Договор о порядке пользования совместным имуществом

Евразийский юридический портал

Бесплатная юридическая консультация онлайн, помощь юриста и услуги адвоката

Порядок владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности: эффект против третьих лиц

По мнению К. И. Скловского, «общая собственность ка­жется совершенно очевидной, а попытки обнаружить здесь проблему вызывают раздражение как неуместное теоретизи­рование. Однако общая собственность, достаточно успешно обслуживая практические нужды, упорно сопротивляется простым объяснениям и по мере углубления становится все менее очевидной» 1 .

Как известно, общая собственность на неделимые вещи (к которым, в частности, относится и недвижимое имущество: дом (по общему правилу), квартира и т.д.) возникает при их поступлении в собственность двух или нескольких лиц (статья 244 ГК РФ).

Это, в свою очередь, приводит к появлению множествен­ности собственников в отношении одной вещи, в связи с чем является закономерным вопрос: каким образом сособственни­ки владеют, пользуются и распоряжаются имуществом, нахо­дящимся в общей долевой собственности (далее также — об­щее имущество), и какой правовой эффект может возникнуть в результате закрепления порядка владения и пользования в одной из гражданско-правовых форм.

Применительно к рассматриваемой проблеме в отече­ственном законодательстве указывается, что владение и поль­зование общим имуществом определяется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в судебном порядке (статья 247 ГК РФ).

Из изложенного можно прийти к выводу, что по обще­му правилу владение и пользование общим имуществом, ус­ловия такого использования определяются сособственниками самостоятельно на основе заключаемого между ними согла­шения, и лишь в качестве исключения, при фактическом недо­стижении такого соглашения правомочным органом на опре­деление порядка владения и пользования общим имуществом становится суд.

Вместе с тем ГК РФ не регулирует вопросы, касающиеся последствий закрепления какого-либо порядка владения и пользования общим имуществом в отношении третьих лиц.

Одним из ключевых постулатов обязательственного пра­ва является правило, согласно которому договор порождает права и обязанности лишь для его сторон или, говоря проще: «о чем договорились двое, не сказывается на третьем». При­менение указанного принципа к рассматриваемой проблеме позволяет выдвинуть предположение о том, что соглашение, заключенное между собственниками общего имущества, мо­жет регулировать субъективные права и обязанности только их самих и не способно иметь эффект против третьих лиц.

Вместе с тем необходимо учитывать, что иногда в граж­данском законодательстве допускается возможность противо­поставления двустороннего соглашения (а точнее правовых последствий, вытекающих из него), заключенного между участниками оборота, третьим лицам. В качестве примера можно привести случаи установления ипотеки, возникающей на основании договора. Несмотря на то что соглашение о за­логе заключено между залогодателем и залогодержателем, законодатель в соответствии со статьей 353 ГК РФ предусма­тривает, что в случае перехода права собственности на пред­мет ипотеки, залог сохраняется, являясь обременением вещи (естественно, изложенное возможно лишь в случае внесения права залога в Единый реестр прав на недвижимое имущество (далее также — ЕГРП)).

Другим примером, обсуждаемым в литературе (кото­рый, однако, не является бесспорным), является заключение договора аренды недвижимости, отношения по которому, с одной стороны, являются обязательственными, поскольку носят относительный характер и возникают на основе сдел­ки, а, с другой стороны — имеют признаки ограниченных вещных прав, что, в частности, подтверждается содержани­ем пункта 1 статьи 617 ГК РФ, согласно которому переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативно­го управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является ос­нованием для изменения или расторжения договора арен­ды (принцип следования) 4 . Несмотря на дискуссионность вопроса о правовой природе права аренды, и в судебной практике, и в научных трудах бесспорно признается, что в случае, если договор аренды зарегистрирован в ЕГРП, то он будет иметь силу в том числе и для нового собственника арендуемой вещи.

Возможно ли применение такого принципа и к соглаше­нию сособственников о порядке владения и пользования об­щим имуществом или в случае установления такого порядка судом к соответствующему судебному акту? Отечественное законодательство не дает однозначного ответа на поставлен­ный вопрос, на что было обращено внимание в Концепции развития гражданского законодательства 6 . Не подвергалась серьезному исследованию изложенная проблема и в научной литературе.

