Договор обязательства продать квартиру

Договор обязательства продать квартиру

ДОГОВОР – ОБЯЗАТЕЛЬСТВО

купли-продажи квартиры [1]

г. Москва «____»___________ 199 ___ г.

Правительство Москвы, именуемое в дальнейшем «Правительство», в лице заместителя руководителя Департамента муниципального жилья — председателя Жилищного комитета ________________ административного округа, действующего на основании постановлений Правительства Москвы N 142 от 16 февраля 1993 г., N 964 от 28 ноября 1995 г. и распоряжения по ДМЖ N ____ от «____»___________ 199 ___ г., с одной стороны, _______________________________________________________, именуем__ в дальнейшем «Поверенный», в лице _______________________

________________________________________________________________, действующего на основании _________________ и договора — поручения N __ от «___»____________ 199 ____ г., с другой стороны,

гр. _______________________________________________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель», проживающий по адресу: ________________ _________________________________________________ с семьей из ____ человек, состоящий на учете по улучшению жилищных условий в префектуре _____________________________ административного округа, (учетное дело N _______), с третьей стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

В соответствии с постановлением Правительства Москвы N 211 от 14.03.95 Правительство продает, а Покупатель покупает _____-комнатную квартиру N _____ на _____ этаже в панельном доме — новостройке N ____, расположенном по адресу: ___________________________________________________________.

Подлежащая продаже квартира состоит из ____ комнат общей площадью (по проекту) _______ кв. м, в том числе жилой площадью _______ кв. м.

2. Сумма договора

2.1. Сумма договора соответствует стоимости квартиры по указанному выше адресу и составляет с учетом 25% скидки _______________ рублей.

Стоимость 1 кв. м общей площади определена Межведомственной комиссией при Департаменте строительства (протокол № __________ от «___»___________ 199 ____ г.) в размере ___________ рублей.

2.2. Сумма договора является окончательной и не подлежит пересмотру.

3. Обязательства сторон

3.1. Покупатель обязуется:

3.1.1. Представить все необходимые документы, подтверждающие факт, что он состоит на учете по улучшению жилищных условий в префектуре __________________________ АО.

3.1.2. В течение _________ банковских дней со дня заключения настоящего договора перечислить сумму, указанную в п. 2 договора, на расчетный счет №______________ и представить Поверенному копию платежного документа с исполнением.

3.1.3. До заключения договора купли — продажи квартиры оплатить расходы по техническому обслуживанию дома соразмерно доле владения площадью за четыре месяца, а также оформить с Дирекцией единого заказчика муниципального округа Соглашение по платежам на ремонт и содержание дома и придомовой территории.

3.1.4. Оплатить расходы по оформлению, нотариальному удостоверению и регистрации договора купли — продажи.

3.2. Правительство обязуется:

3.2.1. В течение двух месяцев со дня подписания настоящего договора заключить с Покупателем договор купли — продажи либо оформить ордер.

После регистрации договора купли — продажи либо получения ордера Покупатель с семьей из ____ человек подлежит снятию с учета в префектуре как обеспеченный жильем по существующим нормам.

3.3. Поверенный обязуется:

3.3.1. Подготовить и представить в Правительство Москвы пакет документов, необходимый для оформления договора купли — продажи либо оформления ордера.

3.3.2. Обеспечить нотариальное оформление и регистрацию договора купли — продажи в ДМЖ.

3.3.3. Консультировать Покупателя по вопросам, связанным с оформлением сделки, правами и обязанностями собственника жилья, порядком оплаты коммунальных услуг, размером налогообложения собственника квартиры.

3.3.4. Информировать Правительство и Покупателя о выполнении работ по данному договору.

4. Ответственность сторон

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. Стороны не несут ответственности в случае возникновения форс — мажорных обстоятельств (пожар, наводнение, землетрясение, военные действия и т.д.), препятствующих выполнению данного договора.

4.3. За нарушение сроков перечисления денежных средств, установленных в п. 3.1.2 настоящего договора, Покупатель уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы договора за каждый день просрочки, которая перечисляется на расчетный счет N _______.

4.4. В случае расторжения настоящего договора по инициативе Покупателя последний уплачивает неустойку в размере 2% от суммы договора. Если Покупатель до расторжения договора перечислил сумму договора, денежные средства возвращаются Покупателю в 10-дневный срок за вычетом неустойки в размере 2%.

5. Прочие условия

5.1. В случае несвоевременной оплаты Покупателем суммы, установленной в п. 2.1 настоящего договора, Правительство имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, не извещая Покупателя, и повторно реализовать квартиру.

5.2. Договор составлен в 3-х экземплярах, по одному для каждой стороны.

5.3. Претензии по качеству квартиры, связанные со скрытыми дефектами, предъявляются Покупателем строительной организации в соответствии с действующим законодательством.

6. Срок действия договора

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до заключения договора купли — продажи либо выдачи ордера.

7. Адреса и платежные реквизиты сторон

Правительство: 103009, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12.

от Правительства от Поверенного от Покупателя

________________ ______________ _____________

[1] Документ составлен в соответствии с приложением № 1 к распоряжению Департамента муниципального жилья правительства Москвы от 28 декабря 1995 г. № 185 «О порядке продажи очередникам муниципальных округов жилой площади по льготным ценам».

