Договор пожизненной ренты регистрация

Договор пожизненной ренты: подводные камни для всех сторон

Об этом «Вести.Недвижимость» рассказала председатель МКА «Коллегия адвокатов Павла Астахова», адвокат Виктория Данильченко.

Пожалуй, самый известный юридический курьез, касающийся договора ренты, связан с именем французской долгожительницы Жанны Луизы Кальман. Мадам Кальман, будучи в почтенном 90-летнем возрасте, заключила договор ренты со своим адвокатом, которому на тот момент было 47 лет. После смерти старушки адвокат и его семья должны были получить ее квартиру, рыночная стоимость которой была эквивалентна 10 годам выплат ренты. Пожилая женщина прожила еще 32 года до 122 лет, пережив своего рентодателя, скончавшегося в возрасте 77 лет, на 2 года. После его смерти выплачивать ренту продолжила его вдова. За это время семья адвоката выплатила сумму, более чем в два раза превышающую рыночную стоимость апартаментов.

Шутки шутками, а договор ренты таит в себе как ряд плюсов, так и ряд подводных камней и для рентодателя, и для рентополучателя, поэтому при его составлении без хорошего юриста не обойтись.

В первую очередь хочется отметить, что и у той и у другой стороны есть реальный риск нарваться на мошенников. Так, нередко предприимчивые старики и старушки заключают договор с рентодателем, некоторое время пользуются полученными средствами, обеспечив себе комфортную жизнь, а затем провоцируют рентодателей нарушить условия договора, чтобы в дальнейшем его расторгнуть и найти очередную «жертву». Например, препятствуют оплате коммунальных услуг, не берут деньги, которые рентодатель перечисляет им на содержание и т.д. Не менее хитрыми бывают и рентодатели, которые вводят рентополучателя в заблуждение и прописывают в договоре ограниченный перечень услуг, заниженный размер ренты, а то и вовсе пытаются сжить стариков со света.

Об этом не часто говорят, но, на мой взгляд, именно взаимную неприязнь можно назвать главной причиной разрыва договорных отношений между сторонами. Важно знать, что если стороны договорились о выплате ренты на срок жизни получателя, то такая рента называется пожизненной, если о бессрочной выплате ренты, то постоянной. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением (п.2 ст.583 ГК РФ).

Поэтому, прежде чем подписать договор ренты – стороны должны для себя решить, смогут ли они долгие годы быть связаны друг с другом подобным контрактом. И та и другая сторона может ошибиться в выборе партнера, что выльется в напрасную трату времени и денежных средств.

Определившись с человеком и условиями его содержания, рентодателю важно реально оценить свои финансовые возможности и желательно заранее оговорить размер и периодичность выплат. В противном случае не исключено, что со временем расходы на содержание старика только вырастут и рентодатель просто не сможет позволить себе их оплачивать.

Как уже писалось выше, истории известны случаи, когда рентополучатель переживал рентодателя. Чтобы исключить появление связанных с этим проблем, имеет смысл предусмотреть, как и каким образом подобное имущество с обременением в виде обязательств по содержанию иждивенца будет унаследовано в случае смерти плательщика ренты. Например, если у рентодателя двое детей, то в случае его смерти, они унаследуют не только по ½ в праве собственности на квартиру, но и по ½ его обязательств по договору ренты. Если же вы хотите по-своему распорядиться данной недвижимость (например, сделать так, чтобы ее унаследовал кто-то один из наследников), то лучше это заранее предусмотреть и прописать в договоре с рентополучателем. При этом, если наследники добросовестно исполняют обязательства, то рентополучателю нет причины беспокоиться. В случае, если же он столкнется с просрочкой платежей или вовсе перестанет их получать, то имеет смысл обратиться в суд за расторжением договора ренты.

Если же вы, несмотря на все риски все же решили подписать договор ренты, то не поленитесь и проверьте подлинность всех документов, а также по возможности застрахуйте сделку. Это позволит вам избежать проблем, с которыми столкнулась одна моя клиентка, получившая квартиру по договору ренты. Спустя два года, в течение которых она добросовестно выплачивала денежное вознаграждение, выяснилось, что она не сможет унаследовать квартиру, поскольку свидетельство о собственности было поддельным, а у квартиры есть еще один владелец, которому принадлежит 50% жилплощади. В результате было подано исковое заявление в суд, который позже признал действия рентополучателя противоправными и обязал его вернуть все ранее выплаченные деньги рентодателю.

