Если наниматель расторгает договор

Как расторгнуть договор коммерческого найма?

Договор найма — это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма заключается в письменной форме.

Срок, на который можно заключить договор найма, — не более пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Договор, заключенный на срок до одного года, считается договором краткосрочного найма (ст. ст. 671, 674, 683 ГК РФ).

Права нанимателя и наймодателя на расторжение договора

Наниматель жилого помещения имеет право расторгнуть договор найма досрочно. Если совместно с нанимателем проживают другие лица, то для этого необходимо их согласие (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Наймодатель имеет право расторгнуть договор найма досрочно только в судебном порядке в следующих случаях (п. п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ):

  • если наниматель не внес плату за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме — если наниматель не внес плату более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. При этом, если наниматель внес плату в меньшем размере, чем установлено договором, расторгнуть договор на основании невнесения платы нельзя. Кроме того, суд будет оценивать уважительность причин, по которым наниматель не вносил плату за жилое помещение (имели ли место длительная задержка заработной платы, тяжелое материальное положение, наличие в составе семьи нанимателя инвалидов, несовершеннолетних и иные подобные обстоятельства);
  • наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение;
  • наниматель использует жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей. Систематическое нарушение прав и интересов соседей — это в том числе неоднократные действия по пользованию жилым помещением без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических требований, правил пользования жилыми помещениями (например, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий, нарушение режима тишины в ночное время и т.п.);
  • наниматель нарушил иные существенные условия договора.

И наниматель, и наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Порядок расторжения договора

Стороне, которая намерена требовать расторжения договора найма жилого помещения, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Направьте другой стороне договора найма предложение о расторжении договора

Сторона договора, желающая расторгнуть договор найма жилого помещения, должна направить другой стороне такое предложение. Если стороны согласны на досрочное расторжение договора, они составляют соответствующее соглашение (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Если наниматель письменно предупредит наймодателя о расторжении договора не менее чем за три месяца, договор будет расторгнут независимо от согласия наймодателя (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Если основанием для расторжения договора является использование жилого помещения нанимателем и проживающими совместно с ним гражданами не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей, наймодатель может предварительно предупредить нанимателя о необходимости устранения таких нарушений (п. 4 ст. 687 ГК РФ).

Предложение о расторжении договора можно передать другой стороне непосредственно либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Шаг 2. Если соглашение о расторжении договора не достигнуто, обратитесь в суд с исковым заявлением

Обратиться в суд можно только после того, как вы получите отказ другой стороны расторгнуть договор или если не получите ответ другой стороны в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Наймодателю в исковом заявлении следует заявить требование как о расторжении договора, так и о выселении нанимателя и проживающих с ним лиц (ст. 688 ГК РФ).

Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика или месту нахождения юридического лица, если ответчиком выступает организация (ст. ст. 24, 28 ГПК РФ).

Уплатите госпошлину. Так как иск является неимущественным, размер госпошлины составит 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

К исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

  • копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц;
  • копию договора найма жилого помещения;
  • копию правоустанавливающего документа на жилое помещение (если истцом является наймодатель);
  • предложение о расторжении договора и доказательство его отправки ответчику;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • иные документы, обосновывающие исковые требования.

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, продолжительностью не более года. Если наниматель не устранит нарушения, суд по повторному обращению наймодателя примет решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на год ( п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Шаг 3. Получите решение суда

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. При этом срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

Принятие решения суда в окончательной форме предусматривает изготовление вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей решения ( ч. 1 ст. 198 ГПК РФ).

Резолютивная часть решения объявляется судом в том же судебном заседании, в котором закончилось разбирательство дела ( ч. 1 ст. 199 ГПК РФ).

Составление мотивированного решения суда может быть отложено не более чем на пять дней со дня окончания разбирательства дела. При этом в мотивировочной части решения суда должны быть указаны: обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд ( ч. 4 ст. 198 , ч. 2 ст. 199 ГПК РФ).

В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения судом жалобы, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).

