Если заключен договор купли-продажи то до перехода права собственности

Оглавление:

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК).

Договор купли-продажи является консенсуальным. Передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Если момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, то он исполняется в момент заключения.

Договор купли-продажи является возмездным и двусторонним. Он является договором синаллагматическим, поскольку исполнение обязательств покупателем по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче ему товара. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.

Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные

1 См, например: Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций /Отв. ред О. Н Садиков. С. 8-9

либо определяемые родовыми признаками. Общие положения о купле-продаже товаров применяются и к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. В этом смысле необходимо признать, что всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является продажей этих прав, а правила, регулирующие переход прав кредитора, и в частности уступку требования (ст. 382-390 ГК), подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению. Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т. е. тех товаров, которые будут созданы или приобретены продавцом.

Если к моменту заключения договора купли-продажи индивидуально-определенные вещи были утрачены продавцом в результате их гибели, перехода права собственности на них к третьим лицам и т. п., вопрос о судьбе договора купли-продажи должен решаться в зависимости от того, были ли известны данные обстоятельства покупателю. Если покупатель, заключая договор купли-продажи, знал или должен был знать, что вещь, являющаяся объектом продажи, утрачена продавцом, налицо договор, который должен быть признан незаключенным по признаку отсутствия соглашения сторон относительно предмета договора. В случаях, когда покупателю на момент заключения договора не было известно, что индивидуально-определенная вещь, служащая товаром, утрачена продавцом, он, обнаружив впоследствии данное обстоятельство, вправе потребовать признания данного договора недействительным как заключенного под влиянием обмана (ст. 179 ГК). Такая сделка является оспоримой, поэтому покупатель вместо того, чтобы добиваться признания ее недействительной, имеет право, исходя из того, что договор действителен, потребовать от продавца возмещения убытков и применения иных мер ответственности в связи с неисполнением последним обязательств, вытекающих из договора купли-продажи.

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК).

Если покупатель (юридическое лицо) не относится к числу субъектов, обладающих правом собственности на закрепленное за ним имущество (к примеру, унитарные государственные или муниципальные предприятия, учреждения), передача продавцом имущества (а в соответствующих случаях — государственная регистрация) служит основанием для возникновения у покупателя ограниченного вещного права.

В отношениях по купле-продаже государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551 ГК), на предприятие как имущественный комплекс (ст. 564 ГК), а также на жилые дома, квартиры и иные жилые помещения (ст. 558 ГК). В случаях продажи предприятий и жилых помещений государственной регистрации подлежат также и заключаемые договоры купли-продажи.

По общему правилу отчуждение собственником имущества другим лицам влечет прекращение права собственности последнего (п. 1 ст. 235 ГК). Применительно к купле-продаже право собственности продавца прекращается с момента передачи вещи, служащей товаром, покупателю (в соответствующих случаях — с момента регистрации права собственности покупателя). Если продавец, не являясь собственником товара, отчуждает его на основании предоставленных ему полномочий по распоряжению товаром, передача товара покупателю (государственная регистрация) служит основанием прекращения права собственности у лица, являющегося собственником товара, а также полномочий продавца по распоряжению товаром. Исключение составляют случаи, когда стороны заключают договор с условием о сохранении права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара либо наступления иных определенных обстоятельств. В подобной ситуации продавец, оставаясь собственником товара, при неоплате покупателем товара в установленный срок или ненаступлении иных предусмотренных договором обстоятельств, при которых право собственности переходит к покупателю, вправе потребовать от покупателя возвратить переданный ему товар (ст. 491 ГК).

Риск случайной гибели или случайного повреждении товара переходит на покупателя также с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. Однако в тех случаях, когда товар продается во время нахождения его в пути (в частности, путем передачи коносамента или других товарораспорядительных документов на товар), риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено самим договором или обычаями делового оборота (ст. 459 ГК).