Кроме того, согласно российскому законодательству утрата недвижимости рентополучателем (пожар, ураган и т.д.) не освобождает рентодателя от обязательств по выплатам. Это еще один довод в пользу того, чтобы застраховать сделку.

Немало важно получить от потенциального рентополучателя справку, которая подтверждает его дееспособность. Это позволит вам избежать проблемы, когда сам рентополучатель или его наследники подают заявление в суд с целью признать договор недействительным в связи с недееспсобностью получателя ренты.

Таким образом, при заключении договора ренты я рекомендую обратить особое внимание на следующее:

  1. определите форму и размер ренты: договор пожизненной ренты (регулярные денежные выплаты) или договор пожизненного содержания с иждивением (содержание с иждивением получателю ренты и (или) указанному им третьему лицу (лицам)).
  2. согласуйте основные условия договора: размер рентных платежей, срок их выплаты, ответственность за просрочку выплаты (ст.588 ГК РФ), а также иные условия.

Если имущество передается за плату, то следует установить размер денежной выплаты и ее срок. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением необходимо указать, конкретные услуги, которые плательщик ренты обязан предоставить получателю ренты (покупка продуктов, лекарств, уход в случае болезни и т.д.).

  1. при заключении договора помните, что договор должен быть составлен в письменной форме, а также нотариально удостоверен.
  2. застрахуйте сделку.
  3. зарегистрируйте права собственности: при заключении договора ренты с последующим отчуждением недвижимого имущества под выплату ренты, переход права собственности от получателя ренты к плательщику ренты подлежит государственной регистрации. Для чего обратитесь в Росреестр, представив, заявление о государственной регистрации, сам договор, оплаченную государственную пошлину и документы, удостоверяющие личность заявителей.

На первый взгляд договор ренты – для многих реальная и порой единственная возможность получить в собственность заветные квадратные метры. Вместе с тем, не стоит забывать, что не зря рентная сделка относится к одной из самых рискованных и прежде чем решиться на заключение подобного договора, стоит хорошо взвесить все за и против.

Как заключить договор пожизненной ренты?

Заключить договор ренты (в качестве получателя ренты) вы можете, только если являетесь собственником имущества и оно не обременено правами третьих лиц (например ипотека, аренда и т.п.).

Для заключения договора ренты рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Получите поэтажный план и экспликацию квартиры

Данные документы вы можете получить в БТИ по месту нахождения имущества или в МФЦ. Для этого необходимо представить паспорт, свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, выданное до 15.07.2016, либо выписку из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющую право собственности, а также документ — основание возникновения права собственности (договор передачи в результате приватизации, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство), заполнить в БТИ заявление и оплатить услуги БТИ (если вы обращаетесь в БТИ).

В случае обращения представителя необходимо предоставить оригинал доверенности и ее копию.

Срок изготовления документов составляет, как правило, не более 10 дней.

Шаг 2. Получите необходимые документы в МФЦ

Вам необходимо получить в МФЦ следующие документы:

  • выписку из домовой книги;
  • копию финансово-лицевого счета;
  • единый жилищный документ.

Для получения документов необходимо представить паспорт гражданина РФ.

Указанные документы выдаются заявителю в день обращения бесплатно.

Шаг 3. Получите выписки из ЕГРН

Так, в частности, потребуются:

  • выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на квартиру;
  • выписка о кадастровой стоимости квартиры.

Шаг 4. Запросите по возможности у получателя ренты справки из наркологического и психоневрологического диспансеров

Данные справки должны содержать сведения о том, что получатель ренты не состоит на учете у психиатра и нарколога. Получить их он может в наркологическом и психоневрологическом диспансерах по месту своего жительства.

В случае непредставления указанных справок можно обратиться к получателю ренты с просьбой пройти освидетельствование у психиатра непосредственно перед сделкой.

