Договор эмфитевзиса

Эмфитевзис от «а» до «я»

Сегодня украинское общество переживает очередную волну жарких дискуссий, посвященных проблеме «Открывать рынок земли в Украине или нет?». Отмены моратория ожидают не только владельцы земельных долей (паев), лишенные права по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью, предоставленного им Конституцией Украины, но и Международный валютный фонд.

Принятие Верховной Радой Украины закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения ожидалось до конца мая 2017 года, однако этого так и не произошло, поэтому владельцам земельных долей (паев), которые не собираются самостоятельно обрабатывать земли, приходиться искать другие пути получения прибыли от своих земельных участков. На сегодняшний день единственной альтернативой договору купли — продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения является эмфитевзис.

Так что же такое эмфитевзис? Это долгосрочное право пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, которое можно завещать и продавать. Зачастую собственники земельных паёв передают свои земельные участки в аренду. Таких около 90%. Эмфитевзис используют лишь единицы. Все потому, что право эмфитевзиса практически не знакомо украинским гражданам.

В чем же преимущество договора эмфитевзиса по сравнению с договором аренды?

Прежде всего, в сроке действия договора эмфитевзиса. В силу норм действующего законодательства Украины, договор аренды не может быть заключен менее чем на 7 лет и более чем на 50 лет. В свою очередь, при заключении договора эмфитевзиса, стороны абсолютно свободны в определении таких сроков. То есть, договор может быть заключен, как на 25 лет, так и на 50 лет, 100 лет и даже более. Кроме того, договор может быть заключен бессрочно, но в этом случае стороны смогут расторгнуть договор, лишь предупредив об этом друг друга за год до желаемой даты расторжения.

Второе преимущество заключается в размере и порядке внесения платы по договору эмфитевзиса. Если для договора аренды установлены минимальный и максимальный размеры платы по договору, которые привязаны к нормативной денежной оценке земельного участка, и должны быть не менее 3 и не более 12% от такой нормативной денежной оценки. То при определении размера и порядка внесения платы по договору эмфитевзиса стороны свободны в их выборе. Такая плата может вноситься как единоразово, так и регулярными платежами. Более того, собственник имеет право получить вознаграждение за заключение такого договора.

При этом право собственности на такой участок сохраняется за его владельцем, но пользователь может свое право передать в уставный капитал хозяйственного общества или в залог. Использование земель сельскохозяйственного назначения и прав на них в качестве предмета ипотек ограничено лишь сферой банковского кредитования.

Законодательство Украины не содержит требований к форме договора об установлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), однако, учитывая положения статей 182, 208, 209 Гражданского Кодекса Украины и статьи 126 Земельного кодекса Украины, указанные договоры заключаются в письменной форме и, по договоренности сторон, могут быть нотариально удостоверены.

Договор эмфитевзиса подлежит обязательной государственной регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, которая может быть осуществлена как органом государственной регистрации, так и нотариусом.

Стоит отметить, что единственным документом, который удостоверяет право собственности на земельный участок, является государственный акт о прав собственности на земельный участок, а не земельный сертификат, который только удостоверяет право лица на земельную долю (пай) и содержит сведения о ее стоимости и размере в условных кадастровых гектарах.

Необходимо обратить внимание так же на тот факт, что вещные права на недвижимое имущество, в том числе и право пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения, являются производными и регистрируются после государственной регистрации права собственности на такое имущество. Поэтому, для проведения государственной регистрации договора эмфитевзиса необходимо сначала провести регистрацию права собственности на этот участок.

Необходимо помнить, что Налоговым кодексом Украины запрещена любая уступка денежного обязательства или налогового долга налогоплательщика третьим лицам, поэтому эмфитевт не вправе платить предусмотренную Налоговым кодексом Украины плату за землю вместо владельца земельного участка (в том числе и в случае, когда такое положение закреплено в договоре эмфитевзиса).

В случае договоренности между сторонами о возложении такой обязанности на эмфитевта, банковские платежи должны осуществляться от имени собственника земельного участка.

В соответствии с нормами гражданского законодательства Украины стороны свободны в определении условий договора эмфитевзиса. Учитывая такую свободу договора, не исключается возможность предусмотреть в договоре эмфитевзиса, или в отдельном договоре, преимущественное право эмфитевта на покупку такого земельного участка.

Однако, для реализации данного права по общему правилу необходимо наличие следующих условий:

1. Снятие моратория на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения.

2. Собственник земельного участка изъявляет желание продать земельный участок, являющийся предмет договора эмфитевзиса.

