Купить квартиру под материнский капитал у родственников

Оглавление:

Когда доступна покупка жилья у родственников на материнский капитал

В 2007 году вступила в законную силу программа под названием «Материнский капитал», которая направлена на исправление демографической обстановки в Российской Федерации и формирование поддержки для многодетных семей, способствующей достижению оптимального уровня жизни.

Претендовать на такую помощь могут граждане после того, как их социальная ячейка общества пополнится на второго ребенка через рождение или усыновление. Однако стоит учитывать определенные ограничения и требования, которые отражены в соответствующих актах законодательства.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

В частности, это касается выбора возможных направлений распоряжения средствами капитала – на данный момент их всего четыре. Самый популярный из них – это улучшение жилищных условий – он может реализоваться как через приобретение жилья, так и через его реконструкцию.

Существует несколько актуальных вопросов по этому направлению. В частности, можно выделить довольно распространенную тему – это покупка жилья у родственников на материнский капитал. Особенности, условия приобретения и иные нюансы оформления процедуры необходимо изучить в случае возникновения потребности приобретения жилья таким способом.

Важно понимать, что такая предосторожность в дальнейшем поможет исключить проблемы с законом.

Основные моменты

Что указано в законе

Все действия, их особенности и основные аспекты отражены в Федеральном законе №256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В соответствии с его положениями можно сказать, что отсутствует прямой запрет на распоряжение средствами материнского капитала для приобретения жилья у близких или дальних родственников.

То есть если заинтересованное лицо имеет в собственности недвижимость на вполне законных основаниях, то оно имеет полное право свободно распоряжаться ею. Важно учитывать, что приобретение только какой-то доли жилого помещения может быть одобрено с трудом – возможна только покупка всей квартиры.

Итак, приобретение жилой площади у родственников за средства материнского капитала не противоречит нормам закона.

Однако является важным, чтобы участники сделки не состояли в родстве первой линии:

В таком случае сделка будет признано недействительной. И только в некоторых исключениях в ПФ РФ могут одобрить соглашение между такими лицами. Поэтому рекомендуется оформлять договор купли-продажи между дальними родственниками – это двоюродные брат и сестра, дядя или тетя.

Судебная практика предполагает наличие большого количества ситуаций, когда распоряжение средствами материнского капитала при покупке недвижимости у близких родственников носит мошеннический характер – таким образом владелец сертификата попросту обналичивал средства.

Поэтому проверяющие службы будут выделять специальную комиссию для проверки соответствия процедуры и ее результатов законодательным нормам.

Условия совершения сделки

Любая процедура предполагает наличие определенных критерий проведения и условий оформления.

В таком случае сделка о приобретении жилой площади на средства материнского капитала может быть проведена в следующих ситуациях:

  • покупка новостройки;
  • оформление ипотечного кредита;
  • приобретение жилой площади у родственников;
  • выделения доли в собственности;
  • покупка жилья на вторичном рынке;
  • погашение основного долга и процентов по займу для квартиры.

Также само жилье должно соответствовать конкретным требованиям, установленным законодательством Российской Федерации:

  • готовность квартиры – не менее 70%;
  • недвижимость находится на территории страны;
  • компания-подрядчик имеет в своем уставе пункт о возможности проводить сделки с государственными структурами, а также со средствами материнского капитала;
  • письменное обязательство от владельцев сертификата о дальнейшем выделении доли на каждого члена семьи;
  • разрешение от Пенсионного Фонда Российской Федерации о приобретении конкретного жилья; ведь именно данная организация будет заниматься расчетом с застройщиками через банк.

Срок выплаты составляет не более 14 дней после того, как был заключен договор купли-продажи недвижимости.

В случае несоответствия жилой площади установленным критериям, а также если она находится в ветхом и аварийном состоянии, сотрудники компетентных органов, обеспечивая защиту прав и интересов ребенка, обязаны запретить распоряжение материнским капиталом на приобретение квартиры

Необходимые бумаги

Покупка жилья у родственников на материнский капитал может быть проведена только при наличии следующих документов:

  • сертификат на данную государственную помощь;
  • паспорта участников сделки;
  • справка о составе семьи;
  • свидетельство о браке;
  • выписка из кредитного учреждения об отсутствии задолженностей;
  • свидетельство о рождении ребенка или решение суда об усыновлении;
  • кадастровый паспорт недвижимости;
  • залоговый договор – понадобится при оформлении ипотеки;
  • обязательство о распределении долей, заверенное нотариусом;
  • бумаги из Бюро технической инвентаризации;
  • результаты и оценка экспертной комиссии.