Адрес офиса:

ООО «ТРИЗ»
ИНН 7705540745
ОГРН 1137746436178

Образцы договоров

Как составить обязательство по договору купли-продажи квартиры при отсрочке платежа?

Как правильно составить обязательство между сторонами, чтоб одна сторона не искала новых покупателей на квартиру, а другая не искала новые варианты, если деньги за квартиру покупающая сторона сможет внести через 4 месяца. Спасибо.

Ответы юристов (1)

Составляется либо предварительный договор купли-продажи с условием об авансе или задатке, либо можно договор купли-продажи с условием об отсрочке платежа, при этом квартиру можно оставить в качестве залога у продавца.

При необходиомости могу подготовить для вас соответствующий договор (для безопасности лучше первый вариант — предварительный договор).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры

Подскажите пожалуйста возможна перспектива на возвращение денежных средств по данному договору в досудебном или судебном порядке (договор в прикреплённом файле).

Ответы юристов (2)

Иван, добрый день!
Фактически в договоре предусмотрено условия о задатке. Но я бы рекомендовал Вам включить в текст договора ответственность продавца за отказ или уклонение от заключения основного договора (например, в двойном размере обеспечительного взноса).

Уточнение клиента

Спасибо Сергей за ответ. Дело в том, что продавец скорей всего выполнит свои обязательства, в отличии от меня. Интересует перспектива именно в этом ключе.

12 Мая 2014, 19:02

Если в таком ключе рассматривать вопрос, то при невыполнении обязанности по заключению основного договора обеспечительный взнос в размере 10% от стоимости квартиры останется у Продавца.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Нюансы Предварительного Договора купли-продажи квартиры (с мебелью, в ипотеку)

Предполагается покупка квартиры на вторичном рынке с мебелью/техникой в ипотеку.

Предварительный ДКП и Соглашение о задатке были составлены с помощью конструктора на сайте https://dogovor-ndv.ru/.

1) Допустимо/правильно ли сделаны мной изменения в тексте? (желтым — добавления из образца «Соглашения об авансе» с сайта kvartira-bez-agenta.ru, розовым — то что я добавил самостоятельно, п.3.1.8 — микс из Соглашения о задатке и Соглашения об авансе)

2) Правильно ли сформулировано условие по мебели/технике? Запись в особых условиях ПДКП, что «В квартире после передачи Покупателю остается следующая мебель/техника» сохряет силу после подписания основного ДКП? Ведь в ипотечный договор такие вещи не вписывают. Но данный ПДКП имеет пункт «Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до исполнения.» Как это трактуется?

3) по п.3.2.2: так ли обязательно в ПДКП расписывать какая сумма будет первонач. взносом, а какая — кредитной? Если это необходимо, то сумма должна быть равна стоимости квартиры или равна стоимости за вычетом задатка?

4) по п.3.1.10: об ответственности Продавца полного возмещения убытков в случае предъявления претензий на имущество со стороны третьих лиц/других наследников. Имеет ли значимость данный пункт в ПДКП? И правильно ли он сформулирован (тект взят с сайта ЦИАН)? И как быть, если в ипотечном договоре банк не будет вписывать эту перестраховку? Брать нотариальное обязательство о подобном возмещении убытков? Как понял, данная перестраховка больше рассчитана на взятие на испуг нечистоплотного продавца-наследника. Или в судебных спорах реально может играть роль такое нотариальное обязательство?

5) Если же взять за основу только «Соглашение об авансе/задатке» с сайта http://kvartira-bez-agenta.ru/obrazci-dokumentov/obrazcy-dokumentov-dlya-vtorichnogo-rynka/ , то как в нем правильно прописать обязанность Продавца оставить мебель/технику? В образце указано о его действии в течении определенного срока, в то же время в ипотечном договоре мебель не указывается. Нужен отдельный ДКП мебели/техники? Тогда как в нем прописать обязательство приобрести указанную мебель/технику только при условии перехода права собственности?

Ответы юристов (13)

. 2.3. Отсутствует запрет на регистрацию граждан по месту жительства в указанной квартире.

ну в данном случае запрет и будет означать арест жильяэто уже можно не указывать.

— Архивная выписка из Домовой книги с данными о зарегистрированных и снятых с учета жильцах в квартире и указанием когда и куда выбыл, временно или постоянно (форма 28-КХ или др.);

Зачем? В ней нет необходимости в принципе.

Соглашение о разделе общего имущества супругов или Решение суда о разделе общего имущества супругов (если ПРОДАВЕЦ женат или был женат на момент приобретения квартиры. Не требуется, если собственность принадлежит ПРОДАВЦУ на праве дарения/ наследства/ приватизации);
— Заявление о гражданском состоянии ПРОДАВЦА на момент приобретения квартиры в его собственность (нотариально заверенное) (если ПРОДАВЕЦ не был женат. Не требуется, если собственность принадлежит ПРОДАВЦУ на праве дарения/наследства/приватизации);
— Разрешение органов опеки на продажу (если есть несовершеннолетний или недееспособный собственник);

Если это не нужно — исключите.

