравствуйте! у меня такая ситуация. я купил квартиру в апреле 2016 года, за 850000 рублей, продал ее в июне за 740000. В июле купил еще одну квартиру за 550000 рублей, продал ее в августе за 740000. подскажите какой налог я должен буду заплатить? и что будет если я приобрету еще квартиру и продам её за текущий год?

Ответы юристов (1)

касательно первой квартиры — налог уплачивать не надо, если заявите налоговый имущественный вычет по подп.1 п.1 ст.220 НК в виде уменьшения дохода на расходы по ее приобретению.

относительно второй квартиры — налог уплачивать не надо, если заявите налоговый имущественный вычет по подп.1 п.1 ст.220 НК в размере не более 1 000 000 рублей.

и что будет если я приобрету еще квартиру и продам её за текущий год?
Артем

не известно, но Вы либо будете вправе воспользоваться остатком по вычету (260 000), либо уменьшить доход на расходы.

добавлю, что поскольку права собственности возникают в 2016 году, то при налогообложении Вам надо учитывать кадастровую стоимость

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Предусмотрена ли продажа двух квартир в один налоговый период?

Здравствуйте.В феврале 2017 года мы с мужем продали 1-комнатную квартиру за 1400000(квартира в пользовании 11 лет,вычет получали!).В марте 2017 года по договору переуступки мы на двоих покупаем 2-комнатную квартиру в новостройке за 2150000.Затем,(дом ещё не сдался,ввода в эксплуатацию не было,акты приёма передачи не подписывали),мы продаём 2-комнатную квартиру за 2200000 и покупаем опять же по переуступке 3-комнатную квартиру в этом же доме за 2650000 на двоих.Такие вопросы:1.Разница между покупкой и продажей 2-комнатной квартиры 50000,значит что налог на полученную прибыль будет 6500.Так ли это?2.То,что мы продали две квартиры,нужно ли это отражать в декларации?3.Декларацию может заполнить любой из супругов?4.Когда её нужно подавать и когда оплачивать? Заранее спасибо.

01 Января 2018, 17:27 ирина, г. Курск

Ответы юристов (1)

Добрый день, Ирина!

1. Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).

Таким образом, действительно, НДФЛ нужно будет уплатить с налоговой базы, равной 50 000 руб., и он будет равен 6 500 руб.

2. Не совсем поняла, про какой вычет Вы на писали по квартире, проданной в феврале 2017 г.

Просто если она была в собственности более 3 лет, то ее не нужно отражать в декларации по п. 4 ст. 229 НК РФ, так как доходы от ее продажи будут освобождаться от НДФЛ по п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Таким образом в декларации нужно отразить доходы сумму фактических расходов связанных с приобретением права требования на квартиру.

3. Согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Имущественные права не считаются имуществом. При этом вычет как такой и не предоставляется при уступке прав. В отношении уступки права требования имущества норм о распределении Кодексом не предусмотрено.

Получается есть определенные риски в представлении декларации только одним супругом. Думаю, Вам нужно пока есть время уточнить в налоговом органе, есть ли возможность распределения доходов и расходов при продаже прав требования (в том числе в соотношении 100% и 0%).

4. Согласно п. 1 ст. 230 НК РФ налоговую декларацию нужно представить не позднее 30 апреля 2018 г., а согласно п. 4 ст. 228 НК РФ налог нужно уплатить по месту жительства в срок не позднее 15 июля 2018 г.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Имущественный вычет при продаже нескольких объектов

Достаточно часто встречается ситуация, когда налогоплательщики продают несколько квартир или машин в течение одного налогового периода. Причины могут быть разными, но они не имеют абсолютно никакого значения при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц. То есть абсолютно неважно, для каких целей продавцу понадобились деньги – эмиграция, лечение, покупка или строительство дома…

Если имущество находилось в собственности более трех лет, проблем не возникает. Налог платить не нужно в любом случае. И даже подавать в налоговые органы декларацию 3-НДФЛ совсем не обязательно.