3. Эмфитевт готов заплатить цену, за которую продается земельный участок, и соглашается с условиями, на которых продается земельный участок.

Кроме того, условиями договора возможно предусмотреть ответственность собственника земельного участка за несообщение эмфитевту о намерении продать земельный участок и о продаже земельного участка другому лицу.

Таким образом, договор эмфитезвиса будет выгоден как собственникам земельных участков, которые не собираются самостоятельно их обрабатывать, но хотели бы получать от них прибыль, так и сельскохозяйственным производителям, которые хотели бы получить землю в постоянное пользование, но не могут заключить договор купли-продажи в рамках действующего моратория на отчуждение таких земельных участков.

Дмитрий Александров, управляющий партнер ALEXANDROV&PARTNERS

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции. Ответственность за цитаты, факты и цифры, приведенные в тексте, несет автор.

Эмфитевзис: как это работает

Суть эмфитевзиса: все решения принимаются сторонами соглашения и прописываются в договоре
Эмфитевзис – это право долгосрочного или бессрочного использования чужого земельного участка сельскохозяйственного назначения, которое может быть отчуждено или передано по наследству. Предмет договора — земельный участок исключительно сельскохозяйственного назначения, который находится в частной, коммунальной или государственной собственности.

  • определение правового механизма обращения взыскания на право эмфитевзиса;
  • разрешение продажи права эмфитевзиса на землях государственной и коммунальной форм собственности, если такое право приобретено на аукционе;
  • предоставляет землепользователю (эмфитевта) права передавать земельный участок в аренду, оставаясь при этом ответственным перед владельцем земельного участка за выполнение своих обязательств по договору эмфитевзиса.

Также планируется ограничение срока действия договора эмфитевзиса до 50 лет.

Пока продолжаются споры между сторонниками и противниками моратория на продажу сельскохозяйственных земель, все больше аграриев используют возможности, которые предоставляет договор эмфитевзиса. Кто-то отдает право пользования своим участком на 100 лет за крупную сумму денег, кто-то получает кредит под залог прав эмфитевзиса, а кому-то выгодно бесплатно отдать свой участок в использование по целевому назначению, чтоб “земля не гуляла”. Эмфитевзис не решает вопрос полноценного использования земли в качестве экономического актива, это скорее компромисс, который может быть выгоден как землевладельцу, так и землепользователю.

Образец договора об установлении Эмфитевзис

Договор об установлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)

Город Киев, Украина, пятого марта две тысячи тринадцатого года.

Мы: Мироненко Яна Петровна, проживаю в г.. Киеве, ул. Горького, д. 5, кв. 65, регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика 7453095464, далее — «ВЛАДЕЛЕЦ», с одной стороны, и Котенко Оксана Павловна, проживаю в г.. Киеве, ул. Ярославская, д 4, кв. 73, регистрационный номер учетной карточки плательщика эмфитевзиса налогов 7564535206, далее по тексту «землепользователей», с другой стороны, действуя добровольно, в соответствии с собственным свободного волеизъявления, шо соответствует нашей внутренней свободы, находясь в здравом уме и ясной памяти, понимая значение своих действий, предварительно ознакомлены с требованиями действующего законодательства о недействительности сделок,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

И. Владелец предоставляет в в пользование от Владельцы земельный участок площадью 10 (десять) га, расположенный по адресу: г.. Вуз город Киевской области, ул. Фрунзе, 5 (пять), кадастровый номер 769476: 4352: 33: 986, целевое назначение: для ведения личного крестьянского хозяйства, с целью использования ее для сельскохозяйственных нужд.

2. Земельный участок принадлежит Владельцу на основании государственного акта на право собственности на земельный участок АА№ 374659, выданного Управлением Госкомзема в Вышгородском районе Киевской области 16.02.2011 года на основании распоряжения Вышгородской районной государственной администрации Киевской области № 654 от

11.09.2010 года, отметка Вышгородской районной государственной администрации Киевской области от 14.03.2010 года, акт зарегистрирован в Книге записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли по N9 453567851206.

Регистрация права собственности на земельный участок Коваленко Андрея Викторовича в Государственном реестре прав на недвижимое имущество проведена 05.03.2013 года частным нотариусом Киевского городского нотариального округа Мартынюк А. В., право собственности зарегистрировано за № 124124, раздел № 138889000000.