Вместе с тем, можно констатировать, что ответ на под­нятый в настоящей статье вопрос не носит исключительно схоластический характер, а способен привести к правиль­ному разрешению казусов, возникающих в праве недвижи­мости. Так, например, на сегодняшний день, застройщик, осуществляющий возведение многоквартирного дома, во многих случаях также предусматривает и наличие подзем­ной парковки. Одним из возможных способов юридическо­го оформления продажи парковочных мест является наделение покупателя долей в праве общей собственности на паркинг в целом, пропорционально соответствующей числу таких машиномест.

Однако с позиции законодателя само по себе приобрете­ние доли в праве общей собственности на помещение паркин­га автоматически не порождает за каждым сособственником права на использование конкретного парковочного места. Ука­занный вопрос оставляется на усмотрение всех сособственни­ков, которые могут заключить соответствующее соглашение в соответствии со статьей 247 ГК РФ или обратиться с исковым заявлением в суд. В последующем, в случае если порядок вла­дения и пользования общим имуществом будет закреплен в соглашении или установлен судебным актом, возникнет за­кономерный вопрос о судьбе такого соглашения в случае про­дажи одним из сособственником своего «парковочного места» (как правило, в случае с машино-местами такое соглашение не заключается, а пользование ими осуществляется скорее на ин­туитивном уровне).

Неужели мы в таком случае скажем, что поскольку новый собственник не являлся участником ранее заключенного со­глашения (или, как вариант, лицом, участвующим в деле, по определению порядка владения и пользования общим иму­ществом), то на него его положения не распространяются и необходимо достижение нового соглашения или инициирова­ние нового спора? С политико-правовой точки зрения ответ, безусловно, будет отрицательным, поскольку, учитывая совре­менную динамику оборота недвижимости, заключение соот­ветствующего соглашения при таком подходе было бы просто бессмысленным. Попробуем разобраться.

Осуществляя свои гражданские права своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), собственники общего иму­щества вправе установить любой порядок владения и поль­зования им, который как представляется, строится на основе баланса интересов и предпочтения каждого из сососбствени- ков.

В продолжение озвученной мысли Верховный Суд Рос­сийской Федерации (далее также — ВС РФ) указывает, что разрешая требование об определении порядка пользова­ния общими имуществом, суд учитывает (1) фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей соб­ственности, (2) нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и (3) реальную возможность совместного пользования.

Обобщая изложенную выше позицию ВС РФ, можно прийти к выводу, что существенное значение для определе­ния того или иного порядка пользования общим имуществом имеет сама личность сособственника, ее потребности, что при­дает таким отношениям черты относительных, привязанных к конкретному лицу, правоотношений. Указанная точка зрения находит подтверждение и теоретическое обоснование у неко­торых авторов.

Рассматривая критерии установления того или иного порядка владения и пользование общим имуществом с дру­гой точки зрения, можно утверждать, что в случае появления в рамках общей собственности нового лица, основания для изменения сложившегося порядка владения и пользования отсутствуют, поскольку применительно к оставшимся сосоБ­ственникам фактический порядок пользования не изменился, а равным образом и нуждаемость каждого из сособственников осталась прежней.

Еще одним доводом в пользу сохранения сложившегося порядка пользования общим имуществом может служить тот, факт, что лицо, приобретающее долю вправе на общее иму­щество, осведомлено или должно быть осведомлено о нали­чии сложившегося порядка владения и пользования общим имуществом.

Однако вменение новому собственнику вещи знания о том, что он был осведомлен о наличии существующего по­рядка владения и пользования общим имуществом мыслимо лишь при установлении возможности выяснения указанного обстоятельства из достоверного источника.

В качестве такого источника в проекте изменений ГК РФ применительно к объектам недвижимого имущества предлагается использовать ЕГРП, в который каждый из со­собственников вправе будет внести информацию о наличии соглашения о порядке владения и пользования общим иму­ществом и его условий. Там же предусматривается, что «пе­реход доли в праве собственности к другому сособственни­ку или третьему лицу прекращает соглашение о владении и пользовании недвижимым общим имуществом, кроме случаев, когда условия соответствующего соглашения были внесены в единый государственный реестр прав на недвижи­мое имущество».