Смотрите так же:  Нужен ли арбитражный суд

А вот для недвижимости, собственность на которую оформлена менее 3 лет назад, налог, скорее всего, придется оплатить. Причем в весьма значительной сумме. Ведь несмотря на то, что имущественный налоговый вычет при продаже жилья или иного имущества можно использовать неоднократно (ст. 220 НК РФ), Минфин России внес в это правило существенную оговорку (и неоднократно ее «повторил») – независимо от количества проданных налогоплательщиком в течение налогового периода жилых домов, квартир и земельных участков, находившихся в собственности менее трех лет, общий вычет будет предоставлен в пределах 1 000 000 рублей (Письма Минфина России от 16.08.2012г. № 03-04-05/7-297, от 01.09.2010 г. № 03-04-05/9-515 и др.). Фактически, это означает только одно – если у человека возникла необходимость продать несколько объектов недвижимости в одном налоговом периоде, государство предоставит ему только 1 000 000 рублей в качестве вычета. С остальной суммы придется заплатить налог. Налоговый период по НДФЛ равен одному календарному году. Например, продается две квартиры в одном налоговом периоде, находящиеся в собственности менее трех лет. Цена каждой квартиры составляет 2 800 000 рублей. Продавцу придется заплатить 13% от 4 600 000 рублей (2 800 000X2 – 1 000 000). А это 598 000 рублей.

Тем не менее, у продавцов ранее купленных квартир возможностей гораздо больше. Они могут уменьшить налогооблагаемую сумму дохода на сумму расходов. Причем сумма таких расходов не ограничена и может применяться к каждому объекту недвижимости (Письмо УФНС России по г. Москве от 13.01.2012г. № 20-14/4/001764@). Например, при продаже двух квартир, стоимостью 2 800 000 рублей каждая налог не придется платить, если они были куплены вами за ваши деньги (в том числе подаренные или заемные) за сумму 2 800 000 или выше рублей каждая. А вот если одна квартира была куплена за 2 500 000, а вторая за 2 600 000, то подоходный налог уже придется заплатить. Но значительно в меньших размерах – всего 65 000 рублей ((2 800 000 – 2 500 000) + (2 800 000 – 2 600 000)) X 13%.

Продавцам, получившим свою жилую недвижимость в порядке приватизации, наследования или дарения уменьшить сумму дохода на сумму документально подтвержденного дохода не получится – ведь с точки зрения законодательства жилье досталось им даром.

Так же в выигрышной ситуации находятся продавцы недорогой недвижимости. Несмотря на то, что сумма вычета не может превышать 1 000 000 рублей в одном налоговом периоде, это вовсе не означает, что он распространяется только на один объект недвижимости. То есть фактически, его можно разделить на два и более продаваемых объекта. Например, при продаже трех комнат в разных коммунальных квартирах, стоимостью 300 000 рублей каждая продавец не будет платить подоходный налог, так как общая стоимость комнат составит менее 1 000 000 рублей.

Продажа иного имущества

Имущественный налоговый вычет при продаже предоставляется не только на жилье, но и на иное имущество. Вот только размер вычета в этом случае составит всего 250 000 рублей. В случае продажи нескольких объектов иного имущества, находящегося в собственности менее трех лет, в одном налоговом периоде действуют правила, аналогичные продаже жилого имущества. То есть общий размер вычета по всем объектам иного имущества не может превышать 250 000 рублей. В то же время продавцы иного имущества так же имеют право на уменьшение налогооблагаемой суммы дохода на сумму документально подтвержденных доходов. А при условии, что большая часть сделок по купле-продаже иного имущества – это сделки по продаже автомобилей, такое право очень актуально. Ведь в отличии от жилья автомобили в процессе эксплуатации редко имеют тенденции к удорожанию. Например, вы продаете в течение одного календарного года два автомобиля, находящиеся в собственности менее трех лет. Один за 300 000 рублей. Второй за 500 000 рублей. По идее, вы должны заплатить подоходный налог в размере 71 500 рублей ((300 000 + 500 000 – 250 000) x 13%). Но если в свое время вы купили эти автомобили за 400 000 рублей и 650 000 рублей соответственно, а также сохранили все документы, подтверждающие покупку (в том числе платежные), то налог на доходы физических лиц вы платить не будете. Ведь сумма расходов (а цена покупки к ней однозначно относится) превышает размер полученного от продажи дохода. Но вот если один автомобиль был продан за сумму, ниже цены его покупки, а второй удалось продать дороже, то НДФЛ придется заплатить. Переносить излишние затраты при продаже одного объекта иного имущества на другой запрещено. То есть, даже если один автомобиль, ранее купленный за 650 000 рублей, был продан за 200 000 рублей, а второй, ранее купленный за 400 000 рублей, был продан за 500 000 рублей, необходимо заплатить 13% от 100 000 рублей (500 000 – 400 000).