3. Мироненко Яны Петровна говорит, что действительно является собственником земельного участка, не имеет ограничений относительно своего права распоряжения земельным участком, ни земельный участок, ни любая ее часть на момент заключения данного договора никому другому не продано, не подарено, не отчуждено другим способом, не представлены в ипотеку, не переданные в аренду или безвозмездное пользование, не является предметом обременения, в налоговом залоге и под запретом (арестом) не состоят, права третьих лиц (права нанимателя, право залога, право пожизненного содержания и т.д.) в отношении земельного участка отсутствуют, вопрос права собственности на земельный участок не является предметом судебного разбирательства, споры по указанной земельного участка отсутствуют, земельный участок не внесена в уставный капитал юридических лиц, земельный участок свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент составления договора Владелец или Землепользователь не мог не знать, земельные сервитуты, как постоянные, так и срочные, отсутствуют.

Смотрите так же:  Право пользования жилым помещением судебная практика

Информация о зарегистрированных вещных правах, их обременения по объекту недвижимого имущества, являющегося предметом данного договора, а также в отношении владельцев объекта в Государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствует (выписки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, изготовленные В . В. Мартынюк, частным нотариусом Киевского городского нотариального округа, 05.03.2013 года).

4. Согласно данным, содержащимся в заключении о рыночной стоимости земельного участка от 05.03.2013 года, выданной субъектом предпринимательской деятельности — физическим лицом Петренко Т. В., рыночная стоимость земельного участка, являющегося предметом данного договора, составляет 55670 ( пятьдесят пять тысяч шестьсот семьдесят) рублей 00 копеек.

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из технической документации №00-1526 / 2013 о нормативной денежной оценке земельного участка, изданном Управлением земельных ресурсов в Вышгородском районе Киевской области 04.03.2013 года, нормативная денежная оценка вышеуказанного земельного участка составляет 10006 (десять тысяч шесть ) гривен 17 (семнадцать) копеек.

5. Согласно данным, шо содержатся в Выдержки из базы данных автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра, изданном управлением Госкомзема в Вышгородском районе Киевской области 05.03.2013 года, сведения о земельный сервитут, эмфитевзис, суперфиций, ограничения (обременения) в использовании земельного участка не зарегистрированы.

6. Владелец сообщил, что земельный участок, являющийся предметом данного договора, свободная от любой застройки, на земельном участке не размещено жилых домов, любых других зданий и / или сооружений, строительство любых объектов недвижимого имущества на указанном земельном участке не начиналось и в настоящее время не начато ( заявление Мироненко Яны Петровны, подлинность подписи на котором засвидетельствована Мартынюк А. В., частным нотариусом Киевского городского нотариального округа, 05.03.2013 года, реестровый номер 117).

Согласно справке № 10, выданной Исполнительным комитетом Киевского городского совета (Киевская городская государственная администрация) 27.02.2013 года, вишевказана земельный участок свободен от застройки и строительство объектов недвижимости на вышеуказанной земельном участке не начиналось.

Землепользователь заявляет, шо земельный участок, являющийся предметом данного договора, им осмотрена и что на земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимого имущества.

Нотариусом разъяснено содержание ч. 1 ст. 377 Гражданского кодекса Украины, согласно которой лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя).

7. Право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) может отчуждаться и передаваться в порядке наследования.

8. За пользование земельным участком Землепользователь ежемесячно платит Владельцу плату в размере 1000 (одна тысяча) рублей 00 копеек, шо должно выплачиваться не позднее 20 (двадцатого) числа каждого месяца за следующий месяц.

9. Владелец земельного участка имеет право требовать от землепользователя использования ее по назначению, установленным в данном договоре.

10. Владелец земельного участка имеет право на получение платы за пользование им, шо оплачивается согласно п. 6 настоящего договора.

11. Владелец земельного участка обязан не препятствовать землепользователю в осуществлении его прав.

12. Землепользователь имеет право пользоваться земельным участком в полном объеме.

13. Землепользователь обязан вносить плату за пользование земельным участком, оплачивается согласно п. 6 данного договора, а также другие платежи, установленные законом.

14. Землепользователь обязан эффективно использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, воздерживаться от действий, которые могут привести к ухудшению экологической ситуации.

15. Землепользователь имеет право на отчуждение права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд.

В случае продажи права пользования земельным участком Владелец земельного участка имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение, по цене, объявленная для пролажу, и на прочих равных условиях.

Землепользователь обязан письменно уведомить Владельца земельного участка о продаже права пользования ею. Если в течение одного месяца с момента уведомления Владельца о продаже права пользования земельным участком Владелец не направит письменного согласия на покупку, право пользования земельным участком может быть продано другому лицу.

По соглашению Сторон в случае продажи землепользователем права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд другому лицу Владелец земельного участка имеет право на получение 5 (пяти) процентов от цены продажи (стоимости права), установленных договором.