Смотрите так же:  Одесская областная коллегия адвокатов официальный сайт

Представляется, что предлагаемые изменения в ГК РФ по­строены с учетом баланса интересов как собственников, между которыми было заключено соглашение о порядке владения и пользования общим недвижимым имуществом, так и в отно­шении лица, приобретающего долю в праве на это имущество, поскольку в качестве презумпции предусматривается прекра­щение существующего порядка владения и пользования об­щим имуществом. Лишь в качестве исключения такой поря­док сохранится, если сведения о нем можно будет установить из общедоступного реестра прав на недвижимое имущество.

В отношении движимых вещей в качестве возможного варианта доведения сведений о наличии установленного порядка владения и пользования общим имуществом до третьих лиц мыслимо разработать механизм, построенный по аналогии с институтом учета залога движимых вещей (пункт 4 статьи 339.1 ГК РФ). При таком подходе соглаше­ние о порядке владения и пользования будет противопо- ставимо третьим лицам лишь при условии внесения со­ответствующей информации в специально созданный для этих целей реестр, отвечающий принципам открытости и публичной достоверности.

Можно только поприветствовать подход законодателя, избранный им применительно к возможности внесения в ЕГРП информации о наличии определенного порядка вла­дения и пользования общим недвижимым имуществом, и как следствие, возможности его распространения в отно­шении приобретателя доли в праве собственности на эту вещь. Помимо этого, представляется целесообразным раз­работать аналогичный механизм в отношении движимых вещей.

Договор о порядке пользования совместным имуществом

Образец (бланк; форма; шаблон; пример)

Договор между собственниками объекта недвижимости —

Договор сособственников объекта недвижимости —

Соглашение о распоряжении,

владении и использовании общей собственности

г._________ «___» ___________ 20___ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

(далее – Участники, с момента регистрации права собственности – Сособственники) в своих взаимоотношениях договорились установить в отношении объекта недвижимости, право собственности на который, возникающее по моменту государственной регистрации, следующее:

1. Предмет соглашения

По условиям договора _______________, а именно п. _____., заключенного каждым из Участников с ООО «_____________________________», мы, поименованные в данном договоре как Принципалы – физические лица, обязаны заключить Соглашение о распоряжении, владении и использовании Объекта (общей собственности) (далее – Соглашение).

С данным Соглашением связывается возможность государственной регистрации права собственности Участников на построенный (приобретенный) объект.

Учитывая предшествующие соглашения, как письменные (договора инвестирования), так и устные (заявленные в присутствие всех Участников), Участники решили заключить настоящее Соглашение и определить порядок распоряжения, владения и использования части Объекта (общей собственности) (далее – Помещение, определенное по плану — Приложение №1).

2. Существенные условия

Участникам известно, что законодательством РФ устанавливаются требования, как обязательного характера, так и по выбору (Приложение №2). В связи с этим Участники установили следующее:

1) Имущество, находящееся в собственности Участников, принадлежит им на праве общей собственности с определением долей как равных, соответственно, каждому из Участников принадлежит ________ Помещения. Данная общая собственность не может быть разделена без изменения его назначения (неделимая вещь) в силу её общего целевого назначения, несоразмерного ущерба имуществу и существенного ухудшения его технического состояния при разделении на какие-то ни было части, снижения материальной ценности и неудобства в пользовании.

2) Данным Соглашением установлен порядок изменения долей Участников в зависимости от любых факторов, в том числе от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Любой из факторов, не установленный Соглашением, рассматривается Участниками дополнительно на основе:

а) общего обсуждения в течение 1 месяца с момента заявления любого из Участников;

б) принимается большинством голосов (3 доли из 4) на основе отдельного протокола общего собрания Участников с указанием всех Участников как присутствовавших (подписи), с определением принятого решения (как минимум 3 из 4 подписи).