1) У организации в собственности находится здание, помещения в котором сдаются в аренду. 31.07.2017 заключен договор купли-продажи, здание передано новому собственнику по акту приема-передачи. Подготовлено уведомление для арендатора о смене собственника с указанием реквизитов для перечисления арендной платы начиная с августа 2017 года. Но арендатор до получения уведомления перечислил арендную плату на счет организации. Переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю на сегодняшний день не зарегистрирован, однако имущество фактически покупателю передано и используется последним. Также между покупателем и продавцом отсутствовали какие-либо соглашения относительно судьбы арендной платы, выплачиваемой по договорам аренды указанного имущества, заключенным продавцом до передачи имущества покупателю. Может ли организация, взяв от арендатора соответствующее письмо, сама перечислить полученную сумму на счет нового собственника? 2) На основании договора купли-продажи и акта приема-передачи здание и земельный участок под ним списаны с баланса организации, следовательно, начиная с 01.08.2017 стоимость этих основных средств исключается из базы по налогу на имуществу и земельному налогу. Но до регистрации у нового собственника пройдет какое-то время. Не обяжет ли организацию налоговая инспекция доплатить эти налоги за те 1-2 месяца, пока будет проходить переоформление собственности?

Прежде всего отметим, что согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, новый собственник имущества, в силу положений ст.ст. 382, 387, 392.2, 392.3 ГК РФ, заменяет собой арендодателя в уже действующем договоре аренды. Поэтому в том случае, когда в отношении продаваемого имущества продавцом был заключен договор аренды, покупатель недвижимого имущества имеет право на получение арендной платы по такому договору с момента перехода к нему права собственности. Данный вывод подтверждается и положениями ст. 136 ГК РФ, согласно которому доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто фактически использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.
По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 223 ГК РФ). Однако в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).
На основании приведенных норм в судебной практике сделан вывод о том, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Таким образом, исходя из действующего законодательства и правоприменительной практики, до момента государственной регистрации права собственности на объект аренды за покупателем в качестве арендодателя, имеющего право на получение арендной платы по договору аренды, остается продавец. Поэтому у арендатора до указанного момента отсутствует обязанность перечислять арендную плату покупателю, а у покупателя отсутствует право на ее получение. Следует отметить, что к таким же выводам приходит и судебная практика (смотрите определение Конституционного Суда РФ от 21.10.2008 N 800-О-О).
В связи с изложенным в рассматриваемом случае перечисление продавцом покупателю арендной платы, полученной продавцом от арендатора до момента государственной регистрации права собственности на объект аренды за покупателем, с правовой точки зрения будет представлять собой сделку между покупателем и продавцом. При этом если встречное предоставление со стороны покупателя будет отсутствовать, то, по сути, такую сделку следует квалифицировать как договор дарения (ст. 572 ГК РФ). А законодательство, в свою очередь, запрещает дарение между коммерческими организациями, а также между коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями, если дарение осуществлялось при ведении последними предпринимательской деятельности (п. 4 ст. 23, пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ, смотрите также постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.01.2010 по делу N А33-6340/2009).
В заключение отметим, что если продавец арендуемого имущества желает передать право на получение арендных платежей покупателю этого имущества еще до момента регистрации права собственности последнего, то ему следует заключить с покупателем соглашение об уступке соответствующего права требования, вытекающего из договора аренды (п. 1 ст. 382 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что статус арендодателя до момента регистрации права собственности на проданное имущество за покупателем по-прежнему будет сохраняться за продавцом, поскольку, во-первых, только собственник или уполномоченные им и законом лица могут выступать арендодателями по соответствующему договору (ст. 608 ГК РФ), а во-вторых, уступка права на получение арендных платежей не означает перехода к лицу, которому оно уступлено, обязанностей арендодателя, вытекающих из договора аренды (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 (далее — Информационное письмо N 120)). Следовательно, указанный способ передачи покупателю права на получение арендной платы до момента регистрации за ним права собственности на арендуемое имущество сопряжен с определенным риском: если по каким-либо причинам право собственности за покупателем все же не будет зарегистрировано, то продавец останется обязанным по арендному договору, в то время как право на получение арендной платы сохранится за покупателем в силу договора цессии.
По нашему мнению, данный риск может быть уменьшен, если предметом договора цессии будет уступка покупателю права на получение арендной платы не за весь период действия договора аренды, а за определенный срок, необходимый для государственной регистрации права собственности на арендуемое имущество за покупателем (например, за август и сентябрь 2017 года). На возможность уступить не все право, а лишь его часть указывают и разъяснения, содержащиеся в судебной практике (п. 5 Информационного письма N 120). Таким образом, в том случае если регистрация права будет осуществлена в пределах этого срока, то покупатель, как это уже отмечалось выше, полностью заменит продавца в договоре аренды в силу закона и получит право на выплату ему арендной платы за дальнейшие периоды с момента такой регистрации. Если же регистрация права собственности покупателя по каким-либо причинам не будет произведена, и договор купли-продажи будет расторгнут, то продавец сохранит право на получение арендной платы за иные месяцы, не названные в договоре цессии.
В отношении той части вопроса, которая касается налогообложения, смотрите Рекомендованные материалы.