16. Земельный участок передается Владельцем землепользователей в пользование в момент подписания настоящего договора.

17. Согласно ч. 1 ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) подлежит обязательной государственной регистрации.

18. Право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) переходит к землепользователям с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

19. Право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд прекращается в случае:

1) сочетание в одном лице Владельца земельного участка и Земиие-пользователя;

2) истечения срока, на который было предоставлено право пользования;

3) выкупа земельного участка в связи с общественной необходимостью.

Право пользования земельным участком для сельскохозяйственных потребностей может быть прекращено по решению суда в других случаях, установленных законом.

20. По соглашению Сторон настоящий договор может быть расторгнут путем составления договора о расторжении данного договора, который должен быть нотариально удостоверен.

21. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах частного нотариуса Киевского городского нотариального округа Мартынюк А. В., другие — выдаются Сторонам.

22. Расходы, связанные с нотариальным удостоверением настоящего договора, несет Землепользователь.

23. Мы, Стороны, подтверждаем, что этот договор соответствует нашим действительным намерениям и не носит характера фиктивного и притворной сделки, заключается нами в соответствии с настоящей нашей воле, без всякого применения физического или психического давления и на выгодных для нас условиях и не является результатом воздействия тяжелых обстоятельств, договор заключается нами без применения обмана или сокрытие фактов, которые имеют существенное значение, мы все равно понимаем значение, условия договора, его природу и правовые последствия, желаем наступления именно тех правовых последствий, создаваемых данным договором, а также свидетельствуем, что договором определены все существенные условия, о чем свидетельствуют наши личные подписи на договоре.

24. Стороны подтверждают, что договорились и не имеют никаких замечаний, дополнений или противоречий относительно условий данного договора.

25. Сторонам разъяснено положения действующего законодательства о порядке заключения договоров об установлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (емфитевзы-Су), оснований и последствий признания их недействительными, содержание статей 182, 203, 407-412 Гражданского кодекса Украины, статьями 59 -65, 74 Семейного кодекса Украины, ст. Сто второй Земельного кодекса Украины.

26. нотариусом разъяснено содержание ст. 182 Гражданского кодекса Украины, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимость является публичной, осуществляется соответствующим органом, который обязан предоставлять информацию о регистрации и зарегистрированных правах в порядке, установленном законом. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость, уклонение от регистрации, отказ от предоставления информации о регистрации могут быть обжалованы в суд. Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимость и основания отказа в ней устанавливаются законом.

27. Мужчина Владельца выразил свое согласие на предоставление им земельного участка в пользование Землекористувичу и на заключение данного договора в заявлении, подлинность подписи на котором засвидетельствована Пономаренко В. К., частным нотариусом Киевского городского нотариального округа, 26.02.2013 года, реестровый номер 55.

Мужчина землепользователей дал свое согласие на получение землепользователей земельного участка в пользование и на заключение данного договора в заявлении, подлинность подписи на котором засвидетельствована поном-Ренко В. К., частным нотариусом Киевского городского нотариального округа, 26.02.2013 года, реестровый номер 56.

ПОДПИСИ: ПОДПИСЬ (Мироненко Я. И)

Что такое эмфитевзис?

Эмфитевзис — это право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд, которое удостоверяется договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком.

Таким образом, с а договором собственник земельного участка передает другому лицу право пользования земельным участком, сохраняя относительно нее право собственности.

Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) может отчуждаться и передаваться в порядке наследования.

В случае прекращения юридического лица, которому принадлежало право пользования чужим земельным участком, эмфитевзис в установленном порядке передается правопреемнику (в случае реорганизации юридического лица) или включается в ликвидационного баланса (в случае ликвидации юридического лица).

Смотрите так же:  Ходатайство на индивидуальное обучение образец

Договор о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей может быть срочным или бессрочным.

Обратите внимание! Для земельных участков государственной или коммунальной собственности:

1) срок договора не может превышать 50 лет.

2) право пользования земельным участком не может быть отчуждено ее землепользователем другим лицам, внесено в уставный фонд, передано в залог.

Необходимо учесть, если договор о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд заключен на неопределенный срок, каждая из сторон может отказаться от договора, предварительно предупредив об этом другую сторону не менее чем за один год.

Обращаем внимание! Договор заключается в письменной форме и , по договоренности сторон, может быть нотариально удостоверен.

Продажа прав (эмфитевзис) на земельные участки государственной и коммунальной собственности на конкурентных началах в форме аукциона осуществляется в случаях и порядке в, установленных главой 21 Земельного кодекса Украины.

В случае продажи права пользования земельным участком владелец этого земельного участка имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение, по цене, объявленной для продажи, и на прочих равных условиях.