Образец сертификата материнского капитала

Также перечень необходимой документации может дополняться в зависимости от частных обстоятельств сделки. Наличие вышеуказанных документов обязательно в любом случае, так как при отсутствии какого-либо элемента в ПФ РФ могут не допустить осуществление процедуры о приобретении недвижимости.

Как оформить покупку жилья у родственников на материнский капитал

Как уже было сказано, приобрести недвижимость у родственников с использованием средств из материнского капитала возможно лишь при соответствии ряду требований.

Стоит учитывать, что для сделок подобного рода для подачи специального запроса в ПФРФ о предоставлении государственной финансовой помощи необходимо первоначально провести саму процедуру составления договора, а также обеспечить переход прав собственности на недвижимость обязательной регистрацией в Россреестре.

При оформлении договора купли-продажи в тексте документа нужно отразить факт приобретения квартиры с использованием денег из материнского капитала, также там должен быть указан расчетный счет продавца, по которому будут переведены средства.

Еще один ключевой момент заключается в сроках предоставления необходимых бумаг в отделение ПФРФ вместе с заявкой на использование соответствующей финансовой помощи – они оговариваются при подаче первоначального заявления о намерении распорядиться средствами. В случае нарушение указанных дат к виновному лицу могут быть применены штрафные санкции.

В большинстве ситуаций, если участники сделки являются родственниками, то многие нюансы обычно игнорируются ими – нет нужды перестраховываться. Но юридические специалисты крайне рекомендуют не пренебрегать подобной предосторожностью, так как при оформлении документации могут произойти непредвиденные события.

В качестве примера можно привести случай, когда договор заключается с пожилым родственником, который умер до того, как произошло обналичивание материнского капитала. Тогда при отсутствии рассмотренных нюансов семья может попасть в череду длительных разбирательств.

Также стоит отметить, что деньги не сразу поступают на расчетный счет продавца. Поэтому покупателю выдается свидетельство о праве собственности с определенными ограничениями. В частности, недвижимость будет находиться в залоге у продавца, пока не осуществится фактическая оплата сделки. Данный пункт должен быть отражен в договоре.

Можно ли купить долю на материнский капитал — вы узнаете в данной статье.

После перечисления Пенсионным фондом РФ установленной суммы покупатель может взять соответствующую справку из банка и посетить Россреестр, для снятия квартиры с залога.

Рассмотрение в суде

В 2019 году вышел «Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский капитал».

В частности, он определяет основные положения по распространенным случаям обращения в суд:

  • Приобретение квартиры до того, как ребенок достигнет трех лет. Это возможно лишь в случае с ипотечным кредитом. Тогда средства МК идут на погашение долга и процентов или в качестве первоначального взноса.
  • Невозможность покупки жилья в ветхом или аварийном состоянии. Если данный факт о состоянии квартиры будет доказан – сделка будет признана недействительной.
  • Распределение долей. При использовании средств МК в новом жилье каждому члену семьи достается равная доля. Это касается и несовершеннолетних лиц – органы опеки внимательно следят за этим.
  • Расторжение договора купли-продажи и возвращение материнского капитала не препятствует повторному заключению соглашения при новых условиях.
  • Покупка доли в квартире, где уже проживает семья или имеют долю. Это является вполне возможным и обоснованным – хоть все члены семьи продолжают проживать на той же территории, но у них расширяются права на собственность.

Кроме данных положений, стоит также упомянуть про возможные мошеннические схемы. Юристы с опытом крайне не рекомендуют идти на поводу у родственников, которые предлагают обналичить деньги с помощью покупки жилья.

В случае обмана потерпевший не сможет вернуть собственные средства, а кроме того, его самого могут привлечь к уголовной ответственности, а результатом будет реальный срок

Смотрите так же:  Осаго рессо калькулятор

Подводные камни

Подводные камни в сделках с использование средств материнского капитала заключаются в некоторых особенностях соответствующего законодательства.