Шаг 5. Обратитесь к нотариусу для оформления и удостоверения договора пожизненной ренты

Для оформления договора стороны договора лично обращаются к нотариусу и представляют следующие необходимые документы:

  • договор пожизненной ренты (если он составлялся сторонами);
  • документ, на основании которого возникло право собственности у получателя ренты;
  • свидетельство о государственной регистрации, если собственность зарегистрирована до 15.07.2016, либо выписку из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП) (ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ);
  • выписку из домовой книги;
  • копию финансово-лицевого счета;
  • единый жилищный документ;
  • поэтажный план и экспликацию из БТИ.

Часть документов может быть представлена вами самостоятельно или запрошена нотариусом в течение трех дней с момента вашего обращения, а именно (ст. 47.1 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1):

  • выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости;
  • выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Указанный перечень документов не является исчерпывающим, и в ряде случаев может потребоваться представление дополнительных документов или части указанных.

Удостоверение договора производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится недвижимое имущество, передаваемое по договору (ч. 1 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).

Договор удостоверяется нотариусом в день обращения при заявителях.

За совершение нотариальных действий уплачивается госпошлина, которая в зависимости от цены квартиры составляет 0,5% от ее стоимости, но не более 20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Смотрите так же:  Уголовный кодекс пособник

От уплаты госпошлины за совершение нотариальных действий освобождаются инвалиды I и II группы — на 50% по всем видам нотариальных действий ( п. 2 ст. 333.38 НК РФ).

Шаг 6. Подготовьте документы для регистрации права собственности

Для регистрации права собственности в Росреестре потребуются следующие документы (ч. 1 — 2 ст. 14, ч. 3, 4 ст. 15, ст. 21 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

  • заявление;
  • договор пожизненной ренты в трех экземплярах;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.

При обращении через представителя потребуется также нотариальная доверенность на представителя.

За регистрацию права собственности подлежит уплате госпошлина. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Размер госпошлины за регистрацию права собственности составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 ( пп. 22 п. 1 ст. 333.33 , п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Шаг 7. Обратитесь в Росреестр для регистрации права собственности

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Срок государственной регистрации на основании нотариально удостоверенного договора составляет не более трех рабочих дней с даты поступления заявления и документов в Росреестр, а в случае подачи заявления и документов через МФЦ — пять рабочих дней. Если документы направляются в электронной форме, регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

По окончании срока регистрации получите выписку из ЕГРН, удостоверяющую проведенную государственную регистрацию, а также договор ренты с отметкой о регистрации права собственности (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

Если заявление о государственной регистрации было представлено нотариусом и иное не согласовано с вами, то указанные документы получает нотариус и передает их вам (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате).

Выплаты по договору ренты могут облагаться НДФЛ.

Что учесть при заключении договора ренты? >>>

Как получить выписку из ЕГРН? >>>

Как облагаются НДФЛ выплаты по договору ренты с пожизненным содержанием? >>>

Официальный портал Мэра и Правительства Москвы — www.mos.ru

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Официальный сайт ГБУ г. Москвы «Московское городское бюро технической инвентаризации» — www.mosgorbti.ru

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением (ст.ст. 583 — 605)

Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением

См. схему «Договор ренты»

§ 1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

Статья 583. Договор ренты

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 583 ГК РФ

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статье 584, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.

Статья 584. Форма договора ренты

См. комментарии к статье 584 ГК РФ

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению , а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 585 ГК РФ

1. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

2. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.

Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества

См. комментарии к статье 586 ГК РФ

1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

2. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Статья 587. Обеспечение выплаты ренты

См. комментарии к статье 587 ГК РФ

1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

2. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

3. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты

См. комментарии к статье 588 ГК РФ

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

§ 2. Постоянная рента

Статья 589. Получатель постоянной ренты

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 589 ГК РФ

1. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

2. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 590. Форма и размер постоянной ренты

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 590 ГК РФ

1. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ пункт 2 статьи 590 настоящего Кодекса изложен в новой редакции

О действии положений пункта 2 статьи 590 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ) см. Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ

2. Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Статья 591. Сроки выплаты постоянной ренты

См. комментарии к статье 591 ГК РФ

Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Статья 592. Право плательщика на выкуп постоянной ренты

См. комментарии к статье 592 ГК РФ

1. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.