При расторжении договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Шаг 4. Получите исполнительный лист и обратитесь в службу судебных приставов

Если ответчик не желает добровольно исполнять решение суда, обратитесь в службу судебных приставов. Для этого получите в суде исполнительный лист (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ) и представьте его в службу судебных приставов по месту жительства должника вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства (ст. ст. 30, 33, 107 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Выселяемые из жилого помещения граждане имеют право при наличии уважительной причины обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения решения суда (ст. 37 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Официальный сайт Федеральной службы судебных приставов — www.fssprus.ru

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Как правильно расторгнуть договор найма квартиры, если в квартире клопы?

На третий день после заключения коммерческого договора найма жилого помещения и въезда в квартиру, наниматель обнаружил в квартире клопов, сообщил по телефону наймодателю о клопах и о досрочном выезде и сразу выехал.

Может ли наймодатель вернуть арендную плату и обеспечительный депозит подтвердив в суде наличие клопов двумя свидетелями (знакомыми нанимателя)? . Должен ли наниматель при подаче иска в суд оплачивать гос пошлину или это защита прав потребителя?

Как правильно расторгнуть договор найма квартиры, если в квартире клопы?

Ответы юристов (3)

Сторона договора, желающая расторгнуть договор найма жилого помещения, должна направить другой стороне такое предложение. Если стороны согласны на досрочное расторжение договора, они составляют соответствующее соглашение (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Предложение о расторжении договора можно передать другой стороне непосредственно либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении. Главное — письменно — что обеспечит в суде подтверждение.

Данный вопрос — расторжение договора найма — разрешается в судебном порядке. Вам необходимо направить исковое заявление в суд о расторжении договора и взыскании денежных средств, ввиду того что жилое помещение не отвечает требованиям закона.

При этом отметим, что есть риск, что наймодатель укажет, что клопов не было до вашего въезда. Поэтому лучше бы найти свидетелей, которые в том числе подтвердят, что ранее — до вашего въезда — тоже были клопы. Однако — есть риск отказа в удовлетворении Ваших требований.

Рекомендую для начала направить наймодателю претензию, где сообщить, что вы оставляете право обратится в суд, в роспотребнадзор для защиты ваших прав и интересов, в случае если ваше требование не будет удовлетворено.

Может ли наймодатель вернуть арендную плату и обеспечительный депозит подтвердив в суде наличие клопов двумя свидетелями (знакомыми нанимателя)?. Должен ли наниматель при подаче иска в суд оплачивать гос пошлину или это защита прав потребителя?

Здесь — вы наверное имели ввиду наниматель (не наймодатель)?

При подаче иска наниматель должен оплатить госпошлину, только если наймодатель не является организацией, которая оказывает услуги (что вряд ли), поэтому думаю госпошлину платить придется.

Уточнение клиента

Если наниматель въехав в снятое на длительный срок жилье обнаруживает клопов и в тот же день выезжает, то может ли наниматель через суд расторгнуть договор найма начиная со дня обнаружения клопов ( и выезда) и вернуть через суд арендную плату ?

Смотрите так же:  Гражданство хворостовского

28 Июня 2016, 22:30

Есть вопрос к юристу?

И норма, но основании которой Вы вправе предъявить требование.

Статья 687 Жилищного кодекса РФ.
Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Да, может расторгнуть договор и вернуть арендную плату! В суде необходимо предоставить доказательства того, что «помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания» — то есть подтвердить наличие клопов — например, свидетельскими показаниями.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

При досрочном расторжении договора аренды вздымается ли залоговый платеж за последний месяц в качестве штрафа?

Наниматель решил досрочно съехать с квартиры и расторгнуть договор аренды. Есть ли право у меня требовать у нанимателя залоговую плату за последний месяц в качестве штрафа? Договор прикладываю.

Наниматель отказывается платить за последний месяц, говорит мол предупредил наймодателя за 30 дней и залоговую сумму хочет использовать как плату за оставшийся месяц.

Можно ли привлекать нанимателя к ответственности и каким образом?