В частности, далеко не каждый продавец, будь он даже родственником, может согласиться ожидать фактического перечисления суммы за квартиру. В случае безналичного расчета ПФ РФ предполагает первоначальную проверку всей процедуры, после чего средства будут направлены на обработку и только потом непосредственно к продавцу.

Поэтому ипотечный договор оформляется на всю сумму, и лишь потом долг погашается в согласовании с сотрудниками ПФ РФ из материнского капитала. Также важно понимать, что компетентные службы не всегда могут одобрить сделку – и факт наличия родственных связей между участниками сделки не играет роли.

Поэтому при получении официального отказа в удовлетворении запроса, покупателю нужно будет выплачивать самостоятельно всю стоимость квартиры или же попросту расторгать договор для дальнейшего поиска новых вариантов.

Преимущество ипотечного кредита заключается в том, что при сделке с родственниками участие агентов-посредников обычно не считается необходимым. Но все же полностью доверять даже близким лицам не стоит – зачастую они выбирают деньги, а не доверие и хорошие отношения.

К примеру, после приобретения жилья и уже довольно длительного пребывания в нем может выясниться, что существует еще один претендент на недвижимость в виде дополнительного родственника, который находится в тюрьме.

Также возможно, что продавец подвержен определенному психическому заболеванию, поэтому осуществлять сделку он не имел никакого права.

И даже проверка Пенсионного фонда РФ не всегда может обнаружить данные факты. Кредитное учреждение же проводит тщательную комиссию на предмет соответствия сделки установленным законодательным нормам. При этом в случае оформления ипотечного займа отпадает необходимость в ожидании трехлетнего периода – средства могут пойти сразу же на погашение долга и процентов.

Еще один момент – это стоимость жилой площади, отраженная в договоре. Зачастую пытаются занизить ее, чтобы избежать больших налогов. Но важно понимать, что если цена опустится ниже кадастровой, то сделка будет признана недействительной.

В случае с судебным разбирательством будут учитывать стоимость, прописанную в документе, а не ту, о которой договорились устно. Поэтому крайне не рекомендуется пытаться обойти положения закона, так как в дальнейшем при обнаружении данного факта нарушителю грозит уголовная ответственность по статье «Мошенничество».

В 2019 году продолжает действовать программа «Материнский капитал», поэтому еще актуальны сведения об особенностях использования средств и оформления сделки. Для исключения проблем с законом и достижения наибольшей эффективности нужно ознакомиться с каждым положением соответствующих нормативно-правовых актов.

Какие необходимо подготовить документы в пенсионный фонд, оформляя ипотеку за материнский капитал — можно узнать из информации в этой статье.

Возможно ли законно использовать материнский капитал на земельный участок — вы можете найти вот здесь.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Покупка квартиры у родственников с материнским капиталом

В нашем законодательстве есть ограничение на сделки между ближайшими родственниками и несовершеннолетними детьми (ст. 37 ГК РФ). Об этом следует помнить всем владельцам материнских сертификатов.

Средства МСК выдаются семье в том случае, если в ней родился или был усыновлен второй или последующий ребенок. Обратите внимание, что воспользоваться этой помощью от государства можно только один раз вне зависимости от кол-ва детей (трое, четверо, пятеро и т.д.) и только в безналичном виде.

Сумма составляет 453.026 рублей по состоянию на 2019 год. Ежегодно она индексируется, однако при изменении стоимости сертификата, уже действующий нельзя заменить.

Куда можно направить средства от МК:

  • улучшение жилищных условий,
  • оплата обучения ребенка,
  • увеличение пенсии матери,
  • социальная адаптация детей-инвалидов.

Одним из способов совершения сделок с использованием сертификата является приобретение жилья у родни. Это нужно для покупки объектов недвижимого имущества приличной площади или повышенной комфортности, некоторые преследуют определенную цель – обналичить финансовую помощь.

Если обратиться к закону о материнском капитале к пункту номер 10, в которой указано что: «при приобретении жилья с привлечением средств семейного капитала, семья должна оформить недвижимость в общую совместную собственность всех членов семьи (лица, получившего сертификат, его супруга или супруги, всех детей). Доли каждого из собственников определяются по соглашению между членами семьи»

Если какая либо семья захочет купить недвижимость у родни, то сделка купли-продажи жилья должна будет заключаться с обязательным участием детей. Если же хотя бы один из детей при этом является несовершеннолетним, то эта сделка будет противоречить закону, и может быть потом признана недействительной.