3) Соглашением устанавливается, что Участник, осуществивший неотделимые улучшения Помещения не имеет право на увеличение своей доли в праве на общее имущество, так как Соглашением определяется совместное осуществление неотделимых улучшений Помещения на основе положений данного Соглашения, а действия этого Участника признаются как нарушающие данное Соглашение действия.

4) Соглашением устанавливается, что отделимые улучшения Помещения осуществляются совместно на основе положений данного Соглашения, а в случае если кто-либо из Участников осуществил их самостоятельно, то эти улучшения поступают в собственность всех Участников.

5) В силу п. 2 ст. 246 ГК РФ Участник вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Участники признают, что распоряжение иным образом подразумевает любое юридически значимое действие, на основе которого можно установить о намерении данного Участника осуществить отчуждение своей доли (возмездное либо безвозмездное), в том числе отступное, вклад в уставной капитал юридического лица, вклад в простое товарищество и т.п.

В силу того, что Помещение определено сторонами как неделимая вещь, каждый из Участников признает, что он не воспользуется данным правом, иначе как по всеобщему дополнительному соглашению всех Участников, устанавливающем непосредственно какое-либо из прав каждого.

В случае нарушения данного соглашения кем-либо из Участников, данный Участник в течение ____________________ с момента когда-либо один из остальных Участников узнал о таком нарушении выплачивает всем остальным Участникам неустойку – штраф в размере __________ каждому из Участников, при этом доля Участника, нарушившего соглашение, является залогом до момента выплаты, а по истечению установленного срока все остальные Участники имеют право по правилам залога, установленным законодательством РФ, обратить взыскание на эту долю. Нарушение данного соглашения определяется на основе любых документов, в том числе договоров, дарственных, завещаний, решений судов, свидетельств о регистрации прав собственности, залога и т.д. и т.п., из которых можно установить о намерении данного Участника осуществить отчуждение своей доли.

6) В силу п. 2 ст. 247 ГК РФ Участник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В силу того, что Помещение определено сторонами как неделимая вещь, каждый из Участников признает, что он не воспользуется данным правом, иначе как по всеобщему дополнительному соглашению всех Участников, устанавливающем непосредственно данное право каждого.

В случае нарушения данного соглашения кем-либо из Участников, данный Участник в течение ____________________ с момента когда-либо один из остальных Участников узнал о таком заявлении выплачивает всем остальным Участникам неустойку – штраф в размере __________ каждому из Участников, при этом доля Участника, нарушившего соглашение, является залогом до момента выплаты, а по истечению установленного срока все остальные Участники имеют право по правилам залога, установленным законодательством РФ, обратить взыскание на эту долю.

7) В силу ст. 248 ГК РФ каждый Участник обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по Помещению, а также в издержках по его содержанию и сохранению, что устанавливается данным Соглашением.

8) При продаже Участником доли в праве общей собственности:

а) Другому Участнику-покупателю остальные Участники имеют преимущественное право покупки перед этим Участником-покупателем продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях;

б) Постороннему лицу остальные Участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

в) Участники определяют, что цена продажи доли определяется единственным путем – на основе акта оценки независимого оценщика, определенного как первый из списка оценщиков (по алфавитному порядку названия юридического лица либо фамилии предпринимателя, но не менее трех). При этом Участники, воспользовавшиеся преимущественным правом, так и Участник-продавец имеют право исключить из этого списка не более одного оценщика.

9) Данным Соглашением устанавливается отсутствие согласия всех Участников на публичные торги доли кого-либо из Участников в праве общей собственности.

10) Участник-продавец доли обязан известить в письменной форме остальных Участников о намерении продать свою долю другому Участнику и (или) постороннему лицу с указанием условий, на которых продает ее, и на необходимость установления цены. Если остальные Участники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на Помещение в течение месяца с момента определения цены, Участник-продавец вправе продать свою долю любому лицу.

11) При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой Участник имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

12) Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Преимущественное право нескольких Участников определяется как равное, соответственно, как 1/3. В случае отказа кого-либо из Участников, имеющих преимущественное право его доля распределяется среди оставшихся Участников, соответственно, как 1/3 + 1/6, что равно ½ от доли. В случае отказа двух из трех Участников, имеющих преимущественное право, оставшийся Участник имеет преимущественное право в полном объеме, т.е. может приобрести долю Участника-продавца полностью.