Ответы юристов (9)

Олег, согласно п. 4.4. при досрочном расторжении договора, сумма предоплаты за непрожитые дни не подлежит возврату.

На сколько я поняла, таких сумм не имеется, т.к. было предупреждение о досрочном расторжении и ранее внесена оплата

Но при этом. п. 4.9. при расторжении договора пообоюдном согласию, сумма залогаподлежит возврату, т.е. ее можно зачесть в сумму аренды за последний месяц.

Т.е. на сколько я поняла согласие достигнуто и Вы не возражали против досрочного расторжения договора?

Слдовательно, обязаны либо зачестьданную сумму в счет оплаты, либо произвести ее возврат

Уточнение клиента

Нет, я возражаю. То есть не согласен что без особо важных причин договор расторгается.

21 Апреля 2016, 13:07

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. У вас найм, а не аренда, это не одно и тоже.

У вас договор составлен не совсем конкретно. Там нет пункта о том что залог может пойти в счет погашения чего либо, так же слова штраф у вас нигде нет, Однако У вас есть п 4.9. — залог возвращается если договор расторгнут по соглашению сторон. У вас же как я понимаю он сейчас расторгается по инициативе нанимателя.

п. 4.4. у вас говорит именно о том что плата за не прожитое время но оплаченное не возвращается — это с залогом не связано

Можно ли привлекать нанимателя к ответственности и каким образом?
Олег

если какая то спорная ситуация, в том числе и с оплатой — то только через суд решение всех вопросов.

Статья 687. ГК РФ Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Таким образом, расторгнуть договор наниматель вправе только через три месяца после извещения. Следовательно, указанные три месяца он обязан вносить плату за найм.

Договором установлен месяц, в принципе свободу договора тут не отменяет статья. Но как вариант можно попробовать говорить и нарушении сроков по закону.

А вы сообщили об этом нанимателю? Когда он Вас уведомил о расторжении договора?

А для досрочного расторжения важные причины не должны быть, достаточно желания одной из сторон

На сегодняшний день, условия договора на сколько понимаю не нарушались нанимателем, и по закону и согалсно условий договора он имеет право расторгнуть досрочно договор

Марина, не соглашусь, т.к. у них в договоре условие о предупреждении за 30 дней, данный срок был соблюден.

Так называемый залог, с точки зрения ГК РФ это обеспечительный платеж.

Статья 381.1. ГК РФ Обеспечительный платеж
1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом Вы вправе зачесть данный платеж в счет оплаты найма за один месяц, а за 2 других пусть платит.

п.4.1 договора, Вам придется признавать недействительным по п.1 ст. 168 ГК РФ, т.к. он противоречит п.1 ст.687 ГК РФ.

Надо поставить вопрос иначе — наниматель- имеет право расторгнуть договор. Он ничего у вас не нарушал. Но при этом обоюдного согласия — нет. (об этом считаю ему лучше письменно сообщить). Таким образом залог можно оставить себе по п. 4.9 договора, но придется эти деньги зачесть в счет не оплаты последнего месяца (в этом суть залога, суть обеспечения) — ст. 381.1 ГК. Расторжение договора у вас идет по инициативе нанимателя.