Пункт 3 статьи 37: 3. «Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.»

Обязательно разграничьте понятия, кто из Ваших родственников является близкими, а кто дальними. Близким по отношению к детям — это дедушки и бабушки, родители и родные братья и сестры. У них приобретать недвижимость за счет средств МК нельзя.

Помните, что перед заключением договора следует обязательно предупредить, что в финансовых документах будет фигурировать сертификат. Это позволит вам купить желаемое жилье без каких-либо сложностей с органами правосудия.

Если вы решили оформить ипотеку, то вам сначала нужно подобрать для себя необходимую компанию, подать заявку на получение кредита и только после её одобрения заниматься сбором необходимых документов. Каких именно – уточняйте в конкретных банках и организациях.

Сегодня средства мат.капитала можно направить на:

  • покупку квартиры или покупку жилого дома с помощью ипотечного кредита;
  • оплату первоначального взноса по ипотеке. С этого года необязательно ждать, пока ребенок достигнет 3-ех летнего возраста, деньги можно направить на улучшение жилищных условий в любое время.

Пошаговая инструкция о покупке квартиры:

Ипотека + материнский капитал — распространенный и выгодный способ использовать выданные государством средства. Кроме того, их можно частично обналичить, подробности рассказаны в этой статье.

Уточните в Пенсионном Фонде условия, при которых можете куплю жильё за материнский капитал, например, каким должен быть возраст ребенка.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал?

Несмотря на существенное падение стоимости недвижимости из-за кризиса, размер материнского капитала (453 тыс. рублей в 2018 году) в большинстве регионов страны до сих пор не позволяет семьям с детьми приобрести полноценное жилое помещение без привлечения дополнительных средств — то есть без собственных сбережений или жилищного кредита (займа).

Поэтому для большинства родителей единственным доступным вариантом улучшения жилищных условий по государственному сертификату на маткапитал является покупка не целого жилого помещения, а только его части (доли).

Покупка доли жилья на материнский капитал

По закону материнский капитал можно направить на приобретение долевой собственности только в 2 случаях:

  1. Если доля представляет собой изолированное помещение в квартире — одна или несколько комнат.
  2. Если в результате покупки доли все жилое помещение полностью перейдет в собственность покупателя.

Важным условием является обособленность приобретаемой доли от остальной части помещения. Именно по этой причине долю в однокомнатной квартире купить нельзя (так как в единственной комнате невозможно выделить долю в «натуре»).

Это важно по той причине, что по закону направление улучшения жилищных условий предполагает возможность покупки по сертификату только самостоятельного жилого помещения.

Определения понятия «комната» также закреплено законодательством и означает часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания лиц.

Судебная практика по отказам ПФР на покупку долевой собственности

Так сложилось, что Пенсионный фонд предпочитает не связываться со сделками на покупку долей по сертификату и часто отвечает отказом на подобные заявления от граждан. Одним из основных условий ПФР является требование приобретать отдельный объект собственности, а не «долю в праве».

Нельзя сказать, что данное требования правомерно и не может быть обжаловано в суде. Судебная практика богата разбирательствами в суде с самыми разными исходами по вопросу покупки доли с использованием материнского капитала.

  • Несмотря на отсутствие в законе запрета по использованию сертификата для приобретения доли жилого помещения в собственность лиц, уже в нем проживающих (имеющих права пользования), некоторые граждане для отстаивания своих законных прав из-за отказа ПФР вынуждены обращаться в Верховный суд.
  • Существуют исключения и по одному из основных условий направления материнского капитала на улучшение жилищных условий — оформлению жилья в общее имущество всех членов семьи (вне зависимости от возраста детей). Так, в одном из судебных дел и суд согласился с суждениями матери, выкупившей долю в квартире своего совершеннолетнего сына, оформив ее только в собственность себя и несовершеннолетних детей.
Смотрите так же:  Статья 159.2 ук рф приговор

Ниже приводятся ответы на наиболее актуальные вопросы о вариантах и способах приобретения права в долевой собственности по материнскому сертификату.

Как выкупить долю в квартире мат капиталом?