Таким образом, при возможности лучше избегать продажи нескольких объектов имущества в течение одного календарного года. Но не стоит забывать, что вы можете суммировать вычет при продаже жилой недвижимости и вычет при продаже иного имущества. Кроме того, принимая решение по одному объекту отказаться от вычета в пользу уменьшения суммы дохода на величину расходов, по второму продаваемому объекту вы можете использовать вычет в полном объеме.

Смотрите так же:  Приставы благодарный телефон

Какой налог необходимо выплатить при продаже квартиры и покупке другой в этом же периоде?

Здравствуйте, я купила две 1-ком. квартиры в строящихся домах в разные годы (900000 и 1020000), теперь у меня есть на них право собственности. Если я их сейчас продам (1600000 и 1800000) в одном налоговом периоде и куплю одну 2-ком. в этом же периоде (3400000). Квартиры в собственности менее 3-х лет. Какой налог мне нужно будет заплатить? Правом на имущественный вычет я еще не пользовалась. Объясните, я совсем запуталась. Спасибо.

Ответы юристов (6)

1. При продаже двух квартир у вас возникает доход, с которого вы должны заплатить налог:

900 000+ 1 020 000=1 920 000 — за эту сумму вы купили

1 600 000 + 1 800 000= 3 400 000 — за эту сумму вы продаете

сумма дохода равна 3 400 000 — 1 920 000= 1 480 000

Сумма налога — 13% от 1 480 000= 192 400

2. имущественный вычет при покупке квартиры составляет 13% от суммы покупки, но не более чем с 2 000 000 руб. т.к. вы покупаете за 3,4, то в любом случае возврат подоходного налога с покупки квартиры составит 260 000 руб.

3. Таким образом, вы должны государству 192 400, а вам государство должно будет вернуть 260 000. Следовательно, если все это совершено в одном налоговом периоде, при правильном заполнении деклараций, вам платить ничего не придется, налог «взаимозачтется», а вам к получению останется 260-192,4=67,6.

Уточнение клиента

Спасибо большое. Все стало понятно.

15 Августа 2015, 18:51

Есть вопрос к юристу?

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 30 января 2015 г. N 03-04-05/3648

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики
рассмотрел обращения по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по
налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового
кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса
налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы
физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в
размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи,
в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности
налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Таким образом, в случае продажи квартиры, находившейся в
собственности налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет
может быть предоставлен в размере не более 1 000 000 рублей.

В то же время в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи
220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право
на получение имущественного налогового вычета в размере фактически
произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности,
на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации
квартиры или доли (долей) в ней.

Если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов,
подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом
периоде (календарный год), то налогоплательщик вправе одновременно
воспользоваться вышеназванными имущественными налоговыми вычетами.

Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных
налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном
порядке по ставке 13 процентов.

и
таможенно-тарифной политики

Наталья, а сколько времени у Вас в собственности квартиры?

Уточнение клиента

в 2016г одна квартира будет в собственности 3г, а вторая будет 1год

15 Августа 2015, 19:09

Сейчас налог от продажи квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет не подлежит уплате, с 2016 года такая льгота будет уже только в том случае, если квартира будет находится в собственности более 5 лет. Сумма налогового вычета остается той же. При продаже 1.000.000 руб., при покупке 2.000.000 руб., т.е. всего Вам должны предоставить налоговый вычет в размере 3.000.000 руб. Как я поняла продажа и покупка состоится в следующем году.

Если Вы обе квартиры продадите за 3.400.000 руб. (1.600.000 руб.+1.800.000 руб.), то Вам должны предоставит при продаже имущественный налоговый вычет в размере 1.000.000 руб., а с 2.400.000 руб. нужно заплатить налог 13% — 312.000 руб. Если Вы купите в этом же периоде квартиру за 3.400.000 руб., то тогда Вам и с покупки должны предоставить имущественный налоговый вычет 2000000 руб. ( 13% -260.000 руб.) Итого нужно будет заплатить в бюджет 312.000 — 260.000= 52.000 руб. У меня получилась такая сумма.

На одну квартиру, которую Вы приобрели за 900 000р., Вам выгоднее применить вычет в размере 1 000 000р. (пп. 1 п.2 ст. 220 НК РФ). Т.е. 1600000 — 1 000 000 = 600 000 р. к обложению. На вторую квартиру Вы имеете право воспользоваться пп. 2 п.2 ст. 220 НК РФ, т.е. от доходов отнять расходы: 1800000 — 1 020 000 = 780 000. Итого, доход Ваш составит 1 380 000р. Налог 179 400р.