Смотрите так же:  Льготы малому бизнесу на 2019 год

13) Вышеуказанные Правила применяются также при отчуждении доли по договору мены либо иным образом, что подразумевает любое юридически значимое действие, на основе которого можно установить о намерении данного Участника осуществить отчуждение своей доли (возмездное либо безвозмездное), в том числе отступное, вклад в уставной капитал юридического лица, вклад в простое товарищество и т.п.

В случае безвозмездного отчуждения Участники, имеющие преимущественное право и воспользовавшиеся им, выплачивают компенсацию получателю такого отчуждения по оценочной стоимости на основе акта оценки независимого оценщика, определенного как первый из списка оценщиков (по алфавитному порядку названия юридического лица либо фамилии предпринимателя, но не менее трех). При этом как Участники, воспользовавшиеся преимущественным правом, так и получатель такого отчуждения имеют право исключить из этого списка не более одного оценщика.

14) Помещение не может быть разделено между Участниками.

15) В силу п. 2 ст. 252 ГК РФ каждый Участник вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

В силу того, что Помещение определено сторонами как неделимая вещь, каждый из Участников признает, что он не воспользуется данным правом, иначе как по всеобщему дополнительному соглашению всех Участников, устанавливающем непосредственно данное право каждого.

В случае нарушения данного соглашения кем-либо из Участников, данный Участник в течение ____________________ с момента когда-либо один из остальных Участников узнал о таком заявлении выплачивает всем остальным Участникам неустойку – штраф в размере __________ каждому из Участников, при этом доля Участника, нарушившего соглашение, является залогом до момента выплаты, а по истечению установленного срока все остальные Участники имеют право по правилам залога, установленным законодательством РФ, обратить взыскание на эту долю.

Данные Правила не действуют в случае, если кто-либо из Участников заявит о выделе своей доли в форме денежной компенсации на основе акта оценки независимого оценщика, определенного как первый из списка оценщиков (по алфавитному порядку названия юридического лица либо фамилии предпринимателя, но не менее трех). При этом Участники имеют право исключить из этого списка не более одного оценщика.

Участник-заявитель обязан известить в письменной форме остальных Участников о намерении выдела своей доли в форме денежной компенсации и на необходимость установления цены. Денежная компенсация осуществляется на основе договора купли-продажи доли. Если остальные Участники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на Помещение в течение месяца с момента определения цены, Участник-продавец вправе продать свою долю любому лицу.

16) В силу ст. 255 ГК РФ кредитор Участника при недостаточности у этого Участника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

На основании данного соглашения все Участники возражают против этого, в связи чем в силу ст. 255 ГК РФ кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным Участникам по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных Участников от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

3. Распоряжение Помещением

В силу того, что Помещение определено сторонами как неделимая вещь, каждый из Участников признает, что оно может быть продано всеми Участниками третьим лицам как неделимое с сохранением его назначения. Стоимость продажи определяется на основе акта оценки независимого оценщика, определенного как первый из списка оценщиков (по алфавитному порядку названия юридического лица либо фамилии предпринимателя, но не менее трех). При этом Участники имеют право исключить из этого списка не более одного оценщика.

4. Владение и пользование Помещением

В силу того, что Помещение определено сторонами как неделимая вещь, каждый из Участников признает, что оно может быть использовано по единому назначению. В связи с чем, на основании отдельного договора Участники определяют положения использования Помещения, а также порядок получения доходов от использования Помещения (далее – Положение об использовании и получении доходов).

Доходы от использования Помещения поступают в состав общего имущества и распределяются между Участниками соразмерно их долям. Также в Положение об использовании и получении доходов закрепляется обязанность каждого Участника соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по Помещению, а также в издержках по его содержанию и сохранению, а именно: расходы на текущий и капитальный ремонт, систем тепло- водо- электроснабжения, ремонт фасадов, кровли и мест общего пользования, расходы на содержание благоустройства, уборки, освещения и озеленения прилегающей территории.

5. Порядок расторжения Соглашения

5.1. Соглашение может быть изменено или расторгнуто только с согласия всех Участников.