Смотрите так же:  Ходатайство на оказание материальной помощи на лечение

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— Энциклопедия решений. Учет реализации недвижимости;
— Энциклопедия решений. Плательщики земельного налога.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

8 августа 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Является ли договор купли продажи правом собственности

Является ли договор купли-продажи документом на право собственности?

Именно договор и есть правокстанавливающий документ, однако сделки с недвижимостью подлежат регистрации.

Является ли договор купли продажи 1997 г правом собственности? Если никуда не ходить, кадастровый паспорт есть, я узновал.

Договор правом собственности быть не может. Это просто кусок бумаги. Но этот договор 1997 года МОЖЕТ БЫТЬ доказательством вашего ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ. Если речь идет о недвижимости, то на этом договоре в то время ставили печать БТИ — предшественника кадастра. Если такая печать БТИ о регистрации договора есть, то этот договор подтверждает ваше право собственности на недвижимость.

Является ли ДКП официальным документом, который подтверждает право собственности, если он не заверен нотариусом?

Смотря какой предмет обозначен в договоре купли-продажи. Для перехода права собственности на недвижимое имущество вообще требуется государственная регистрация данного перехода;

Уважаемый Сергей г. Кемерово! Для государственной регистрации ПЕРЕХОДА Права собственности на автомобиль необходимо ОБЯЗАТЕЛЬНО представить в РЭП ГИБДД РФ ПОДЛИННИКИ! следующих документов:-Договор купли-продажи, либо Договор дарения, можно без нотариального удостоверения (ст.ст.420-421 ГК РФ);-ПТС на автомобиль с подписью его Собственника. Кроме того, при государственной регистрации перехода Права собственности на автомобиль в РЭП ГИБДД РФ необходимо обязательное присутствие Продавца и Покупателя (Дарителя и Одаряемого) !, либо их представителей с паспортами и доверенностями. Купить-Продать автомобиль МОЖНО только по Договору купли-продажи (ст.454 ГК РФ) ! Снять с государственной регистрации автомобиль в РЭП ГИБДД вы можете как до его продажи, так и после продажи авто. Тем самым исходя из выше изложенного: — Договор купли-продажи автомобиля НЕ является Правоустанавливающим документом; — Собственник автомобиля должен быть указан в ПТС на автомобиль (ст.209 ГК РФ). Желаю вам удачи Владимир Николаевич г.Уфа 07.01.2018 г.

Является ли договор купли-продажи документом подтверждающим право собственности на жилье?
1999 год есть штамп в низу я так пониимаю регистрации.

Если договор был зарегистрирован в БТИ, то с момента его государственной регистрации возникло у покупателя право собственности на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Да разумеется является но к нему нужно сейчас выписку из единого государства реестра прав на недвижимого имущества, что бы показать регистрацию этого права.

Документом подтверждающим приобретение право собственности является договор, прошедший государственную регистрацию. Без нее договор недействителен. Обратитесь с данным договором в Росреестр за получением выписки из ЕГРП и уточните, возможно вы являетесь собственником.

Добрый вечер. Нет, договор купли-продажи не является документом подтверждающим право собственности на жилье. Для подтверждения права собственности надо взять выписку из ЕГРП.

Является ли пустой бланк ДКП с подписью покупателя доказательством сделки и переходом права собственности к нему
2) Он утверждает что я обязан был сам его заполнить. Обязан ли я был это делать?

Нет, пустой бланк договора купли продажи является всего лишь пустым бланком, потому что в нем отсутствуют существенные условия договора — предмет. Всего доброго.

1. Нет пустой бланк совершенно не является доказательством сделки и не дает права на оформление перехода права собственности. 2. Не обязаны.

Здравствуйте. Нет пустой бланк договора купли продажи не является основаниемм для перехода права собственности. В договоре должны быть указаны существенные основано договора. Предмет строны сумма ответственность.