Смотрите так же:  Завещание сэра баскервиля

3.1.3. Не размонтировать санитарно-технические и электро-технические приборы, не производить других изменений объекта, поддерживать его в состоянии, соответствующем моменту осмотра ПОКУПАТЕЛЕМ. А как доказать, что именно видел Покупатель при осмотре? Тогда нужен акт предварительного осмотра какой-то.Иначе как доказывать.
3.1.6. Обеспечить снятие всех собственников и пользователей указанной квартиры с регистрационного учета, в том числе расторгнуть заключенные с пользователями или третьими лицами договоры возмездного или безвозмездного пользования/найма/аренды квартиры, выселиться и освободить квартиру от имущества в сроки, согласованные в Договоре купли-продажи квартиры, а также передать квартиру, не обремененную никакими задолженностями, ПОКУПАТЕЛЮ по передаточному акту.

Укажите например но не более 2 месяцев с момента заключения.

3.1.7. В случае уклонения или отказа ПРОДАВЦА от исполнения обязательств по настоящему Договору, нарушения ПРОДАВЦОМ своих обязательств по Договору или невозможности заключения Договора купли-продажи квартиры по обстоятельствам, связанным с ПРОДАВЦОМ, его супругом/ой или пользователями квартиры, а также в случае предоставления ПРОДАВЦОМ недостоверной информации о квартире (в т.ч. согласно п. 2 настоящего Договора), ПОКУПАТЕЛЬ вправе отказаться от приобретения указанной квартиры и заключения Договора купли-продажи по вине ПРОДАВЦА.

Последний абзац смотрится не очень понятно, его лучше переработать, либо убрать последние слова,«По вине Продавца» а то не очень смотрится.

3.1.10. СТОРОНЫ настоящего договора, руководствуясь статьями 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае предъявления претензий со стороны возможных наследников на наследственное имущество в виде доли в праве собственности на квартиру, отчуждаемую по основному Договору купли-продажи, ПРОДАВЕЦ самостоятельно удовлетворит их законные материальные требования за счет собственных денежных средств, не привлекая при этом ПОКУПАТЕЛЯ к разрешению возникшего спора.

Пункт все равно ничего не поменяет этот, сделку могут оспорить.

3.2. ПОКУПАТЕЛЬ принимает на себя следующие обязательства: 3.2.1. Оплатить ПРОДАВЦУ сумму 10 000 (десять тысяч) рублей в виде задатка в счет стоимости объекта недвижимости при подписании настоящего договора. 3.2.2. Оплатить сумму • _______ (сумма прописью тысяч) рублей за счет собственных средств при подписании Договора купли-продажи. • _______ (сумма прописью тысяч) рублей за счет кредитных средств на условиях банка-кредитора.
3.2.2.1. Собственные денежные средства передаются наличными через банковскую депозитарную ячейку, кредитные — на условиях банка-кредитора. 3.2.3. СТОРОНЫ договорились заключить Договор купли-продажи квартиры в срок до __.__.2017 включительно. 3.2.4. Договор купли-продажи подлежит удостоверению нотариусом, расходы по оплате услуг нотариуса оплачивает ПОКУПАТЕЛЬ.

Надо расписать лишь порядок оплаты, в какие сроки итд, кредирные или нет — не суть важно.

7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
7.1. В квартире после передачи ПОКУПАТЕЛЮ остается следующая мебель: кухонный гарнитур, шкаф-купе в спальне и прихожей.
Стоимость этой мебели входит в стоимость квартиры. 7.2. В квартире после передачи ПОКУПАТЕЛЮ остается следующая бытовая техника: кондиционер ____ в спальне, водонагреватель ______ в туалете.
Стоимость этой бытовой техники входит в стоимость квартиры.
8. ПОДПИСИ СТОРОН

Описывайте их шире — какие год выпуска мебели. фирма, стоимость итд.Если не оставляет — вычитается из суммы по договору например.

Уточнение клиента

Здравствуйте, по поводу «3.1.7. В случае уклонения или отказа ПРОДАВЦА от исполнения обязательств по настоящему Договору, нарушения ПРОДАВЦОМ своих обязательств по Договору или невозможности заключения Договора купли-продажи квартиры по обстоятельствам, связанным с ПРОДАВЦОМ, его супругом/ой или пользователями квартиры, а также в случае предоставления ПРОДАВЦОМ недостоверной информации о квартире (в т.ч. согласно п. 2 настоящего Договора), ПОКУПАТЕЛЬ вправе отказаться от приобретения указанной квартиры и заключения Договора купли-продажи по вине ПРОДАВЦА. » Возможно, этот пункт вообще лишний? Т.к. здесь описывается невыполнения условий договора Продавцом, то это наверное так и так считается виной Продавца и задаток должен быть возвращен.

07 Ноября 2017, 15:14

Уточнение клиента

Роман, Архивная выписка считается очень важным документом, т.к с ее помощью делается проверка «юридической чистоты» квартиры http://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/vypiska-iz-domovoj-knigi/

07 Ноября 2017, 16:36

Есть вопрос к юристу?