Для молодых семей выкуп доли в квартире материнским капиталом является прекрасной возможностью улучшения жилищных условий. Но для получения разрешения ПФР на совершение подобной сделки необходимо соблюсти все требования закона.

Доля должна соответствовать следующим критериям, необходимым для признания помещения жилым:

  • быть изолированной и обособленной от остальной площади жилища;
  • являться пригодной для постоянного проживания;
  • соответствовать санитарным, техническим и другим нормам.

Каждый случай ПФР рассматривает индивидуально, и его решение должно быть основано на положительном ответе на вопрос: может ли данная доля быть отнесена к самостоятельным жилым помещениям? Иные сделки могут быть оспорены ПФР в суде.

Список необходимых документов, которые нужно предоставить на покупку доли жилья, не отличается от списка на приобретение всей квартиры.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родственников?

Порядок заключения договоров купли-продажи недвижимости между родственниками в точности такой же, что и при сделках, где участниками выступают граждане, не состоящие в родственных отношениях.

И хотя сделки между родственниками законны, на практике существует ряд ограничений:

  • сделка не должна быть мнимой, т.е. совершенной только для обналичивания материнского капитала без изменения порядка пользования жилым имуществом;
  • сделки между супругами запрещены, но не возбраняется заключать договоры с другими родственниками — например, между детьми и родителями;
  • ПФР признает договор, по которому семья приобретает права в долевой собственности у родных, если последние отказываются полностью от владения своими долями в жилом помещении.

Однако не стоит забывать, что Пенсионный фонд проверяет историю объекта недвижимости и тщательно следит за сделками между родственниками с целью недопущения попыток обналичивания материнского капитала.

В последнее время эта схема стала настолько широко применяться, что органы ОБЭП и МВД отслеживают не только дальнейшую судьбу жилья (чтобы были соблюдены права детей), но также и историю приобретенного жилья.

Кроме этого при покупке жилья у родственников необходимо помнить о праве граждан на получение имущественного налогового вычета в размере произведенных расходов (за исключением суммы семейного капитала).

Однако гражданам, желающим выкупить долю у близких родственников, на основании п. 5 cт. 220 НК РФ может быть представлен отказ в оформлении налогового вычета, поскольку сделка проводится между взаимозависимыми лицами.

Исчерпывающий список взаимозависимых родственников приведен в п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Какие-либо дополнительные ограничения на налоговый вычет при приобретении жилья у других родственников, которые не включены в этот список, законом не предусмотрены.

Покупка на маткапитал права долевой собственности у чужих людей

Приобрести долю в квартире можно и у посторонних лиц — при условии, что жилище отвечает требованиям закона.

  • На практике, как правило, под долей подразумевается, приобретение одной или нескольких комнат в многокомнатной квартире.
  • В случаях, когда дело касается однокомнатной квартиры, выкупить комнату невозможно — нужно приобретать полностью квартиру, а не ее часть.

Поскольку в обычных квартирах комнаты в отдельную собственность выделяют редко, то речь может идти о выкупе комнаты в коммунальной квартире (с разделенными лицевыми счетами) или в частном доме.

Купить на средства семейного капитала комнату в общежитии, которое отнесено к специальному жилому фонду и не подлежит отчуждению (ст. 92 ЖК РФ) невозможно. Такая покупка может состояться в случае, если общежитие переведено в частный жилой фонд.

Поскольку ПФР переводит денежные средства уже после заключения и регистрации сделки, в договоре купли-продажи следует определить:

  • что стоимость жилья полностью или частично будет оплачена семейным капиталом путем перевода денежных средств со счета ПФР на расчетный счет продавца (с указанием номера счета);
  • стоит также указать срок, в течение которого покупатели обязаны сдать документы на распоряжение средствами материнского капитала (до полной оплаты по договору, недвижимость будет в залоге у продавца).

Как выполняется обязательство о выделении доли детям при покупке долевой собственности?

Согласно положениям ст. 10 (ч. 4) федерального закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ, жилое помещение, купленное с использованием семейного капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей с определением размера долей по соглашению между членами семьи.

Это же мнение выражено в письме Федеральной нотариальной палаты от 7.02.2013 г. № 216/06-11, которая разъяснила, что:

  • недвижимость, приобретенная с использованием мат. капитала, должна быть оформлена как общее долевое имущество родителей и всех несовершеннолетних детей;
  • законность сделок, в результате которых, жилье передается только во владение детей, может быть поставлена под сомнение.