Смотря что является предметом сделки (недвижимость, вещь, транспортное средство). Потому что о заключении договора может свидетельствовать сам факт передачи товара и его оплата. В общем нужны подробности для наиболее верного ответа.

Является ли договор купли-продажи на квартиру документом, подтверждающим право собственности или все же нужно оформлять свидетельство? И имеет ли право председатель ЖКО требовать Свидетельство о праве собственности?

Свидетельство о праве собственности бумажной форме в настоящее время не выдаются. Можно обратиться в рос реестр и получить выписку по объекту недвижимости.

И имеет ли право председатель ЖКО требовать Свидетельство о праве собственности? Договор не является. Свидетельства сейчас отменены. Обратитесь в Росреестр и получите выписку.

Здравствуйте! Сейчас уже не выдают свидетельство о праве собственности а подтверждается выпиской из Росреестра. Нужно обращаться в рег. палату, договор купли-продажи-это документ, на основании которого был приобретен объект недвижимости.

«Является ли договор купли-продажи на квартиру документом, подтверждающим право собственности или все же нужно оформлять свидетельство? « — судя по вопросу вы не оформили в Росреестре переход права собственности на квартиру — обратитесь и оформите, а затем возьмите выписку из ЕГРП.

Доброго времени суток! Договор купли-продажи не является документом подтверждающим право собственности. В подтверждение права может быть предоставлена выписка из ЕГРП.

Является ли решение суда по договору купли-продажи документом, подтверждающим наличие права собственности.

ЗДравствуйте. Все зависит от того, что написано в решении суда, надо ознакомиться с решением суда и понять, что конкретно оно устанавливается.

Нет, решение суда, это решение суда. Переход права собственности по решению суда должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

Являлся ли до марта 2013 года, договор купли-продажи без свидетельства о праве собственности, право устанавливающий документом! Нет у нас данных о том, был ли он зарегистрирован надлежащим, на тот момент, образом! При такой ситуации, договор-право устанавливающий документ?

Является, если была регистрация. На нем штамп должен стоять. Если штампа нет, значит ничего на основании этого договора не регистрировалось.

Является ли договор купли-продажи квартиры.. купленной в 1998 году.. правом собственности?

Здравствуйте, Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», начал действовать с 01 февраля 1998 года, соответственно: 1) до 01.02.1998 года достаточно было штампов регистрации администрацией и БТИ; 2) после 01.02.1998 года обязательная регистрация в ЕГРП, подтверждалось выдачей свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. УДАЧИ ВАМ.

Если он заключен до 31.01.1998, то на нем должен стоять штамп бти, если после этой даты, то право должно быть зарегистрировано в Росреестре и должен стоять штамп об этом.

Является ли договор купли-продажи квартиры украинского образца документом на право собственности при продажи квартиры по Российским законам? Я из Севастополя или нужны какие нибудь еще документы.

Смотрите так же:  Налог матерям одиночкам

документом является свидетельство о праве собственности.

Является ли договор купли-продажи жилого дома от 16.12. 1997 г. свидетельством о праве на собственность помещения!?

Нет не является сам по себе, но может быть основанием для его получения, в том числе в судебном порядке.

Свидетельства о праве собственности стали выдавать с 2001 года на основании договора купли — продажи. Сделки заключенные до этого периода имеют юридическую силу, т.е. договор купли-продажи можно приравнять к свидетельству, т.к. до образования учреждения юстиции договоры купли-продажи проходили регистрацию в БТИ. В настоящее время Вы можете получить Свидетельство из ФРС о регистрации права собственности, однако обязательного его получения законодательством не предусмотрено.

Является ли договор купли-продажи автомобиля документом подтверждающим право собственности.

Документом, подтверждающим право собственности на автомобиль, может быть договор купли-продажи, справка-счет, договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследования, решение суда. Паспорт транспортного средства (ПТС) и свидетельство о регистрации – это регистрационные документы транспортного средства. Регистрацию и постановку на учет осуществляют органы ГИБДД.

Здравствуйте! По идее — да, но в некоторых случаях он лишь подтверждает факт заключения сделки. Зависит от обстоятельств. Вам лучше подробнее рассказать о своей ситуации, тогда можно будет вам помочь.

Если купили дом в 1985 г и у нас был договор купли продажи является ли он правом на собственность или нам нужно получить свидетельство на право собственности на дом сейчас чтобы продать его у нас нет кадастрового паспорта как нам быть.