Нашел судебную практику по данному вопросу. Спорная ситуация идет

Дело № 2-100/11 Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
01 февраля 2010 года
Судья Ленинградского районного суда г. Калининграда Харитоненко Н.О.
при секретаре Шапошниковой Т.В.,
рассмотрев
в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПСА к ТВА о
расторжении договора найма жилого помещения, о взыскании денежных
средств, уплаченных по договору, взыскании компенсации морального вреда,
и по встуречному иску ТВА к ПСА о возмещении убытков,
у с т а н о в и л:
Истец
ПСА обратился в суд с иском к ответчику ТВА о расторжении договора
найма жилого помещения, о взыскании денежных средств, уплаченных по
договору, взыскании компенсации морального вреда, указывая, что
ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор найма жилого
помещения по адресу: , принадлежащего ответчику на праве
собственности. Срок договора по пользованию истцом квартирой был
установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Квартира предоставлена при
посредничестве 3-го лица ООО «Клипер-недвижимость» по договору оказания
услуг № от ДД.ММ.ГГГГ Пункт 5 договора предусматривал плату за найм
жилого помещения руб. в месяц, а также обязанность
нанимателя оплачивать коммунальные услуги, включая интернет.
По
акту приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ наймодатель
(ответчик) передал, а наниматель (истец) принял предметы домашнего
обихода, ключи, мебель, книжку по оплате коммунальных услуг. К договору
прилагается протокол регистрации текущих взаимоплатежей наймодателя и
нанимателя, согласно которому истец передал ответчику денежные средства в
размере руб. за проживание в квартире на срок
один месяц, а также руб. в качестве залога за
сохранность имущества, переданного по акту приема-передачи.
В
связи с тем, что истцу необходимо было срочно выехать из
по работе, ДД.ММ.ГГГГ в письменной форме он уведомил ответчика о
расторжении договора, на уведомлении имеется подпись ответчика. При
этом, истец в устной форме потребовал ответчика вернуть денежные
средства в размере руб, переданные в качестве
залога, т.к. предметы домашней обстановки находились в сохранности. ТВА
отказался возвращать указанные денежные средства и расторгать
заключенный договор.
Согласно разделу 6 договора требования об
изменении и расторжении договора должны быть заявлены в письменной форме
и содержать срок для устранения нарушений, послуживших основанием для
расторжения договора. По договору найма жилого помещения, заключенному
между сторонами, не имеется пункта о передачи ТВА дополнительного
задатка в сумме руб
.
В силу ч.3 ст. 450 ГК
РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или
частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон,
договор считается соответственно расторгнутым или измененным. С учетом
требований ч.1, 3 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается
существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли
это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы
заключен на значительно отличающихся условиях.
При заключении
договора найма жилого помещения он не мог предвидеть, что вынужден будет
уехать в для работы. При расторжении договора вследствие
существенных изменившихся обстоятельств, суд по требованию любой из
сторон определяет последствия расторжения договора. Он не знал и не мог
знать об изменении обстоятельств. Не имея возможности далее проживать в
квартире, он надлежащим образом известил ответчика о расторжении
договора.
Согласно ст. 336 ч.1, ст. 338 ч.1 ГК РФ предметом
залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественное
право, заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не
предусмотрено договором. По передаточному акту
было установлено, что он
имеет право пользоваться квартирой и предметами домашнего обихода. Сумма
залога определена в протоколе, подписанном обеими сторонами. С учетом
требований ст. 339 ч.2 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в
письменной форме и залогодатель (истец) несет риск случайной гибели или
случайного повреждения заложенного имуществ
а. Согласно договору, им
выполнены требования ч.1 ст. 344 ГК РФ, поскольку повреждения или
уничтожения имущества ответчика не допущено. Залог прекращается с
прекращением обеспеченного залогом обязательства. Поскольку он уведомил
ответчика о расторжении договора найма жилого помещения, то сумма залога
должна быть ответчиком ему возвращена.
Поскольку ответчик
умышленно не возвращает ему денежные средства, удерживает их без
законных оснований, данными неправомерными действиями ему причиняется
моральный вред в виде нравственных переживаний, который он оценивает в
10000 руб.