1) Допустимо/правильно ли сделаны мной изменения в тексте? (желтым — добавления из образца «Соглашения об авансе» с сайта kvartira-bez-agenta.ru, розовым — то что я добавил самостоятельно, п.3.1.8 — микс из Соглашения о задатке и Соглашения об авансе)

2.2. В квартире зарегистрированы следующие лица: ______________________________________________________________________
Я бы указала, что если лица зарегистрированы, то в срок до… они обязуются сняться с регистрационного учета, т.к. как правило если ипотека у вас будет, то банки с зарегистрированными лицами ипотеку не дают.

2) Правильно ли сформулировано условие по мебели/технике? Запись в особых условиях ПДКП, что «В квартире после передачи Покупателю остается следующая мебель/техника» сохряет силу после подписания основного ДКП? Ведь в ипотечный договор такие вещи не вписывают. Но данный ПДКП имеет пункт «Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до исполнения.» Как это трактуется?

Данные документы предоставляются не для ознакомления, а передаются Вам

— Выписка из ЕГРН;
— Справка о зарегистрированных лицах или их отсутствии (форма 23-КХ);
— Архивная выписка из Домовой книги с данными о зарегистрированных и снятых с учета жильцах в квартире и указанием когда и куда выбыл, временно или постоянно (форма 28-КХ или др.);
— Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и квитанции оплаты за электроэнергию, газ и капремонт;
— Копии правоустанавливающих и право подтверждающих документов на квартиру;
— Копии удостоверений личности участников сделки, представителей и их доверенностей;
— Согласие супруга на продажу квартиры (нотариально заверенное) или Брачный договор или Соглашение о разделе общего имущества супругов или Решение суда о разделе общего имущества супругов (если ПРОДАВЕЦ женат или был женат на момент приобретения квартиры. Не требуется, если собственность принадлежит ПРОДАВЦУ на праве дарения/ наследства/ приватизации); — если квартира была приобретена в браке, то согласия второго супруга, сделку просто не пропустят.
— Заявление о гражданском состоянии ПРОДАВЦА на момент приобретения квартиры в его собственность (нотариально заверенное) (если ПРОДАВЕЦ не был женат. Не требуется, если собственность принадлежит ПРОДАВЦУ на праве дарения/наследства/приватизации);

3) по п.3.2.2: так ли обязательно в ПДКП расписывать какая сумма будет первонач. взносом, а какая — кредитной? Если это необходимо, то сумма должна быть равна стоимости квартиры или равна стоимости за вычетом задатка?

Да, обязательно, указать, что аванс составляет. вся сумма… из них собственных средств… а заемных .

Указывается полная стоимость квартиры.

4) по п.3.1.10: об ответственности Продавца полного возмещения убытков в случае предъявления претензий на имущество со стороны третьих лиц/других наследников. Имеет ли значимость данный пункт в ПДКП? И правильно ли он сформулирован (тект взят с сайта ЦИАН)? И как быть, если в ипотечном договоре банк не будет вписывать эту перестраховку? Брать нотариальное обязательство о подобном возмещении убытков? Как понял, данная перестраховка больше рассчитана на взятие на испуг нечистоплотного продавца-наследника. Или в судебных спорах реально может играть роль такое нотариальное обязательство?

Если такие родственники объявятся и обратятся в суд (о признании сделки недействительной), вас в любом случае суд будет вызывать в качестве ответчика, и от этого вы не можете быть застрахованными, какие бы вы условия не прописали.

Более того, если квартира в собственности, то о каких наследниках и их требованиях может идти речь? По м не так данный пункт лишний

Как понял, данная перестраховка больше рассчитана на взятие на испуг нечистоплотного продавца-наследника. Или в судебных спорах реально может играть роль такое нотариальное обязательство?

если же речь о том, что квартира была получена в наследство, то застрахованы от суда быть не можете.

5) Если же взять за основу только «Соглашение об авансе/задатке» с сайта http://kvartira-bez-agenta.ru/. , то как в нем правильно прописать обязанность Продавца оставить мебель/технику?

Если изначально договоренность есть о том, что квартира остается в квартире, то так и прописывайте, что квартира передается с мебелью, она будет идти как неотделимые улучшения

Нужен отдельный ДКП мебели/техники?

А вообще я бы рекомендовала обратиться к юристу для составления договора

Уточнение клиента

Спасибо, а что скажете на счет » 2) Правильно ли сформулировано условие по мебели/технике? Запись в особых условиях ПДКП, что «В квартире после передачи Покупателю остается следующая мебель/техника» сохраняет силу после подписания основного ДКП? Ведь в ипотечный договор такие вещи не вписывают. Но данный ПДКП имеет пункт «Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до исполнения.» Как это трактуется?

07 Ноября 2017, 15:20

Надо расписать лишь порядок оплаты, в какие сроки итд, кредирные или нет — не суть важно.

Не сказала бы, это имеет значение при получение налогового вычета и банк требует указывать какая сумма кредитных средств идет по ДКП.

Можно оставить я считаю, пусть даже будет в определенной степени дублированием, просто уберите оразу «По вине Продавца»

Т.к. здесь описывается невыполнения условий договора Продавцом, то это наверное так и так считается виной Продавца и задаток должен быть возвращен.