Таким образом, если за материнский капитал выкупается даже незначительная доля в собственности на квартиру, оформляться она должна все равно на всех членов семьи.

Если в собственность семьи переходит часть жилого помещения, то соглашение об определении долей будет предполагать дальнейшее деление купленной доли еще как минимум на 3 части. При этом отказать в проведении сделки на основании того, что размер приобретаемой площади менее учетной нормы на человека, установленной в регионе, ПФР не вправе.

Обязательство по выделению долей исполняется не позднее чем через полгода, после того как:

  • маткапитал будет перечислен продавцу либо;
  • с жилья будут сняты предусмотренные договором обременения.

Можно ли купить долю в доме на материнский капитал?

Как уже было ранее отмечено, закон не содержит запрета на приобретение доли жилого помещения. А поскольку понятие «дом» определено законом как жилое помещение, которое в отличие от квартиры является «индивидуально-определенным зданием», приобретение доли в частном доме вполне возможно.

Для того, чтобы ПФР перевел сумму маткапитала, дом, в котором приобретается доля, как и другие объекты недвижимости, должен быть:

  1. Пригоден для круглогодичного проживания. Показателями пригодности для жизни будет являться:
    • наличие системы отопления;
    • водопровод (т.е. наличие питьевой, а не технической воды);
    • электричество.
  2. Должен быть признан жилым по документам — т.е. он должен быть капитальным, фундамент и стены должны быть выполнены в соответствии со СНиПами и нормами безопасности.

Согласие ПФР перевести средства семейного капитал на приобретение доли в частном доме возможно, если выкупаемая часть доли дома изолирована и имеет отдельный вход.

Однако, далеко не всегда дома, даже фактически разделенные на две половины, оформлены в долевую собственность, чтобы каждой половине соответствовала своя доля. Часто такой жилой дом:

  • продолжает оставаться одним жилым помещением, находящимся в совместной собственности без выделения долей;
  • юридически содержит доли в праве общей долевой собственности, являющиеся «идеальными», т.е. не позволяющие конкретно определить, какое жилое помещение (одна или несколько комнат) принадлежит каждому из сособственников, что делает затруднительным выдел приобретаемого объекта недвижимости в «натуре».

Особенности при покупке части жилого дома

Согласно ЖК РФ в качестве части жилого дома может выступать комната. В этом случае к доле в индивидуальном доме применяются те же критерии, что и при приобретении комнаты в квартире.

Практика показывает, что дом «на двух хозяев» в случае его раздела «в натуре» приобретает статус двухквартирного жилого дома. Средства материнского капитала можно направить на приобретение доли в таком доме только после осуществления его раздела в установленном порядке.

Для использования сертификата на материнский капитал на приобретение доли в индивидуальном доме в свидетельстве о праве собственности должно быть указано: квартира (либо часть жилого дома).

Покупка жилья у родственников на материнский капитал: документы, оформление, нюансы

С 2007 г. в нашей стране действует программа поддержки семей, в которых воспитывается двое и более детей – материнский (семейный) капитал. Он может стать хорошим подспорьем при покупке собственной недвижимости, и каждая семья ищет наиболее оптимальный для себя способ его использования, в том числе и в сделках с родней. Можно ли направить материнский капитал на покупку жилья у родственников и как это сделать законно?

Законодательная база покупки жилья у родственников на материнский капитал: кто такие близкие родственники

Закон строго регламентирует сделки купли-продажи недвижимости с применением материнского капитала, что связано с постоянными попытками обналичить сертификат путем заключения фиктивной сделки.

Например часто стороны подписывают договор купли-продажи и средства материнского капитала перечисляются продавцу, но в реальности эти деньги продавец отдает покупателю, а покупатель не заявляет никаких прав на «купленную» недвижимость.

Кроме этого, покупатель еще и приобретает право на налоговый вычет с той суммы, что якобы была уплачена сверх размера материнского капитала.

Чаще всего такие договорные сделки заключают между собой родственники, т.к. реализация подобных схем требует достаточно доверительных отношений. Но значит ли это, что купить квартиру у родственников на материнский капитал невозможно?