На основании изложенного, просит суд вынести решение о
расторжении договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с
отказом одной из сторон от его исполнения в связи с изменившимися
обстоятельствами. Взыскать с ответчика ТВА залог в размере руб, а также компенсацию морального вреда руб.
Ответчик ТВА обратился в суд со встречным иском к
истцу ПСА о возмещении убытков, в связи с односторонним отказом
нанимателя выполнять обязательства по договору найма жилого помещения
(л.д. 32), указывая, что по заключенному с истцом договору он передал
последнему в пользование жилое помещение по адресу: ,
сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ПСА обязался ежемесячно оплачивать за
найм руб, а также нести жилищно-коммунальные
расходы, включая кабельное телевидение и интернет. Согласно п.7.2.
договора, за просрочку внесения арендной платы наниматель выплачивает
пени из расчета 0,5 % от суммы долга за каждый день просрочки. В момент
заключения договора, т.е. ДД.ММ.ГГГГ ПСА заплатил ему руб. в качестве арендной платы за июнь 2010 года, а также
руб. в качестве обеспечительных мер по выполнению с
его стороны обязательств по договору найма (залог). ДД.ММ.ГГГГ
наниматель уведомил его об одностороннем расторжении заключенного
договора с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с его убытием из . Согласно
п.2 ст. 407 ГК РФ прекращение обязательств по требованию одной из сторон
допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Полагает, что вышеуказанное уведомление не является основанием для
расторжения договора с ДД.ММ.ГГГГ, т.к. не основано не на договоре, не
на законе. Согласно п.1 ст. 687 ГК РФ наниматель вправе расторгнуть
договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца,
следовательно, до ДД.ММ.ГГГГ договор расторгнут не был. Согласно п.7.5
договора в случае, если требование п.2.1 (срока найма жилого помещения с
ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) не выполнено, то ответственность за
выполнение указанных в нем требований несет виновная сторона. Кроме
того, наниматель в нарушение п.4.1.3 договора и ст. 678 ГК РФ не
содержал квартиру в надлежащем состоянии, и не относился бережно к
имуществу. На имуществе были обнаружены различные мелкие повреждения в
виде царапин, квартира находилась в крайне запущенном (неубранном)
состоянии. Для приведение квартиры в то состояние, в котором она
находилась до сдачи ее нанимателю, ему пришлось нести материальные
затраты. Односторонний отказ ПСА выполнять обязательства по заключенному
договору привел к возникновению у него убытков, состоящих из реального
ущерба и упущенных доходов. Реальный ущерб состоит из уплаченных им
вместо нанимателя за период договора коммунальных платежей, платы за
электричество, газ, воду, интернет и кабельное телевидение, а также из
оплаты уборки квартиры, и составляет руб.
Неполученные доходы состоят из невыплаченной ПСА платы за найм и пени,
всего в размере руб.
На основании
изложенного, ТВА просит взыскать с ответчика ПСА убытки в размере
руб, а также расходы по оплате госпошлины.
Истец
ПСА, представитель истца в судебное заседание не явились, о дне и
времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ранее в судебном
заседании представитель истца по доверенности ДСД исковые требования ПСА
поддержал в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых
требований просил отказать, пояснив, что истец приехал в
из в длительную командировку по поручению работодателя по
вопросу возможности открытия в ночного клуба. Для того,
чтобы проживать в истец через ООО «Клипер-недвижимость»
снял квартиру у ответчика. Поскольку оказалось, что для открытия ночного
клуба в не нашлось необходимого помещения по разумной
цене, ПСА работодатель отозвал. Так как у истца отпала необходимость в
квартире, истец уведомил ответчика о досрочном расторжении договора.
Истец вернул ответчику ключи от квартиры, оставил квартиру в надлежащем
состоянии, не повредив в ней никакие вещи. Коммунальные расходы истец по
договору не заплатил, т.к. проживал в квартире не полный месяц.
Ответчик отказался досрочно расторгать договор и возвращать залоговую
сумму. При этом, никаких актов ответчик не составлял, претензий к истцу
по состоянию квартиры не имел, что он может подтвердить, т.к. лично
присутствовал при разговоре истца и ответчика ДД.ММ.ГГГГ Поскольку истец
при заключении договора не мог знать, что изменятся обстоятельства, при
которых он не сможет проживать в съемной квартире весь срок действия
договора, полагает, что требования истца обоснованы и подлежат
удовлетворению.
Ответчик ТВА в судебное заседание не явился, о
дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причине
неявки суду не сообщил. Ранее в судебном заседании исковые требования