Сходите в кадастровую палату, Вам скажут Ваш кадастровый номер. А так если на договоре купли продажи у Вас стоит печать о регистрации (грубо говоря) то можете продать. Возникнут вопросы по оформлению или продаже обращайтесь. Успехов Вам.

Является ли договор купли-продажи автомобиля подтверждением права собственности на него, если авто без документов?

Что вы задумали?

Является ли договор купли-продажи документом подтверждающим право собственности на жилье?

Нет, не является. Права собственности нужно регистрировать.

Является ли договор купли-продажи квартиры моим правом на собственность или таковым является свидетельство гос. регистрации?

Здравствуйте! ДКП является основание перехода права собственности

Вам нужно зарегистрировать своё право собственности в Росреестре.

Является ли договор купли продажи документом права собственности квартиры Или нужно оформление документов права собственника? Спасибо.

Нужно получение свидетельства в Росреестре о собственности на квартиру.

Является ли договор купли-продажи документом, удостоверяющим право собственности на квартиру?

Нет, это основание для выдачи Вам свидетельства о праве собственности Росреестром.

Без зарегистрированного договора Вам не выдадут свидетельство о праве собственности, а переход права осуществляется только по договору!

Скажите. Является ли договор купли-продажи дома в 1997 году. Документом права собственности? Надо ли проводить межевание? Делать новые документы в регпалате? Оформлять право собственности? Говорили нам. что если никаких сделок проводить не будем старые документы действительны. Так ли это? или срочно бежать оформлять? Сказали будем год бегать!

Если вы купили дом в 1997 году, значит ДКП должен быть зарегистрирован в БТИ. Рекомендую поставить дом на кадастровый учет, и зарегистрировать ранее возникшее право, вне зависимости от того, собираетесь ли вы продавать дом, или нет. Документы на дом, должны быть оформлены в надлежащем виде.

договор должен был зарегистрирован в БТИ (на договоре стоит печать БТИ, дата регистрации), не понятно из Вашего вопроса какие документы у Вас на землю имеются, сколько собственников (Вы пишите в вопросе:»..говорили нам.что если никаких сделок проводить не будем. «) по поводу дома, можете зарегистрировать свое право, даже если не планируете сделок с ним

Является ли ДКП на приобретение индивидуальнго гаража (без земли) правом на собственность? Достаточно ли ДКП для подключения к энергосетям? Как правильно оформить ДКП?

Договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре является основанием для приобретения права собственности на гараж, независимо от того, находится ли земля под ним в собственности приобретателя гаража. Договор купли продажи заключается в соответствии с Гражданским законодательством.

Является ли договор купли-продажи квартиры, документом о праве собственности, зарегистрированный в 1999 году в Управлении приватизации Комитета муниципального жилья.

Здравствуйте, Юлия! Если у Управления были такие функции, то считается, что гос. регистрация осуществлена. Я сам этом же году регистрировал в БТИ. Больше ничего не требуется. Виктор Николаевич.

Момент перехода права собственности как элемент договорной политики

Ранее в публикациях, посвященных теме договорной политики фирмы*, мы обращали внимание читателей на то, что действующие нормы гражданского, налогового и бухгалтерского законодательства фактически формируют два возможных направления договорной политики.

Первое заключается в том, что меняя вид или конкретные условия заключаемых организацией договоров, мы получаем возможность влиять на содержание данных бухгалтерской и налоговой отчетности, не затрагивая при этом реального экономического содержания осуществляемых операций и связанных с ними рисков.

Во втором случае, изменение содержания договоров компании непосредственно влияет и на фактическое содержание осуществляемых фирмой операций, корректируя и их экономический характер, и риски, связанные с их наличием в деятельности компании. Именно это — второе — направление договорной политики фирмы выходит в современных условиях на первый план. Именно сегодня мы должны задать себе вопрос: можем ли мы с помощью условий заключаемых договоров сделать работу нашей компании более эффективной и менее рисковой, снизить неоправданное экономической реальностью налоговое бремя, не выходя при этом за рамки действующего законодательства? Безусловно — «да». Такие возможности существуют, и именно такое направление деятельности менеджмента компании и является истинной договорной политикой фирмы, направленной на легальное улучшение условий и результатов ее деятельности, а не на фактически введение в заблуждение пользователей бухгалтерской отчетности и контролирующих органов.