Я бы писала не о задатке, а об авансе, т.к. если в случае чего будет ваша вина, то задаток возврату подлежать не будет.

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Я бы советовал в дальнейшем все-таки заключать отдельный договор, поскольку в ипотечном договоре это действителньо навряд ли впишут, а предварительный договор в дальнейшем уже действовать не будет.

Ведь в ипотечный договор такие вещи не вписывают. Но данный ПДКП имеет пункт «Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до исполнения.» Как это трактуется?

Андрей, если у Вас ДКП, то мебель в нем прописываете, если покупка будет через ипотеку (ипотечный договор), то мебель будет идти отдельным договором, либо через акт/расписку о передаче мебели.

Смотрите так же:  Алименты по саратову

Пропишите в Договоре купли-продажи мебели о том, что акт приема-передачи является неотъемлемой его частью. И договор будет считаться исполненным только после фактического приема квартиры и подписания вами акта приема-передачи мебели.

Уточнение клиента

В ДКП мебели какой имеется в виду Акт приема-передачи: непосредственно по договору мебели или по ДКП квартиры?

07 Ноября 2017, 15:31

В ДКП мебели какой имеется в виду Акт приема-передачи: непосредственно по договору мебели или по ДКП квартиры?

По договору мебели.

По ипотечному мебель не указывают, по обычному ДКП (без кредитных средств) указать можно.

Уточнение клиента

Мне в случае отдельного ДКП мебели не ясно: как прописывается обязательство приобрести указанную мебель/технику только при условии перехода права собственности? Ведь сделка по квартире может не пройти к примеру в Росреестре, а ДКП мебели подписан и обязывает купить мебель?

07 Ноября 2017, 15:36

В ДКП мебели какой имеется в виду Акт приема-передачи: непосредственно по договору мебели или по ДКП квартиры?

Можете составить договор купли-продажи якобы, сразу напишите, что Вы мебель оплатили, а Продавец обязуется мебель вам передать и описывайте ее. Акт к договору ипотечному не получится без согласования с банком.

Мне в случае отдельного ДКП мебели не ясно: как прописывается обязательство приобрести указанную мебель/технику только при условии перехода права собственности? Ведь сделка по квартире может не пройти к примеру в Росреестре, а ДКП мебели подписан и обязывает купить мебель?

Вы прописываете, что мебель стоит условную сумму, которая уже оплачена будет Вами по ДКП, т.е. по нему вы дополнительно платить не будете.

И в самом договоре пропишите, что мебель приобретается при условии регистрации ДКП квартиры и оформления права собственности на Вас в Росреестре, но т.к. у Вас ипотека, то приостановка, либо иные нюансы исключены, т.к. банк проверяет все очень тщательно.

Уточнение клиента

Магола, вот здесь http://exspertrieltor.ru/2016/07/27/pokupka-kvartiryi-s-mebelyu/ мне ответили, что «если прописано в предварительном договоре, что он действует до исполнения, тогда в части передачи мебели он продолжает действовать и после подписания ДКП на квартиру.

На практике этого, как правило бывает достаточно.»

Это так или нет?

07 Ноября 2017, 16:18

Мне в случае отдельного ДКП мебели не ясно: как прописывается обязательство приобрести указанную мебель/технику только при условии перехода права собственности? Ведь сделка по квартире может не пройти к примеру в Росреестре, а ДКП мебели подписан и обязывает купить мебель?

В данном случае вы можете указать, что обязательство по договору предотвращаются в случае незаключения договора КП, можете например договор дарения заключить под таким условием.

Это так или нет?

Я бы так не утверждала и заключила отдельно договор

Уточнение клиента

Все таки хочется понять, что означает фраза «ПДКП действует до исполнения» и почему вы не уверены/не согласны с тем советом «от проф. риэлтора»?

07 Ноября 2017, 16:30

Все таки хочется понять, что означает фраза «ПДКП действует до исполнения» и почему вы не уверены/не согласны с тем советом «от проф. риэлтора»?

До исполнения чего? Обрывок фразы. обычно пишут… обязательств сторонами по договору.

«Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до исполнения.»

А исполненным он будет считаться с момента передачи вами денег, а продавцом квартиры.

А проф. риэлтор или нет — не мне судить, не все работающие в агентствах, являются профи. их цель получить деньги, но не всегда оказать качественно услуги, за, которые они берут не малые деньги

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Приобретение квартиры в готовом доме на основании предварительного договора купли-продажи квартир

Добрый день. Планирую приобрести квартиру в готовом доме. В настоящий момент квартирой владеет юр. лицо на основании Предварительного договора купли-продажи квартир, заключенного с застройщиком. Также предполагается что я должен заключить предварительный договор, после чего в течении двух месяцев, застройщик обязуется передать квартиру мне в собственность. Однако, после подачи заявки на ипотеку в банк, я получил отказ в проведении сделки, в виду того, что текущий правообладатель не выполнил обязательства предварительного договора. Нужна консультация юриста, имеющего подобную практику.