ПСА не признал, поддержал свое встречное исковое заявление и пояснил,
что тщательным образом около 2-х месяцев он через агентства подбирал
кандидата для заключения с ним договора найма принадлежащей ему
квартиры. Когда ему предложили заключить договор с ПСА, то последний
пояснил, что приехал в из для того, чтобы
организовать в городе торговлю запасными частями на автомобиль марки
«Жигули», намеревался проживать в городе около года. Поскольку его
данный период сдачи квартиры в наем устраивал, они заключили письменный
договор. Примерно через 2 недели ПСА позвонил и попросил приехать в
квартиру. При встрече ПСА потребовал вернуть ему денежные средства в
размере руб, переданные в качестве залога,
пояснив, что он расторгает договор, т.к. ему срочно нужно уехать.
Поскольку заключенный договор не предусматривал его досрочное
расторжение по требованию одной из сторон, а предполагал извещение о
данном намерении за три месяца, он отказался расторгать договор. Кроме
того, сумму залога руб. он также ПСА не вернул,
т.к. обнаружил повреждения мебели: царапины на столе на кухне, на двери
холодильника, на плите, повреждение ванны, духовая плита была грязная,
шторы скомканы, в холодильнике испорченные продукты, в квартире не
убрано, кругом мусор. Акт приема-передачи квартиры ПСА подписывать
отказался. Поскольку его супруга не могла убрать квартиру, он нанял для
этого постороннего человека, оплатив ему за оказанную услугу по уборке
квартиры. ПСА причинил ему убытки в виде реального ущерба и упущенной
выгоды. Реальный ущерб- это неоплаченные жилищно-коммунальные платежи,
расходы по уборке квартиры, упущенная выгода – плата за найм жилого
помещения по ДД.ММ.ГГГГ
Привлеченный для участия в деле в
качестве 3-го лица представитель ООО «Клипер-Недвижимость» в судебное
заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен
надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщил.
Выслушав
стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит исковые
требования ПСА и встречные исковые требования ТВА подлежащими частичному
удовлетворению по следующим основаниям.
ак установлено в
судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ТВА (наймодаталем) и ПСА
(нанимателем) был заключен договор найма жилого помещения по адресу:
, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГг. (л.д. 9).
Раздел
5 договора предусматривал плату за найм жилого помещения в размере
руб. в месяц, а также обязанность нанимателя
оплачивать коммунальные услуги, включая интернет и кабельное
телевидение.
По акту приема-передачи жилого помещения от
ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10 оборот) наймодатель ТВА передал, а наниматель ПСА
принял пригодное для проживания жилое помещение и предметы домашнего
обихода, ключи, мебель, книжку по оплате коммунальных услуг. К договору
прилагается протокол регистрации текущих взаимоплатежей наймодатели и
нанимателя (л.д. 11), согласно которому истец передал ответчику денежные
средства в размере руб. за проживание в квартире
на срок один месяц, а также руб. в качестве
залога.
ДД.ММ.ГГГГ ПСА письменно уведомил наймодателя об
одностороннем расторжении договора, в связи с его переездом из
(л.д. 14).
Правоотношения сторон по заключенному
договору найма жилого помещения регулируются гл. 35 ГК РФ (ст. 671-688).
Ссылка представителя истца в письменном отзыве на встречное исковое
заявление (л.д. 53) на то, что заключенный договор регулируется
положениями гл. 34 ГК РФ об аренде несостоятельна, поскольку договор
аренды жилого помещения заключается с юридическими лицами (ч.2 ст. 671
ГК РФ)
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не
превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор
считается заключенным на пять лет. (ч.1 ст. 683 ГК РФ)
Согласно
ч.1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других
граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор
найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Наниматель
ПСА предупредил наймодателя ТВА о своем намерении досрочно расторгнуть
договор найма жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ Поскольку истец обязан был
предупредить об этом наймодателя за три месяца, то заключенный между
сторонами договор считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ
Доводы
истца ПСА о том, что заключенный договор считается расторгнутым с
ДД.ММ.ГГГГ в связи с отказом нанимателя от его исполнения в связи с
изменившимися обстоятельствами, не основаны на нормах действующего
законодательства.
Односторонний отказ от исполнения обязательства
и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением
случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Прекращение
обязательства по требованию одной из сторон допускается только в
случаях, предусмотренных законом или договором (ч.2 ст. 407 ГК РФ).