Заключить с родственниками договор купли-продажи и использовать при этом сертификат на маткапитал можно, но с некоторыми оговорками:

  • жилье находится на территории России;
  • сторонами сделки являются полностью дееспособные и правоспособные граждане (т. е. достигшие совершеннолетия и не состоящие на учете в психоневрологическом диспансере и т. п.);
  • покупка недвижимости в обязательном порядке сопровождается выделом доли на каждого члена семьи, в т. ч. и детям;
  • супруги не могут быть сторонами сделки (т. е. муж не может продать недвижимость жене и наоборот).

Следует знать, что в современном законодательстве нет прямого запрета на покупку жилья у родственников, но Пенсионный фонд вправе отказать в перечислении средств, если усмотрит в сделке признаки мошенничества, что случается особенно часто, когда сторонами договора являются близкие родственники.

Таким образом круг лиц, которые могут участвовать в сделках с применением материнского капитала, ограничен, но кто именно считается близким родственником?

Ответ на этот вопрос дает ст. 14 Семейного кодекса, в соответствии с которой к ним относятся:

  • родители и дети;
  • дедушка/бабушка и внуки;
  • братья и сестры (как родные, так и имеющие только одного общего родителя).

Статья под номером 14 СК РФ не указывает в перечне близких родственников усыновителей и усыновленных, однако гражданское законодательство юридически уравнивает их в правах с кровными родителями и детьми, наделяя одинаковыми правами и обязанностями.

Отсюда следует, что сделка, заключенная между усыновителями и усыновленными также может быть оспорена.

Как оформить сделку

Оформление договора купли-продажи с применением средств материнского капитала имеет ряд особенностей, связанных с тем, что окончательный расчет с продавцом происходит уже после регистрации перехода прав на недвижимость.

Покупка квартиры или дома (либо их доли) в таких случаях происходит по следующему алгоритму:

  1. Составляется и подписывается договор купли-продажи жилья, в котором указывается, что при расчетах используются средства маткапитала.
  2. Стороны обращаются в регистрационную палату и регистрируют переход прав на имущество.
  3. После перехода прав на недвижимость, покупатель обращается с заявлением в Пенсионный фонд, т. к. именно это учреждение одобряет сделки с использованием материнского капитала.
  4. После того как Пенсионный фонд проверяет документы и одобряет сделку, средства материнского капитала зачисляются на счет продавца.

При обращении в Пенсионный фонд нужно подготовить определенный пакет документов, в который входят:

  • сертификат;
  • документы, подтверждающие брак и рождение детей (свидетельства о браке и о рождении/усыновлении детей);
  • договор купли-продажи жилья;
  • кредитный договор, если жилище приобреталось с привлечением кредитных средств (ипотеки);
  • реквизиты получателя средств;
  • нотариально заверенное обязательство о выделении долей детей в приобретенном недвижимом имуществе.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие документы, поэтому стоит заранее обратиться в Пенсионный фонд и уточнить список требуемых документов.

Как заключить договор

Главной особенностью договора купли-продажи имущества с использованием средств материнского капитала является способ оплаты. Окончательный расчет между сторонами происходит уже после регистрации перехода прав и занимает определенное время, которое необходимо Пенсионному фонду для проверки документов и перечисления средств. Условно говоря, это сделка с отсрочкой платежа.

В договоре обязательно должно быть прописано, что часть стоимости будет выплачена за счет средств материнского капитала, в связи с чем необходимо указать в тексте договора все реквизиты сертификата: серию, номер, дату выдачи и пр. Также должны быть указаны банковские реквизиты продавца, по которым должны быть перечислены средства. Договор можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к специалистам.

Нотариального удостоверения такой договор не требует.

Покупка жилья у родственников на материнский капитал

Каковы главные особенности покупки жилья у родственников с использованием материнского капитала? Возможен ли выкуп доли, а не квартиры иди дома целиком? Как выкупить долю в квартире у родственника? Такие сделки вызывают большое количество вопросов.

С одной стороны, средства материнского капитала можно направлять на приобретение жилого помещения, а к ним закон относит не только жилой дом или квартиру, но и часть жилого дома или квартиры (ст. 16 Жилищного кодекса РФ).

Но с другой стороны Пенсионный фонд часто отказывает в одобрении сделок такого рода, и использовать материнский капитал способом не всегда представляется возможным.