Одним из действенных приемов договорной политики организаций, занимающихся торговой и/или производственной деятельностью, и, следовательно, реализующих товары (готовую продукцию) по договорам поставки, может стать определение условия договора о моменте перехода права собственности на реализуемые ценности.

Возможности договорной политики в условиях кризиса

Ранее в публикациях, посвященных теме договорной политики фирмы*, мы обращали внимание читателей на то, что действующие нормы гражданского, налогового и бухгалтерского законодательства фактически формируют два возможных направления договорной политики.

Первое заключается в том, что меняя вид или конкретные условия заключаемых организацией договоров, мы получаем возможность влиять на содержание данных бухгалтерской и налоговой отчетности, не затрагивая при этом реального экономического содержания осуществляемых операций и связанных с ними рисков.

Во втором случае, изменение содержания договоров компании непосредственно влияет и на фактическое содержание осуществляемых фирмой операций, корректируя и их экономический характер, и риски, связанные с их наличием в деятельности компании. Именно это — второе — направление договорной политики фирмы выходит в современных условиях на первый план. Именно сегодня мы должны задать себе вопрос: можем ли мы с помощью условий заключаемых договоров сделать работу нашей компании более эффективной и менее рисковой, снизить неоправданное экономической реальностью налоговое бремя, не выходя при этом за рамки действующего законодательства? Безусловно — «да». Такие возможности существуют, и именно такое направление деятельности менеджмента компании и является истинной договорной политикой фирмы, направленной на легальное улучшение условий и результатов ее деятельности, а не на фактически введение в заблуждение пользователей бухгалтерской отчетности и контролирующих органов.

Одним из действенных приемов договорной политики организаций, занимающихся торговой и/или производственной деятельностью, и, следовательно, реализующих товары (готовую продукцию) по договорам поставки, может стать определение условия договора о моменте перехода права собственности на реализуемые ценности.

Момент перехода права собственности как условие договора купли-продажи

Предметом договора поставки являются товары — материальные ценности (вещи), то есть объекты права собственности.

Согласно общей норме статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, данная норма является диспозитивной. Это означает, что покупатель становится собственником товаров в момент их передачи только при условии, что стороны договора не включили в него иное (отличное от определенного ГК РФ) условие о моменте перехода права собственности.

Отметим, что согласно статье 224 ГК РФ, передачей вещи признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, относительно которых продавец не принял на себя обязательства по доставке их покупателю.

Следовательно, стороны, заключая договор поставки, могут определить в нем, что моментом перехода права собственности на товар будет являться не передача ценностей, а какой-либо иной момент.

Таким моментом может быть определен момент оплаты товаров, момент истечения определенного срока с даты его получения покупателем и так далее.

И если такое условие будет внесено в договор, относительно оформляемых им поставок, будет действовать не предписание статьи 223 ГК РФ, а то условие, которое будет содержаться в данном конкретном договоре поставки.

При этом такое специальное условие не будет обязательным для сторон и в дальнейшем при заключении новых договоров или дополнительных соглашений к уже существующему договору.

Они будут вправе по обоюдному соглашению изменить его, приняв общее условие о моменте перехода права собственности (ст. 223 ГК РФ), или договориться о новом условии о переходе права собственности, которое будет отличаться как от условия ранее существовавшего договора, так и от общей нормы статьи 223 ГК РФ.

Гражданско-правовые последствия изменения условия договора о моменте перехода права собственности

Условие договора поставки о моменте перехода права собственности действует самостоятельно по отношению к условиям договора о порядке передачи товара и его оплаты, однако при этом оно меняет правовые последствия исполнения сторонами сделки этих ее условий.

Неотъемлемым условием договора поставки как разновидности договора купли-продажи является условие о порядке передачи товаров продавцом покупателю. Согласно статье 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором. При этом в соответствии со статьей 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю либо определяется договором поставки, либо согласно статье 314 ГК РФ должен представлять собой то, что согласно нормам ГК определяется как «разумный срок». Статьей 458 ГК РФ определяется, что обязанность передать товар (если иное специально не определено в договоре) считается исполненной в момент либо вручения товара покупателю или указанному им лицу (если договором предусмотрена обязанность покупателя доставить товар), либо предоставление товара в распоряжение покупателя (если по условиям договора товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара). При этом в случаях, когда из договора не следует обязанность продавца по доставке товара или передаче товара непосредственно в месте его нахождения, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику (организации связи).