Смотрите так же:  Налоговый вычет по ипотеке в сбербанке

2. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

3. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Статья 593. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 593 ГК РФ

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);

плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

в других случаях, предусмотренных договором.

Статья 594. Выкупная цена постоянной ренты

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 594 ГК РФ

1. Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 592 и 593 настоящего Кодекса, производится по цене, определенной договором постоянной ренты.

2. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

3. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.

Статья 595. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты

См. комментарии к статье 595 ГК РФ

1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.

2. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

§ 3. Пожизненная рента

Статья 596. Получатель пожизненной ренты

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 596 ГК РФ

1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

2. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Статья 597. Размер пожизненной ренты

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 597 ГК РФ

1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ пункт 2 статьи 597 настоящего Кодекса изложен в новой редакции

О действии положений пункта 2 статьи 597 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ) см. Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ

2. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Статья 598. Сроки выплаты пожизненной ренты

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 598 ГК РФ

Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Статья 599. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 599 ГК РФ

1. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.

2. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Статья 600. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты

См. комментарии к статье 600 ГК РФ

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

§ 4. Пожизненное содержание с иждивением

Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 601 ГК РФ

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 602 ГК РФ

1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ в пункт 2 статьи 602 настоящего Кодекса внесены изменения

О действии положений пункта 2 статьи 602 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ) см. Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ

2. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

3. При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Статья 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 603 ГК РФ

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 604 ГК РФ

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 605 ГК РФ

1. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

2. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Пожизненная рента

Институт пожизненной ренты — достаточно неизвестная большинству граждан область гражданского права. Безусловно есть общее представление о возможности передачи своего имущества в обмен на предоставление постоянной помощи, но так ли все просто с договором пожизненной ренты?

В случае пожизненного содержания с иждивением в обязанности плательщика ренты будет входить не только передача денежных средств, но и оплата коммунальных платежей и иных расходов, содержание престарелого человека и, наконец, оплата его похорон.

В нашей статье предлагаем разобраться со всеми нюансами представленной сделки и разрешить для себя вопрос о целесообразности ее заключения.

Виды пожизненной ренты

Для начала предлагаем разобраться, какие виды ренты предусмотрены действующим гражданским законодательством по состоянию на 2017 год.

Смотрите так же:  Административное нарушение 4.3

Обратившись к гл. 33 ГК РФ договор ренты может существовать в трех вариантах:

  1. постоянная рента;
  2. пожизненная рента;
  3. пожизненная рента с иждивением.

Так как сегодня мы ведем речь о пожизненной ренте, то рассмотрим подробнее последние два из представленных вариантов.

Пожизненная рента может быть заключена только в отношении физического лица или нескольких физических лиц (ст. 596 ГК РФ). Соответственно если получателей ренты несколько, рента будет поделена на несколько равных частей. Конечный срок выплаты ренты — смерть ее получателя, либо последнего из нескольких получателей.

Пожизненная рента чаще всего привлекает пенсионеров, которые предпочитают заключать пожизненную ренту с иждивением на условиях пожизненного содержания. Правовая структура пожизненного содержания с иждивением заключается в следующем: осуществляется передача имущества получателя ренты (чаще всего недвижимого — квартиры), а плательщик ренты обязуется взять к себе на иждивение получателя или иного третьего лица по своему указанию. Пожизненная рента с иждивением подразумевает обеспечение всех потребностей рентополучателя. Соответственно срок действия договора — до смерти рентополучателя.

Условия договора пожизненной ренты предусматривают сами стороны сделки с учетом обязательных требований гл. 33 ГК РФ. Договор пожизненной ренты должен одновременно отвечать и общим требованиям, предъявляемым к договору ренты (ст.ст. 583-588 ГК РФ), так и специальным нормам ст.ст. 596-605 ГК РФ.

Предметом сделки выступает обмен имущества на определенную ренту. Сторонами договора пожизненной ренты выступают плательщик ренты и ее получатель, как уже отмечалось выше, получателей может быть несколько. Получателями ренты выступают только физические лица, в то время, как плательщиками могут стать любые виды лиц. Срок пожизненной ренты начинает течь с момента оформления договора и заканчивается вместе со смертью последнего из получателей ренты.