5.2. В случае расторжения Участники устанавливают обязательность продажи Помещения по условиям, установленным п. 3 Соглашения. При продаже Помещения Соглашение считается расторгнутым.

6. Разрешение споров

Все споры и разногласия по Соглашению, подлежат рассмотрению в судебном порядке согласно действующему законодательству, если стороны не установят иной порядок отдельным соглашением.

7. Заключительные положения

7.1. Все дополнения и изменения к Соглашению принимаются в письменном виде, подписанные всеми Участниками.

7.2. Соглашение действует до момента расторжения.

7.3. Участники обязуются не разглашать полученную друг от друга информацию, связанную с исполнением Соглашения, которая может быть признана конфиденциальной и разглашение которой может привести к невозможности выполнения обязательств.

7.4. При перемене реквизитов стороны обязаны в течение пяти дней письменно уведомить друг друга об этом.

7.5. Соглашение составлено в 5-ти экземплярах, которые имеют одинаковую силу, по одному для каждой из сторон, и пятый экземпляр передается в Государственную Регистрационную палату.

Соглашение об определении порядка пользования земельным участком

Российское законодательство позволяет гражданам владеть землей, использовать ее, покупать и продавать. Однако в ряде случаев процесс использования затруднен тем, что у участка несколько совладельцев, или иными ограничениями. Невозможность корректно определить порядок пользования вынуждает заинтересованные стороны обращаться в суд.

Определить порядок пользования участком бывает необходимо для устранения потенциальных или реальных конфликтов между владельцами.

Определение и понятие

Если надел имеет одного владельца, то ему не нужно заботиться о том, где он будет строить дом, все вопросы он решает самостоятельно. Ситуация совместной долевой собственности возникает, если земля переходит в наследство, или супруги разводятся.

Когда у владельца половина или треть земельного участка, на котором есть строения и посадки, возникает вопрос: где границы части каждого владельца? Собственники должны договориться о правилах использования земли таким образом, чтобы соблюдались интересы каждого. Достижение такой договоренности на практике зависит от множества факторов:

  • личных отношений между заинтересованными сторонами;
  • традиционно сложившегося порядка использования участка;
  • его величины и формы;
  • ценности надела (его расположения, близости транспортных коммуникаций, удаленности от загрязненных зон), свойств земли.

Обратите внимание! Если фактические владельцы договорились о том, как должна использоваться земля, и это соглашение не нарушает интересы ни одного из них, то составляется документ, закрепляющий существующий порядок.

В соглашении указываются:

  • все законные владельцы;
  • принадлежащие им доли;
  • документы, закрепляющие право на владение;
  • условия, на основании которых производится совместное пользование наделом;
  • срок действия;
  • дата соглашения;
  • подписи сторон.

Соглашение может заверяться нотариально, но, согласно закону, действующим считается и не заверенный документ – он имеет законную силу. После смерти одного из владельцев, продажи, дарения им своей доли соглашение перестает действовать, так как новый собственник может посчитать сложившийся порядок нарушением своих прав.

Если стороны не могут прийти к согласию и выработать соглашение об определении порядка пользования землей, одна из них обращается с иском в суд, чтобы тот установил порядок.

Подобные конфликты могут возникать и тогда, когда лица, пользующиеся участками земли, не являются их непосредственными собственниками (при праве на бессрочное пользование).

Для определения отношений по поводу владения наделами используются одновременно несколько кодексов (ЗК РФ, ГК РФ), что делает эти споры чрезвычайно сложными и требующими помощи профессионального юриста для каждой из сторон конфликта.

Необходимость в юридической консультации и содействии специалиста возникает тогда, когда несколько фактических собственников земли не могут договориться между собой о границах владения (эти могут быть как законные собственники, так и люди, имеющие право на пользование участком бессрочно или его унаследовавшие).

Смотрите так же:  Развод стоит денег

Совместная собственность на землю

Такая форма собственности чаще всего возникает после унаследования земли несколькими лицами или в супружестве. Каждый владеет определенной долей единого, неделимого участка, имеет право пользоваться им, получать выгоду от своей собственности. Право владения в данном случае представляет собой право распоряжения определенной частью недвижимости.