Уточнение клиента

Риелторское агенство, которое сопровождает сделку, на протяжении 4 дней не дает никаких пояснений, но при этом обязуется решить вопрос и получить одобрение от банка.

22 Июня 2017, 13:39

Уточнение клиента

Риелторское агенство не предоставляет мне никаких документов для изучения. У меня есть только договор намерения покупки, заключенный с риелторским агентством и официальный ответ банка по проведению сделки, который звучит так:

Мы не можем провести данную сделку.

Правообладатель – ООО «***» владеет квартирой на основании Предварительного договора купли-продажи квартир № 2-**-** от 11.05.2013г., заключенного с Застройщиком ЗАО «***», согласно которому Застройщик обязался оформить в собственность квартиру и в течение 2-х месяцев с даты оформления в собственность заключить с Правообладателем основной договор купли-продажи.

Квартира оформлена в собственность ЗАО «***» 15.08.2014г.

Основной договор не заключен, собственность ООО «***» не зарегистрирована.

22 Июня 2017, 13:57

Уточнение клиента

Только что общался с представителем риелторского агентства. С его слов: я заключаю пред. договор с ООО, которое ранее заключало его с застройщиком. Юр.лицо получает деньги и переводит их застройщику (выполняет обязательства пред.договора), после чего застройщик передает квартиру ООО, а ООО передает ее мне.

Параллельно со мной квартиру в этом доме покупает мой родственник, он подавал заявку на ипотеку в другое отделение этого же банка и получил одобрение и подтверждение возможности проведения сделки.

Сумма основных средств ООО на 2015 год по данным 11 млн руб. Выручка 4 млрд. руб. Прибыль 1.2 млрд. руб

22 Июня 2017, 14:53

Ответы юристов (18)

Что значит владеет, право собственности зарегисторировано? Или предварительный договор у вашего продавца был заключен до сдачи дома в эксплуатацию (суррогат договора долевого участия)?

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, Михаил. Судебная практика использования предварительных договоров, конечно же, есть. Тут большое значение имеет срок предварительного договора и что делали его стороны до окончания этого срока. Обращайтесь, если нужна консультация.

Что касается банка, то банк может предоставить отказ в подобном случае, поскольку лицо, которому предлагается заключить договор ипотеки пока не имеет имущества в собственности, а значит и передавать квартиру в залог не вправе (ипотека — это залог недвижимости).

В настоящий момент квартирой владеет юр. лицо на основании Предварительного договора купли-продажи квартир, заключенного с застройщиком.

Продавец квартиры должен быть её собственником. По предварительному договору стать собственником юр. лицо не может. После предварительного договора может быть заключен только договор купли-продажи.

По всей видимости, Вам предлагается заключить договор уступки права требования по предварительному договору.

Но банк, видимо, отказывает по той причине, что юр. лицо, с которым у застройщика заключен предварительный договор, не произвело оплату, предусмотренную предварительным договором.

Словом, необходима более подробная информация.

Вы можете разместить здесь скан или текст предварительного договора, заключенного застройщиком с юр. лицом?

Риелторское агенство, которое сопровождает сделку, на протяжении 4 дней не дает никаких пояснений, но при этом обязуется решить вопрос и получить одобрение от банка.

Я Вас не советую вообще связываться с данной сделкой.

По предварительному договору купли-продажи квартиры не приобретается право собственности на квартиру, а лишь приобретается право и обязанность заключить в дальнейшем основной договор кули-продажи, на основании которого затем квартира и будет приобретена в собственность.

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст.429 ГК РФ).

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ст.429 ГК РФ).

Судя по всему именно вышеописанная ситуация в Вашем случае и произошла.

С Уважением,
Олег Рябинин.

Вы можете заключать любой договор с юр.лицом, но он для банка не имеет значения, если оно не является собственником либо его право требования по договору долевого участия не зарегистрировано в Росреестре.

Чтобы банк принял предмет залога, вам необходимо составлять предварительный договор долевого участия с застройщиком и сдавать пакет документов в банк. После одобрения регистрировать дду установленным порядком. Либо ждать пока юр.лицо зарегистрирует договор на себя и потом приобретать уже у него по договору уступки прав требования. Необходимо знать схему и порядок расчётов, с кем и как, чтобы дать вам ответ. Этим как раз и должно заниматься ваше агентство недвижимости, если в нем есть компетентные специалисты

Правообладатель – ООО «***» владеет квартирой на основании Предварительного договора купли-продажи квартир № 2-**-** от 11.05.2013г., заключенного с Застройщиком ЗАО «***», согласно которому
Застройщик обязался оформить в собственность квартиру и в течение 2-х месяцев с даты оформления в собственность заключить с
Правообладателем основной договор купли-продажи. Квартира оформлена в собственность ЗАО «***» 15.08.2014г.
Основной договор не заключен, собственность ООО «***» не зарегистрирована.

Всё верно, предположения подтвердились.

ООО «. » не является собственником квартиры и не вправе продавать её, поскольку у него только право требования к застройщику — ЗАО «. «.

А вот ЗАО «. » является собственником квартиры /(как следует из письма банка).

Поэтому сделка может быть заключена Вами с ООО «. » только после того, как оно станет собственником квартиры.