Вычетом на приобретение квартиры Вы также можете воспользоваться, при условии, что все сделки произойдут в одном налоговом периоде. Кроме этого, если Вы приобретали эти квартиры в кредит, то проценты, которые Вы заплатили по договору также могут быть включены в расходы, как при продаже, так и при покупке.

Смотрите так же:  Минимальный штраф ростехнадзора

Наталья, может Вам будет полезна следующая ссылка. Там Вы увидите, что какой налог Вам придется платить зависит от того, как Вы заполните декларацию. Существует 2 вида вычета: налоговый имущественный вычет и вычет на расходы. Это разные вычеты. Я Вам рассчитывала имущественный налоговый вычет, поэтому и разные результаты.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Налог с продажи двух объектов недвижимости за один год, как рассчитать сумму?

Добрый день. Вопрос по уплате налогов с продажи имущества. В марте 2016 года была продана дача за 730 тысяч (оформлена на жену, куплена в 2014 за 550 тысяч), находившаяся в собственности с конца 2014 года. С участием этой суммы денег в марте 2016 была куплена квартира за 940 тысяч, также оформлена на жену. В декабре 2016 года эта квартира была продана за 990 тысяч и внесены деньги в долевое строительство по покупке другого жилья за большую сумму (договор переуступки ДДУ заключен в конце декабря 2016 года, а регистрация его прошла лишь в феврале 2017 года, также оформлено на жену). Жена уже осуществила свое право на имущественный вычет (покупали в 2013 году жилье стоимостью свыше 2 млн, оформляли на мужа, он писал заявление о распределении долей при получении вычета 0% -ему, 100% -жене, т.к. муж официально безработный). Вопрос: надо ли платить налог с суммарной стоимости сделок за 2016 год ( 730+940=1670 тыс. рублей, те. с 670 тысяч рублей 13% — 93,6 тыс.), или нет. Ведь как таковой прибыли не было получено, все деньги были вложены в покупку нового жилья. Как лучше поступить в данной ситуации? Заранее спасибо за ответ.

25 Февраля 2017, 16:46 ольга, г. Самара

Ответы юристов (2)

Ольга, добрый день!

Рекомендую Вам воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

При таком применении имущественного вычета сумма налога к уплате будет самая минимальная из возможных вариантов (ваш доход от продажи: 1) 730 000 (дача)-550 000 (покупка дачи) = 180 000 руб., 2) 990 000 руб. (квартира) — 940 000 (покупка квартиры) = 50 000 руб. Суммарный доход 50 000 180 000 = 230 000 руб. и налог с него 29 900 руб.).

Иные варианты дороже для вас.

Уточнение клиента

Может быть подтверждением не оригинал договора купли-продажи, а его копия и оригинал расписки о получении денег при покупке дачи. Сохранился к сожалению только скан изображение этого договора

25 Февраля 2017, 18:07

Копия не является документом. можете попробовать, но с большой долей вероятности у вас затребуют оригинал или надлежащим образом заверенную копию. попробуйте обратиться к продавцу, может быть у него остался оригинал, сможете заверить у нотариуса. Если и у него нет, обратитесь в службу кадастра и картографии. у них в регистрационном деле должен быть договор. Они помогут вам восстановить.

Уточнение клиента

Возможно ли в данном случае одновременно в отношении дачи заявить вычет в 1 млн, а в отношении квартиры продекларивовать доход от ее продажи в 50 тысяч, соответственно с этой суммы и налог.

25 Февраля 2017, 19:56

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Вопросы и ответы

Здравствуйте! В 2012 году продано две квартиры. Одна куплена в 2011 году за 1700000 руб. и продана за 1700000 руб. Вторая была получена по договору дарения в 2011 году и продана за 1200000 руб. Как будет расчитываться НДФЛ по этим сделкам?

Доход от продажи квартиры может быть уменьшен:

  • на сумму расходов по ее покупке, которые подтверждены документально;
  • на имущественный вычет. Это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога. В отношении квартир она составляет 1 000 000 руб.
  • доход от продажи первой квартиры уменьшить на расходы по ее покупке (в результате дохода, облагаемого налогом не будет);
  • доход от продажи второй квартиры, которая ранее была получена в дар, уменьшить на вычет в размере 1 000 000 руб.

В результате у вас возникнет доход, облагаемый налогом, только в отношении второй квартиры. Он составит:

1 200 000 (доход) — 1 000 000 (вычет) = 200 000 руб.