Смотрите так же:  Заявление о прикреплении к поликлинике ребенка образец

Содержание этих норм ГК РФ показывает, что исполнение обязанности передать товар — это физическое перемещение товара от продавца к покупателю или физический допуск покупателя в место хранения товара. То есть, передача товара покупателю делает его владельцем ценностей, но не более того, так как момент приобретения права собственности может как совпадать, так и не совпадать с его физическим движением.

В первую очередь наличие или отсутствие у покупателя, уже ставшего владельцем товара (то есть, как правило, уже имеющего товар у себя на складе), права собственности на него, определяет возможности покупателя по распоряжению этим имуществом.

Согласно статье 491 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

Точно так же самостоятельное значение по отношению к условию о моменте перехода права собственности имеет и условие договора поставки о порядке оплаты покупателем приобретаемых по договору товаров. Согласно статье 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара. При этом статьей 487 ГК РФ устанавливается, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором или разумный срок, в соответствии со статьей 314 ГК РФ, если срок предварительной оплаты товаров договором специально не определен.

Таким образом, сочетание условий договора поставки о порядке передачи товаров продавцом покупателю, их оплаты покупателем (до или после передачи) и о моменте перехода права собственности на них от продавца к покупателю (в момент передачи или после оплаты) создает четыре возможных ситуации.

Ситуация 1. Товары переданы покупателю, еще не оплачены, но право собственности уже перешло к покупателю согласно договору в момент передачи товаров.

Ситуация 2. Товары переданы покупателю, еще не оплачены и в связи с этим согласно условиям договора право собственности на них до момента оплаты остается у продавца.

Ситуация 3. Товары не переданы покупателю, но предварительно оплачены им. При этом, фактически находясь у продавца, они до момента передачи продолжают оставаться в его собственности, так как согласно договору моментом перехода права собственности на товары к покупателю выступает момент их передачи.

Ситуация 4. Товары не переданы покупателю, но предварительно оплачены им. При этом, фактически находясь у продавца, они являются собственностью покупателя, так как согласно договору моментом перехода права собственности на товары к покупателю выступает момент их оплаты.

Выбор момента перехода права собственности как метод минимизации риска непогашения обязательств

Определяемый условием о моменте перехода права собственности объем прав покупателя на переданные ему товары определяет и экономическое содержание его действий по отношению к этому имуществу, то есть возможность извлечения из него экономических выгод. Только собственнику согласно статье 209 ГК РФ принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Передача этих прав представляет собой следствие волеизъявления собственника. При этом согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Следовательно, если в договор поставки будет включено условие о том, что право собственности на товары переходит к покупателю только после их оплаты, то покупатель, фактически получив товары, то есть став их владельцем, до момента оплаты их покупателю не будет иметь право никаким образом использовать их в своей деятельности, то есть продать, использовать в производстве продукции и т. п. При этом он будет нести перед собственником обязательства по обеспечению сохранности этих товаров, и, соответственно, расходы по их хранению. В этих условиях покупателю будет совершенно невыгодно «затягивать с оплатой». И, следовательно, такое условие договора поставки о моменте перехода права собственности на товары будет служить продавцу дополнительным и весьма эффективным гарантом своевременного исполнения обязательства покупателя по оплате товаров.

С другой стороны, условие о моменте перехода права собственности «по оплате» может рассматриваться и как обеспечение дополнительных гарантий для организации-покупателя в случае, если товары оплачиваются покупателем предварительно (до их передачи). В этой ситуации независимо от того, что на момент оплаты товаров они продолжают физически находиться на складе организации-продавца, они переходят в собственность покупателя. Продавец при этом становится только владельцем этого имущества.

Являясь владельцем товаров, перешедших в собственность покупателя, продавец несет ответственность перед покупателем за сохранность этих ценностей и несет расходы по их хранению.

Включение в договор поставки условия о переходе к покупателю права собственности на товары в момент их оплаты наряду с условием об обязательной предварительной (до передачи) оплате товаров, делает необходимым для продавца иметь соответствующие товары в наличии на складе на момент получения платежа и, соответственно, быть собственником этих ценностей. Напомним, что по общему правилу, определяемому пунктом 2 статьи 455 ГК РФ, договор купли-продажи может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. В рассматриваемой нами ситуации, соответственно, возможность не иметь на складе уже оплаченного покупателем товара для продавца исключается.