Все правильно, юр.лицо не является собственником. В вашем случае заключать предварительный договор с юр.лицом, в котором приписывать, что расчёты будут производиться после регистрации права собственности за ним. Потом ждать и после оформления права собственности вновь обращаться в банк. По всей видимости заново придётся оформлять ипотеку на вас, так как решение банка о предоставлении кредита действует 60-90 дней. Ищите другой вариант или ждите, если заинтересованны именно в этой.

Правообладатель – ООО «***» владеет квартирой на основании Предварительного договора купли-продажи квартир № 2-**-** от 11.05.2013г., заключенного с Застройщиком ЗАО «***», согласно которому Застройщик обязался оформить в собственность квартиру и в течение 2-х месяцев с даты оформления в собственность заключить с Правообладателем основной договор купли-продажи. Квартира оформлена в собственность ЗАО «***» 15.08.2014г.

Смотрите так же:  Приказ ликвидировать

Судя по датам, предварительный договор выступал в качестве суррогата договора долевого участия (такая схема применялась ранее), в таких случаях застройщик должен зарегистрировать сначала право собственности на себя (что произошло), потом передать лицу-покупателю по предварительному договору (что, очевидно, не произошло).

Т.е. в настоящее время собственник-застройщик, и именно он должен реализовать вам квартиру (либо сначала оформить на покупателя по предварительному договору, а затем с этого лица на вас).

Без изучения предварительного договора с первым лицом и получения всей информации по сделке я бы не рекомендовал вам ввязываться в эти договора.

Есть риски предъявления претензий со стороны первоначального покупателя по предварительному договору.

Кроме того, необходимо изучить финансовое состояние застройщика (или, если продавцом все-таки выступит первоначальный покупатель по предварительному договору, то его, а также проверить расчеты по предварительному договору).

Уточнение клиента

Добрый день, Илья. Спасибо за ответ. Добавил уточнение, касаемо схемы и фин. состояния ООО.

22 Июня 2017, 14:54

Либо в трехстороннем порядке договариваться с застройщиком. Он с юр.лицом расторгает договор. Оформляет сделку с вами, а потом они между собой производят взаиморасчеты.

Уточнение клиента

Добрый день, Роман. Спасибо за ответ. Добавил уточнение с пояснением схемы сделки.

22 Июня 2017, 14:53

Только что общался с представителем риелторского агентства. С его слов: я заключаю пред. договор с ООО, которое ранее заключало его с застройщиком. Юр.лицо получает деньги и переводит их застройщику (выполняет обязательства пред.договора), после чего застройщик передает квартиру ООО, а ООО передает ее мне.
Параллельно со мной квартиру в этом доме покупает мой родственник, он подавал заявку на ипотеку в другое отделение этого же банка и получил одобрение и подтверждение возможности проведения сделки.
Сумма основных средств ООО на 2015 год по данным 11 млн руб. Выручка 4 млрд. руб. Прибыль 1.2 млрд. руб

Михаил, в такой схеме сделки есть определенные риски.

В частности, нет гарантии того, что юр. лицо, получив от Вас деньги, перечислит их застройщику.

Вы же вправе будете требовать возврата только денег от юр. лица. И не факт, что даже взыскав эти деньги в судебном порядке, Вы сможете реально их вернуть (если, к примеру, у юр. лица не окажется ни денег, ни имущества на балансе).

Уточнение клиента

Добрый день, Сергей. Спасибо за ответ. Да, эти риски я понимаю сам. Возможно будут уточнения в преддоговоре, которые смогут нивелировать их в какой то степени.

22 Июня 2017, 14:58

Только что общался с представителем риелторского агентства. С его слов: я заключаю пред. договор с ООО, которое ранее заключало его с застройщиком. Юр.лицо получает деньги и переводит их застройщику (выполняет обязательства пред.договора), после чего застройщик передает квартиру ООО, а ООО передает ее мне.

Очень сложная и неоправданная схема. Почему застройщику просто не расторгнуть договор с данным юрлицом и не продать напрямую вам?

Вы заплатите деньги и никаких гарантий не получаете, у продавца даже права собственности на реализуемый объект нет на момент вашей сделки. А судя по тому, что оно не исполнило обязательства по предварительному договору, то и финансовое положение у него не очень, и ваши деньги вполне могут уйти на другие цели.

Как вариант, заключить предварительный договор с ООО, но деньги платить только после переоформления собственности на ООО (это будет одним из условий договора). В любом случае необходима проверка финансовой состоятельности как застройщика, так и ООО (по базам арбитражного суда на предмет исков и банкротства, так и по приставам, на предмет имеющихся исполнительных производств).

Возможно будут уточнения в преддоговоре, которые смогут нивелировать их в какой то степени.

Я бы рекомендовал в таком случае потребовать от юр. лица при заключении с Вами договора предоставить какое-либо обеспечение исполнения им как обязательства по перечислению полученных от Вас денежных средств застройщику (а такое обязательство надо предусмотреть и в заключаемом с Вами предварительном договоре), так и обязательства по передаче Вам от юр. лица (ООО) квартиры (после заключения основного договора купли-продажи).