Выкуп доли квартиры у родственников

Улучшение жилищных условий — одна из целей, на реализацию которой можно направить средства материнского капитала. В тех случаях, когда родственники владеют квартирой в долях, выкуп доли с использованием сертификата на материнский капитал позволяет достигнуть указанной цели, т.к. в результате этой сделки доля семьи станет больше, либо квартира перейдет в их собственность целиком.

Такие сделки не запрещены, даже если собственником доли является близкий родственник. Но Пенсионный фонд, проверяя такой договор, может обратить внимание на то, будут ли родственники продолжать жить вместе.

Например, супруги с двумя детьми проживают с бабушкой в одной квартире, которой владеют в одинаковых долях, и планируют выкупить долю своей бабушки. Если после заключения сделки стороны планируют продолжать совместно проживание, то это свидетельствует о том, что:

  • жилищные условия семьи фактически не улучшаются;
  • у бабушки нет объективной необходимости продавать свою часть квартиры.

В таком случае данная сделка может быть расценена проверяющим органом как попытка обналичить материнский капитал, а не использовать его как средство улучшения жилищных условий.

Для того, чтобы предотвратить возможный отказ понадобятся довольно убедительные аргументы, доказывающие обоснованность и нужность такой покупки.

Об указанных особенностях следует помнить, отвечая и на вопрос о том, как купить квартиру у родителей на материнский капитал.

Не важно, у кого именно из близких вы выкупаете долю: если сделка покажется подозрительной (особенно в тех случаях, когда стороны договора купли-продажи продолжают жить вместе), Пенсионный фонд может ее не одобрить.

Помимо всего сказанного следует помнить и о том, что приобретать на средства материнского капитала долю квартиры можно только в том случае, если она выделена в натуре.

Можно ли купить полдома на материнский капитал

К покупке части дома применяются те же правила, что действуют и при сделках с долями в квартирах.

Купить полдома на материнский капитал можно, если провести выделение долей в натуре (т. е. дом должен быть фактически разделен и каждой половине присвоены разные кадастровые номера и адреса).

После такого разделения можно составлять договор купли-продажи и обращаться в Пенсионный фонд с соответствующим заявлением.

Все же для большей уверенности рекомендуется направить запрос в Пенсионный фонд заранее, еще до оформления сделки. В запросе нужно изложить ситуацию, приложить копии всех имеющихся документов и спросить о возможности использования материнского капитала на покупку доли в указанном доме. Далее, в зависимости от официального ответа, можно планировать свои дальнейшие действия: выделять доли в натуре и оформлять сделку либо обжаловать отказ в суде.

Можно ли купить квартиру у родителей или других близких родственников

Заключенный с родственниками договор купли-продажи будет проще «провести» через Пенсионный фонд, если стороны являются друг другу дальними родственниками (дяди/тети и племянники, двоюродные иди троюродные братья и сестры и т. д.).

Сделки с самыми близкими родственниками теоретически возможны! Однако, придется подготовить серьезные аргументы, чтобы убедить Пенсионный фонд в том, что конкретная сделка не является попыткой мошенничества.

Купить дом у родителей (или квартиру) с использованием средств материнского капитала можно, если во время проверки не возникнет сомнений в добросовестности сторон.

Например, в тех случаях, когда молодая семья жила ранее отдельно в съемном жилье, покупает у родителей одного из супругов дом или квартиру целиком или частично, и планирует жить там самостоятельно, Пенсионный фонд с высокой степенью вероятности одобрит такую сделку, т. к. жилищные условия семьи явно улучшаются по сравнению с предыдущими.

В случае, когда семья проживала изначально с родителями на принадлежащей им жилплощади и после покупки квартиры (дома) все остается на своих местах, велик риск отказа.

В такой ситуации ни о каком улучшении жилищных условий говорить не приходится, т. к. на тех же квадратных метрах продолжат проживание то же самое количество людей.

Сделки с использованием средств материнского капитала довольно распространены, т. к. для многих семей он является способом улучшить жилищные условия. Купить дом, квартиру или их долю у родителей и других близких родственников теоретически возможно, но непросто. Сделка должна явно улучшать имущественное положение семьи и не вызывать подозрений в попытке обналичить материнский капитал.