Стороны в договоре обязаны прописать, каким образом будет распределяться рента между получателями, если данное условие отсутствует, презюмируется, что средства делятся поровну. Рента сама по себе выражается исключительно в виде материальных средств, ст. 598 ГК РФ предусматривает общий порядок выплат — каждый календарный месяц, но стороны вправе установить и иной график платежей.

В качестве особенности договора ренты можно выделить возможность передачи квартиры безвозмездно, в данном случае размер ренты будет соответствовать прожиточному минимуму в регионе.

Разумеется, договор пожизненной ренты не может быть идеальном вариантом благоустройства последних дней своей жизни. Лишь небольшое количество граждан соглашаются на подобный вариант и чаще всего — вынужденно, не видя иных альтернатив.

Рассматривая положительные стороны сделки, следует отметить ее определенность в плане перехода прав на имущество. Имущество, передаваемое по договору пожизненной ренты не подлежит включению в наследственную массу, что предотвращает наступление возможных споров по определению наследников и причитающихся им долей. Отменить такой договор могут только стороны или суд. Главная цель подобных договоров — обеспечение потребностей престарелых и в силу возраста беспомощных людей. Ежемесячная рента — неплохой вариант скрасить свою старость, так как размер пенсии в настоящее время оставляет желать лучшего. Дополнительной гарантией защиты прав является обременение на квартиру на период жизни получателя ренты, таким образом ее невозможно перепродать или разменять. Для плательщика ренты, в свою очередь, это доступный вариант приобретения собственной квартиры (или даже дома, в зависимости от условий пожизненной ренты) по цене, в несколько раз ниже рыночной.

В качестве отрицательных особенностей пожизненной ренты можно выделить следующее:

  • риск недобросовестного исполнения обязательств (передача дорогостоящего имущества не является гарантией хорошего отношения, зачастую престарелые люди в обмен на последнее имущество получают лишь грубость и формальное исполнение обязанностей по их содержанию);
  • плательщик ренты должен трезво оценивать свою платежеспособность, так как нельзя наперед предугадать, в течение какого срока ему придется выплачивать установленную сумму ренты;
  • если плательщик ренты допустил существенную просрочку по выплатам, получатель ренты может через суд лишить его всех прав на полученное имущество при условии невозвращения ранее уплаченных средств;
  • кроме перечисленного на плательщика ренты также возлагается обязанность по уплате налогов на переданное имущество, а денежная сумма, которую перечисляет плательщик ренты облагается налогом в 13% для физических лиц.

Таким образом, обязательства в рамках ренты обладают достаточным количеством плюсов и минусов, поэтому необходимо самостоятельно взвесить все “за” и “против” в рамках конкретных обстоятельств.

У договора пожизненной ренты нет как такового образца, стороны вправе заключить договор на любых согласованных условиях, включив в него существенных условия, характерные для пожизненной ренты. По общим правилам оформления договора ренты предусматривается лишь его нотариально удостоверенная форма, однако, когда дело касается недвижимости, необходимо дополнительно пройти процедуру государственной регистрации в территориальном подразделении Росреестра с обязательной уплатой государственной пошлины.

Для того, чтобы правильно оформить договор пожизненной ренты с содержанием необходимо согласовать все условия. Как правило, стороны выставляют друг другу взаимные требования, то есть то, что хотят получить в обмен. Если стороны не урегулируют иные положения, кроме существенных, они будут трактоваться в рамках общих норм ГК РФ.

При заключении договора пожизненной ренты текущий собственник имущества обязан подготовить и предоставить полный пакет документов на передаваемое имущество. От плательщика ренты в большинстве случаев требуется только документ, удостоверяющий личность. Следующим шагом по заключению становится совместный поход к нотариусу за первичным оформлением сделки. И наконец, договор вступает в силу только с момента его государственной регистрации в органах Росреестра.