Статья
687 ГК РФ предусматривает право нанимателя досрочно расторгнуть договор
найма жилого помещения только с предупреждением наймодателя об этом за
три месяца.
Договор, заключенный между сторонами, предусматривает
его досрочное расторжение по требованию наймодателя только в случаях:
если наймодатель сообщил сведения о правах на жилое помещение, не
соответствующее действительности; если жилое помещение оказалось в
состоянии, непригодном для проживания.
Таким образом, ни
специальная норма права, регулирующая порядок расторжения договора найма
жилого помещения, ни договор от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривают его
расторжения ранее, чем через три месяца со дня предупреждения
наймодателя о намерении нанимателя расторгнуть заключенный договор.
Действительно,
согласно ч.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из
которых стороны исходили при заключении договора, является основанием
для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором
или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств
признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы
стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими
заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В
силу ч. 2 указанной статьи, если стороны не достигли соглашения о
приведении договора в соответствие с существенно изменившимися
обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а
по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен
судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно
следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2)
изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная
сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени
заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру
договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения
его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение
имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной
стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на
что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из
обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск
изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Истец ПСА
указывает, что он вынужден досрочно расторгнуть заключенный договор,
поскольку существенно изменились условия, при которых он был заключен:
при заключении договора он не мог предполагать, что будет вынужден
уехать работать в .
Однако, в ходе рассмотрения дела
было установлено, что истец ПСА зарегистрирован и проживает в
. С ДД.ММ.ГГГГ был принят на работу в фирму ООО « », находящуюся в , на должность руководителя
отдела развития, ДД.ММ.ГГГГ ПСА переведен на должность исполнительного
директора в том же обществе (л.д. 70). Как пояснил в судебном заседании
представитель истца, ПСА приехал в по поручению
работодателя для выяснения вопроса о возможности открытия в
ночного клуба. Для того, чтобы проживать в ,
истец через ООО «Клипер-недвижимость» снял квартиру у ответчика.
Поскольку оказалось, что для открытия ночного клуба в не
нашлось необходимого помещения по разумной цене, ПСА работодатель из
командировки отозвал.
Таким образом, суд не считает, что для
истца существенно изменились обстоятельства, при которых он исходил при
заключении договора. Истец как работал до заключения договора в
, так и продолжает работать по настоящее время. Заключая с
наймодателем рассматриваемый договор, истец знал, что его нахождение в
носит временный характер и имел возможность разумно
предвидеть, что служебная командировка окончится ранее даты окончания
срока действия договора.
На основании изложенного, договор найма
жилого помещения по адресу: заключенный между ТВА и ПСА
суд признает расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ
Поскольку заключенный
между сторонами договор суд признает расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, то с ПСА
в пользу ТВА подлежит взысканию невыплаченная сумма за наем жилого
помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере руб., из расчета .
Однако,
указанную сумму суд уменьшает на руб, переданную
ПСА наймодателю ТВА как залог (л.д. 11) при заключении договора,
поскольку суд расценивает данную сумму как аванс в счет оплаты будущих
платежей, т.к. ни требованию, предъявляемому к залогу (ч.2 ст. 339 ГК
РФ), ни требованию, предъявляемому к задатку (ст. 380 ГК РФ), указанная
сумма не соответствует.
Согласно п.5.2 договора плата за найм жилья должна вноситься нанимателем в срок не позднее 5 числа каждого месяца.
Согласно
п.7.2 договора за просрочку внесения арендной платы наниматель
выплачивает наймодателю пеню из расчета 0,5 % от суммы долга за каждый
день просрочки.
Таким образом, пеня за просрочку оплаты ПСА найма жилья составляет руб, из расчета:

Смотрите так же:  Вчерашнее заявление медведева

Вместе
с тем, согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно
несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить
ее размер. Возможность снижать размер неустойки является одним из
правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного
определения неустойки, устанавливающим баланс между применяемой к
нарушителю мерой ответственности и оценкой действительно наступивших
последствий в результате конкретного правонарушения.
Поскольку
размер неустойки (0,5 % в день или 180 % годовых) более чем в 20 раз
превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ (7,75 % годовых), действующую в
период нарушения должником своих обязательств, наймодатель не
предоставил какие-либо доказательства наступления для него отрицательных
последствий в результате нарушения нанимателем обязательств по
договору, суд находит размер неустойки несоразмерным, полагает возможным
применить ст. 333 ГК РФ и снизить неустойку в три раза до руб.
Кроме того, за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с
ПСА в пользу ТВА подлежат взысканию расходы по оплате за содержание
жилья и коммунальные услуги в размере руб, по
оплате кабельного телевидения руб, которые ПСА
обязан был оплатить согласно п.5.4 договора.
Расходы по оплате
Интернета . суд не находит подлежащими
удовлетворению, поскольку данная услуга, согласно договору (л.д. 38)
предоставляется после внесения авансового платежа. Доказательств,
подтверждающих оплату данных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
ТВА суду не предоставил.
Требования ТВА о взыскании с ПСА платы
за уборку квартиры в размере 3000 руб. суд не находит подлежащими
удовлетворению, т.к. доказательств, подтверждающих, что квартира
передана в состоянии, требующем генеральной уборки, суду предоставлено
не было. Акт приема-передачи квартиры (л.д. 52) ПВА не подписан.
Пояснения свидетеля ТЕВ о состоянии квартиры после сдачи ее ПСА суд
ставит под сомнение, поскольку данный свидетель является супругой
наймодателя и заинтересованным в ходе рассмотрения дела лицом. Свидетель
ВЛВ, исполнявшая работы по уборке квартиры по договору от ДД.ММ.ГГГГ
видела состояние квартиры только в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ,
тогда как ключи от квартиры были переданы ПСА ТВА ДД.ММ.ГГГГ, что не
отрицал последний в судебном заседании.
Требования ПСА о
взыскании с ТВА переданной в качестве залога денежной суммы в размере
руб. суд не находит подлежащими удовлетворению,
поскольку, как указано выше, данная сумма не может быть признана
залогом, т.к. письменного договора о залоге между сторонами заключено не
было. Суд признал указанную сумму авансом и зачел ее в счет
невыплаченных нанимателем наймодателю денежных средств за найм жилого
помещения. Требования ПСА о взыскании с ТВА компенсации морального вреда
также не подлежат удовлетворению, поскольку ТВА никаких личных
неимущественных прав ПСА, либо его нематериальных благ нарушено не было.
Согласно
ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд
присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные
расходы, пропорционально удовлетворенной части исковых требований
Таким
образом, с ТВА в пользу ПСА подлежит взысканию уплаченная по делу
госпошлина руб, а с ПСА в пользу ТВА – руб, пропорционально удовлетворенной части исковых
требований.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования ПСА удовлетворить частично.
Договор
найма жилого помещения по адресу: заключенный между ТВА и
ПСА считать расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении остальной части
иска – отказать.
Взыскать с ТВА в пользу ПСА уплаченную по делу госпошлину в сумме руб.
Исковые требования ТВА удовлетворить частично.
Взыскать
с ПСА в пользу ТВА убытки в виде платы за найм жилого помещения за
период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере руб,
пеню за просрочку арендной платы руб, расходы по
оплате за содержание жилья и коммунальные услуги
руб, по оплате кабельного телевидения руб, а всего
руб., в удовлетворении остальной части исковых
требований – отказать.
Взыскать с ПСА в пользу ТВА уплаченную по делу госпошлину в сумме руб.
Решение
может быть обжаловано в Калининградский областной суд через
Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение 10 дней.
Мотивированное решение изготовлено 07.02.2011 г.
Судья: Харитоненко Н.О.
rospravosudie.com/court-leningradskij-rajonnyj-sud-g-kaliningrada-kaliningradskaya-oblast-s/act-102352863/

Смотрите так же:  Системные требования сплинтер селл блэклист

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.