Если кто-либо из собственников захочет продать часть участка в пределах той доли, которой владеет, нужно пройти сложную процедуру ее фактического выделения и оформления конкретного права собственности. Такой надел в идеале должен иметь самостоятельные границы и не быть меньше, чем предписывают нормы закона.

Обратите внимание! Если по какой-либо причине выделить долю из участка невозможно, то он так и останется единым, и собственникам придется договариваться о правилах его использования. В некоторых случаях может возникнуть конфликт.

Традиционный порядок пользования

Часто собственники участка годами пользуются землей по взаимной устной договоренности, традиционно, не закрепляя эти отношения никаким документом.

Сложившийся порядок часто нарушается после смены одного из владельцев (смерти или продажи доли). Новый совладелец может посчитать, что привычный порядок ущемляет его права или интересы и начинать его нарушать, используя в своих целях части земельного участка, которым сообща пользовались стороны ранее (ставит автомобиль, перекрывая свободный проход, сгружает стройматериалы посреди двора и т. д.).

Когда традиционный порядок нарушен, а достичь договоренности стороны не могут, одна из них обращается в суд. Возможным исходом станет новый порядок использования надела, так как суду придется учесть интересы всех совладельцев. В сложных случаях суд привлекает экспертов.

Фактический порядок использования участка

Помимо традиционного, возможен и фактически сложившийся порядок использования земли. Он возникает при физической невозможности одного из совладельцев пользоваться своим правом, например, тот живет в другом городе или конфликтует с другим собственником.

Основание пользования участком

После заключения владельцами соглашения, закрепляющего совместное использование участка, форма собственности не меняется. За каждым владельцем закрепляется конкретная часть земли, при этом участок остается целыми и находится в совместном владении.

Если необходимо, некоторые зоны остаются общими, чтобы можно было пройти к жилым и подсобным помещениям.

Соглашение о пользовании отличается от раздела земли. В последнем случае каждому владельцу выделяется его доля, определяются границы, и первоначальный участок прекращает свое существование.

Обратите внимание! Законодательно порядок пользования участком, находящимся в совместном пользовании, регулируется ст. 247 ГК РФ, которая фиксирует положение о том, что порядок, в соответствии с которым стороны пользуются совместным имуществом, зависит от величины их доли в этом имуществе.

Право на пользование частью земельного участка, который выделен в бессрочное пользование владельцам расположенного на нем жилого дома, определяется ст. 35 ЗК РФ.

Определение порядка пользования

Земельный участок имеет:

  • размер;
  • форму — простую или сложную;
  • строения, расположенные на нем;
  • размещенные насаждения;
  • объекты и строения, находящиеся рядом или на территории, которые могут вызывать затруднения в пользовании.

Все эти обстоятельства вызывают трудности с реальным разделением участка и с номинальным соблюдением прав каждого собственника.

Простой участок

Для участка простой (прямоугольной) формы с приблизительно равными сторонами, без существенной застройки и насаждений, разделение на доли в соответствии с частью каждого из владельцев не составляет труда. Если он находится в совместной собственности, и доли владельцев не выделены, они будут считаться равными (ст. 245 ГК РФ).

Участок сложной формы

Если территория сложной формы, покрыта насаждениями, реальные доли земли, которыми пользуются владельцы, могут не соответствовать их номинальными частям. Если они не смогут достичь соглашения самостоятельно, перед подачей иска в суд придется обратиться к эксперту по земельным спорам о возможности выделения определения порядка пользования или разделения на части в соответствии с долями владельцев.

Наличие опасных объектов

Такое соседство (их перечень на территории, где находится участок, определяется государственными органами) требует санитарной зоны и уменьшает площадь земли. Для определения степени опасности и необходимости выделения буферной зоны, непригодной к использованию и для сохранения прав всех собственников, необходимо экспертное заключение, которое позволит суду правильно установить порядок пользования участком.

Экспертом в земельных спорах выступает кадастровый инженер, сертифицированное лицо, имеющее достаточный опыт и знания для выдачи заключения.