Отвечая на вопрос — какие документы нужны для пожизненной ренты, в первую очередь следует упомянуть о правоустанавливающих документам на имущество. Передаваемое имущество не должно находится в обременении ни третьих лиц, ни ипотеки. Заключение сделки возможно только при предъявлении оригиналов документов удостоверяющих личности сторон по договору. Если в обмен на пожизненную ренту предоставляется недвижимость, то у подобной недвижимости должен быть свой лицевой счет. Передаваемое имущество должно быть оценено профессиональными специалистами перед совершением сделки, чтобы определить реальную стоимость имущества на текущую дату. В Бюро технической инвентаризации следует запросить техническую документация на недвижимость, в которой отражаются все ее характеристики. Справка из управляющей компании подтверждает отсутствие задолженностей по квартплате, а выписка из домовой книги определяет круг лиц, зарегистрированных на жилплощади. в пакет документов также входит кадастровый паспорт и, разумеется 3 экземпляра договора пожизненной ренты, один из которых остается в регистрационной палате.

Регистрация договора

Регистрация договора пожизненной ренты осуществляется территориальными подразделениями Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр). Удостоверение договора производится по принципу места нахождения передаваемого имущества. Предварительно договора пожизненной ренты в любом случае должен пройти процедуру нотариального заверения.

Возвращаясь к вопросу размера пожизненной ренты в рамках договора между плательщиком и получателем ренты, следует вновь разграничить два типа договора пожизненной ренты — предусматривает ли он отчуждение имущества бесплатно или нет. По общему правилу стороны вправе сами определить размер периодических платежей, в остальных случаях необходимо обратиться к ст. 597 ГК РФ.

Практика гражданского правоприменения определяет размер пожизненной ренты на условиях передачи имущества безвозмездно на уровне прожиточного минимума, который определяется на душу населения и зависит от субъекта РФ. Таким образом, минимальный размер ренты может варьироваться не только по усмотрению сторон, но и в зависимости от территориальной принадлежности имущества. Если показатель прожиточного минимума в регионе будет проиндексирован, соответственно изменится и сумма пожизненной ренты.

Так как договор пожизненной ренты заключается в интересах людей пожилого возраста или инвалидов, то есть наименее защищенных граждан нашего правового общества, то оспорить такой договор пожизненной ренты будет достаточно сложно.

Единственный вариант, как можно оспорить пожизненную ренту, — обратиться с исковым заявлением в суд. Для оспаривания необходимо обладать достаточными и относимыми основаниями, чтобы суд принял их во внимание. Наиболее простой повод оспаривания подобных сделок — несоответствие формы договора пожизненной ренты требованиям действующего гражданского законодательства. Если договор не прошел стадию заверения нотариуса или государственную регистрацию, можно смело подавать исковое заявление.

Второй вариант для оспаривания основывается на дееспособности и вменяемости получателя ренты на момент подписания договора. Чаще всего в целях безопасности плательщики ренты запрашивают справки из наркологического и психиатрического диспансеров перед подписанием договора. Если подобные справки отсутствуют, и у родственников есть достаточные основания предполагать, что их пожилой родственник не находился в здравом уме в момент сделки, есть все шансы досрочно расторгнуть договор путем признания его ничтожной сделкой. Придется провести ряд экспертиз на определение психического состояния получателя ренты, в некоторых случаях это даже позволяет оспорить пожизненную ренту после смерти.

В ряде случаев заключение сделок пожизненной ренты происходит под влиянием заблуждения ввиду беспомощного состояния получателя ренты. Плательщик ренты, как правило, путем обмана заставляет подписать договор на заведомо невыгодных получателю условиях.
Наиболее распространенным основанием для досрочного расторжения договора пожизненной ренты служат доказательства невыполнения плательщиком ренты всех возложенных на него обязанностей.

Одновременно с обращением в суд в защиту интересов рентополучателя плательщик ренты может подать встречный иск, чтобы вернуть все перечисленные ему средства. Так или иначе, договор будет расторгнут, последствия в каждом случае будут индивидуальными.

Таким образом, институт пожизненной ренты является наиболее сложной правовой схемой для понимания рядовыми гражданами, что и приводит к большому количеству спорных ситуаций. Тем не менее, подобная правовая модель имеет место быть и требует от участвующих в ее реализации сторон достаточной осмотрительности в совершении конкретных действий по исполнению договора.