Таким обеспечением могут быть, к примеру, поручительство учредителя или руководителя данного ООО (чтобы Вы в случае судебного спора могли предъявить свои требования в том числе и к ним).

согласно которому Застройщик обязался оформить в собственность квартиру и в течение 2-х месяцев с даты оформления в собственность заключить с Правообладателем основной договор купли-продажи.

Ст. 429 ГК РФ гласит:

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Это означает, что у Вас нет никаких гарантий того, что предварительный договор между ООО и ЗАО вообще действует на сегодняшний день и не исключено, что он уже прекратил свое действие. Перечислять в таких условия деньги ООО — очень рискованная затея.

Юр.лицо получает деньги и переводит их застройщику (выполняет обязательства пред.договора), после чего застройщик передает квартиру ООО, а ООО передает ее мне.

Все прекрасно, если эти обязательства есть в природе. Но если предварительный договор прекращен, то их просто нет, а платите Вы в таком случае за «воздух».

Параллельно со мной квартиру в этом доме покупает мой родственник, он подавал заявку на ипотеку в другое отделение этого же банка и получил одобрение и подтверждение возможности проведения сделки.

Это не показатель, поскольку он мог заключать договор с другим продавцом на других условиях. Ко мне как-то клиент обратился, который с интервалом в несколько месяцев у одного и того же застройщика покупал разную недвижимость. Первое — купил. Со вторым — «попал» на двойные продажи и банкротство застройщика.

В описанных условиях я вообще не понимаю, почему они Вам не предлагают договор с собственником заключить? Зачем нужна это «прослойка» в виде безликого ООО, которое сейчас есть, а завтра оно может быть только на бумаге?

Уточнение клиента

Добрый день, Эмиль. Спасибо за ответ.

Не предлагают, т.к. обосновывают тем, что это требование застройщика и 2/3 квартир на объекте проданы именно по такой схеме.

22 Июня 2017, 15:12

Не предлагают, т.к. обосновывают тем, что это требование застройщика и 2/3 квартир на объекте проданы именно по такой схеме.

В таком случае Вам надо, как минимум, быть уверенным, что это так. Просите у них письменного подтверждения от застройщика о том, что договор с ООО действует с указанием даты прекращения его действия. Повторю: если договор не действует, то Вы платите ни за что.

Ну а банк, на мой взгляд, даже думать не будет, а просто откажет. Есть правда вероятность того, что они Вам предложат свой банк (возможно этот банк будет инициатором данного «сравнительно честного способа изъятия денег у населения»), который через Вас и различные фирмешки (вроде этого ООО) «крутанет» денежку и в итоге Вы останетесь без имущества, но с кредитом, а деньги уйдут в аффилированные банком структуры.

Совершенно не обязательно, что так будет, но вероятность есть. Поэтому могу только повторить свою рекомендацию — не связываться с такой схемой оплаты.

Уточнение клиента

речь идет о банке из ТОП-3 в России, который как мне казалось не должен был бы участвовать в серых схемах. Я однозначно откажусь, если предложат провести сделку через другой банк, но риелторское агентство ссылается на то, что предварительный отказ в проведении сделки это ошибка юриста и в результате банк должен пересмотреть свое решение. вопрос именно в том, можно ли этому верить, если положительное решение будет принято именно этим банком по результату?

22 Июня 2017, 15:26

речь идет о банке из ТОП-3 в России, который как мне казалось не должен был бы участвовать в серых схемах. Я однозначно откажусь, если предложат провести сделку через другой банк, но риелторское агентство ссылается на то, что предварительный отказ в проведении сделки это ошибка юриста и в результате банк должен пересмотреть свое решение. вопрос именно в том, можно ли этому верить, если положительное решение будет принято именно этим банком по результату?
Михаил

Михаил, на мой взгляд, если банк уже отказал, то пересмотреть свое решение он может только в случае изменения схемы сделки (к примеру, если ООО произведет оплату ЗАО по заключенному с ним предварительному договору).

можно ли этому верить

Михаил, верить можно, но стоит ли?

Я Вам не советую этого делать из-за наличия рисков, связанных с тем, что Вы передаете деньги тому, у кого вообще ничего нет.

Кстати, можете передать это ООО на проверку юристу и если это реально работающая компания, то ту или иную информацию о ней найти можно. Ну а если это просто фирма «на бумаге», то .

Может лучше риелторов поменять? Или к застройщику напрямую обратиться?

Уточнение клиента

Риелторов поменять можно. Застройщик не работает напрямую с частными лицами. От его имени действует данное ООО. Оно же ведет сайт застройщика и по вопросам приобретения квартир указаны контакты данного юр.лица

22 Июня 2017, 15:39

Риелторов поменять можно. Застройщик не работает напрямую с частными лицами. От его имени действует данное ООО. Оно же ведет сайт застройщика и по вопросам приобретения квартир указаны контакты данного юр.лица

Вы можете прибегнуть к помощи профессиональных переговорщиков, попробовать настоять, чтобы по предварительному договору было предоставлено какое-либо обеспечение (о чём указывал выше), поскольку имеются обоснованные риски (и ООО должны это понимать).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.