Судебное определение порядка пользования

Если стороны не достигли соглашения в определении порядка пользования землей, заявление об определении порядка пользования земельным участком подается в суд. Рассмотрением таких споров занимаются мировые суды (ст. 23 ГПК РФ), но при превышении стоимости участка 500 минимумов оплаты труда, иск должен подаваться в районный суд по месту его нахождения (определяется на день подачи иска п. 5 ст. 23 ГПК РФ). К суду привлекаются все заинтересованные лица.

Рассмотрев обстоятельства дела, судья выносит решение, в котором определяет порядок пользования земельным участком его совладельцами, на основании принадлежащих им долей. При появлении некоторых условий иск может быть подан повторно, основанием для этого будет изменение долей владельцев или их наследников.

Необходимые документы

Перед формированием иска обязательно следует получить заключение эксперта с оценкой участка и возможными вариантами пользования им или раздела. Экспертное заключение помогает принятию судебного решения, но, как утверждают суды, не влияет на него. С помощью эксперта суд получает ответы на вопросы:

  • есть ли на спорной территории застройка;
  • может ли объект самостоятельно существовать;
  • какова точная площадь участка;
  • есть ли разночтения с документами по этому показателю;
  • находится ли надел в отведенных ему границах согласно кадастровым данным;
  • возможные варианты раздела или пользования в соответствии с долями;
  • может ли быть назначена денежная компенсация за передачу большей доли, и в какой сумме;
  • нужны ли работы по расчистке и переносу строений или насаждений.
  • существующие ограничения на пользование наделом (санитарные и опасные зоны).

Обратите внимание! Для суда может быть необходимым документ, подтверждающий стоимость земли для определения цены заявления и размера пошлины.

Для проведения экспертной работы специалисту передаются копии всех правоустанавливающих документов на недвижимость.

Образец искового заявления

Исковое заявление об определении порядка пользования земельным участком составляется на основании ст. чт. 131, 132 ГПК РФ и имеет целью установление порядка пользования земельным участком совладельцами в соответствии с величиной долей в собственности.

В иске указывают:

  1. Наименование и полные реквизиты суда.
  2. Имя, отчество и фамилию истца, место проживания, телефон.
  3. Фамилию, имя, отчество ответчика (нужно перечислить всех ответчиков), их адреса.
  4. Отношение сторон к собственности, предмет спора и права сторон по отношению к нему.
  5. Факты, которые подтверждают нарушение прав истца, нарушение порядка использования участка, невозможности его установления путем договора сторон.
  6. Требования истца – определение пользования земельным участком.

Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.

Бланк доступен для скачивания и просмотра.

К иску прилагаются:

  • экспертное заключение;
  • копии документов о праве на недвижимость;
  • оригинал квитанции об уплате пошлины (300 р.).

В канцелярию суда подается столько копий иска, сколько существует ответчиков. Квитанция об уплате госпошлины крепится к экземпляру суда.

После рассмотрения дела выносится решение, которое является обязательным для всех сторон.

Зачем обращаться к юристу

Земельные отношения в России чрезвычайно сложные в силу исторических обстоятельств, несовершенства земельного законодательства и малого опыта судебной системы в разрешении таких споров. Заинтересованный в положительном решении своих проблем человек должен учитывать большое количество разнообразной информации. Присутствие юриста, имеющего профессиональные знания в этом вопросе, поможет оценить шансы истца, подготовить все необходимые документы и провести дело в суде.

Земельные споры обычно длятся долго и являются чрезвычайно затратными, опытный юрист поможет найти компромиссное решение и сберечь истцу немалые суммы.

Присутствие юриста поможет спрогнозировать возможные неприятные моменты и склонить суд в пользу истца.

Стоимость услуги

Сложность земельного законодательства требует консультаций высокопрофессионального адвоката. В силу сложности подобных судебных процессов он не может вести несколько дел одновременно, что делает его услуги достаточно дорогими. Экономить не стоит — только с привлечением такого специалиста можно надеяться на благоприятный исход судебного разбирательства, иначе средства на оплату услуг по подготовке к суду будут потрачены впустую. Все вопросы вы можете задать нашим специалистам. Первая консультация предоставляется бесплатно.