Следовательно, для покупателя условие о моменте перехода права собственности по оплате при предварительной оплате товаров — это также дополнительная гарантия своевременного исполнения продавцом своих обязательств по передаче товара, невыполнение которых становится здесь максимально невыгодным для продавца.

Налоговые последствия установления момента перехода права собственности по оплате

Включение в договор условия о моменте перехода права собственности на товары в момент оплаты их поставщиком кардинально меняет налоговую трактовку соответствующих операций по договорам поставки.

НК РФ ставит налоговую квалификацию фактов передачи товаров продавцом покупателю и оплаты их покупателем продавцу в прямую зависимость от порядка перехода права собственности на товары к покупателю. Согласно статье 39 НК РФ реализацией товаров признается именно передача права собственности на них от продавца к покупателю. Следовательно, до момента перехода права собственности на товар к покупателю, независимо от его (товара) фактического местоположения, то есть независимо от того, отгружен он покупателю или нет, товар не считается реализованным для целей налогообложения.

Таким образом, согласно пункту 1 статьи 146 НК РФ и пункта 1 статьи 248 НК РФ до момента перехода права собственности на товары цена их продажи по договору не формирует базы обложения налогом на добавленную стоимость (даже если товары уже отгружены покупателю) и доходов, формирующих налоговую базу по налогу на прибыль.

С другой стороны, если продавец получает предварительную оплату товаров, право собственности на которые переходит к покупателю по оплате, независимо от местоположения товаров, даже если они продолжают храниться на складе продавца (не отгружены), цена их реализации формирует налоговые базы по НДС и налогу на прибыль.

Относительно НДС это даже специально оговаривается предписанием пункта 3 статьи 167 НК РФ, согласно которой, «в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке», то есть к реализации.

Таким образом, определение в качестве момента перехода права собственности оплаты товаров покупателем исключает возможность распространения на налоговый учет одного из основных бухгалтерских парадоксов — «прибыль есть — денег нет».

Это позволяет достичь реальной налоговой экономии, отсрочив момент возникновения налоговых обязательств по отгруженным, но не оплаченным покупателями товарам.

Момент перехода права собственности по оплате и картина финансового положения организации-продавца

От определяемого договором поставки момента перехода права собственности на реализуемые товары зависит не только возможность покупателя по извлечению из приобретаемого имущества экономических выгод и налоговая трактовка соответствующих операций, но и порядок отражения их в бухгалтерском (финансовом) учете организации-продавца.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» предметом бухгалтерского учета является имущество организаций. При этом согласно пункту 2 статьи 8 имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации. Действующим планом счетов бухгалтерского учета и Инструкцией по его применению на основе данных норм закона формируется правило, согласно которому на балансовых счетах организации отражается только имущество, принадлежащее организации на праве собственности. Имущество же, находящееся у фирмы на праве владения, но являющееся собственностью сторонних организаций, отражается на счетах забалансового учета.

Исходя из этого, имущество приходуется на баланс организации с момента возникновения права собственности на него и списывается с баланса с момента утраты права собственности на него.

Согласно данному правилу факт передачи покупателю товаров, право собственности на которые остается до их оплаты у организации-продавца, следует отражать в ее учете записью по дебету счета 45 «Товары отгруженные» и кредиту счета 41 «Товары» или 43 «Готовая продукция» на стоимость переданных товаров по учетным ценам.

Записи же по отражению продажи товаров составляются только после получения от покупателя денег в погашение обязательства по их оплате.

В связи с этим в том случае, если отгрузка товаров и их оплата и, соответственно, переход права собственности на них к покупателю будут иметь место в разных отчетных периодах, картина финансового положения организации-продавца, отражаемая в его бухгалтерской отчетности, в ситуациях определения момента перехода права собственности по отгрузке и по оплате будет иметь совершенно различный вид.

Предположим, что баланс организации, заключающей договоры поставки товаров и выступающей в них в качестве продавца, имеет следующий вид — см. Бухгалтерский баланс компании АВС № 1.

Бухгалтерский баланс компании АВС № 1