Важно! Право пользования чужим земельным участком подлежит обязательной государственной регистрации.

Право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд прекращается в случае:

˗ сочетание в одном лице собственника земельного участка и землепользователя;

˗ истечения срока, на который было предоставлено право пользования;

˗ выкупа земельного участка в связи с общественной необходимостью.

Право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд может быть прекращено по решению суда в других случаях, установленных законом (Глава 33 Гражданского кодекса Украины).

На главную страницу

# Эмфитевзис в вопросах и ответах.

Предлагаем консультацию по материалам «БАЛАНС-АГРО», 2016, № 32 из которой вы узнаете, что такое право пользования земельным участком для сельскохозяйств енных нужд (эмфитевзис), чем оно отличается от аренды земли, на что обратить внимание при заключении договора.

➡ Что такое эмфитевзис?
Эмфитевзис – это право пользования чужим земельным участком для сельхознужд (ст. 1021 Земельного кодекса, далее – ЗК; ст. 407 Гражданского кодекса, далее – ГК). Право эмфитевзиса относительно земельных участков государственной и коммунальной собственности подлежит продаже на земельных торгах так же, как и право аренды таких земель (ст. 134 ЗК). Под эту норму подпадают и исключения. То есть случаи предоставления таких земельных участков на правах эмфитевзиса без проведения аукциона также установлены ч. 2 ст. 134 ЗК.

Эмфитевзис возникает на основании соответствующег о договора, который заключается между собственником земельного участка и лицом (юридическим или физическим), которое изъявило желание пользоваться этим участком для сельхознужд. Согласно ст. 208 ГК договор заключается в письменной форме и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако по требованию одной из сторон может быть удостоверен.

Следует заметить, что законодательств о не содержит требований к форме и содержанию договора о предоставлении эмфитевзиса. То есть существенные условия такого договора законодательств ом не определены. Это в значительной степени упрощает и ускоряет процедуру его заключения и делает этот договор более привлекательным в сравнении с договором аренды земли.

Договор эмфитевзиса может быть срочным или бессрочным (ст. 408 ГК). При этом законодательств ом определено, что срок такого договора для земельных участков:

· государственной или коммунальной собственности не может превышать 50 лет (ст. 408 ГК, ч. 4 ст. 1021 ЗК);

· частной собственности не ограничен.

Обратите внимание: заключая бессрочный договор, каждая из сторон получает право отказаться от договора эмфитевзиса, предварительно уведомив об этом вторую сторону не менее чем за год (п. 2 ст. 408 ГК).

Размер платы по договору, ее форма, условия, порядок и сроки выплаты устанавливаются сторонами по договоренности (ст. 409 ГК). Что касается земель государственной и коммунальной собственности, то, хотя законодательств ом такие требования и не установлены, вероятно, что размер платы будет определяться по аналогии с арендной платой – в процентах от нормативной денежной оценки, форма – только денежная и т. п.

➡ Нуждается ли в регистрации право эмфитевзиса?

Да, право пользования земельным участком для сельскохозяйств енных нужд подлежит государственной регистрации и возникает именно со дня такой регистрации согласно закону (ст. 182, ч. 4 ст. 334 ГК; ч. 1 ст. 4 Закона от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», далее – Закон № 1952).

При этом ст. 28 Закона № 1952 определено, что решения органов государственной власти или органов местного самоуправления о передаче земельного участка в эмфитевзис могут приниматься при отсутствии госрегистрации права собственности государства или территориальной громады на такой участок в Государственном реестре прав (далее – Госреестр).

В случае предоставления в эмфитевзис земельных участков государственной или коммунальной собственности, право собственности на которые не зарегистрирован о в Госреестре, регистрация права собственности осуществляется одновременно с регистрацией права пользования такими участками. При этом решение органа госвласти или органа местного самоуправления о передаче земельного участка в пользование, о восстановлении или внесении изменений в действующие договоры пользования считается заявлением о госрегистрации права собственности на земельный участок и обязательно подается заявителем при проведении регистрации вещных прав на такой участок, производных от права собственности. То есть зарегистрироват ь право эмфитевзиса можно и относительно земельных участков государственной и коммунальной собственности, сведения о которых не внесены в Госреестр.

➡ Каковы права и обязанности сторон договора?

Договор эмфитевзиса должен содержать перечень обязанностей собственника земли и землепользовате ля, определенных законодательств ом, которые фактически не отличаются от их прав и обязанностей в случае аренды земли. Так, согласно требованиям ст. 410 ГК землепользовате ль обязан:

· эффективно использовать земельный участок по его целевому назначению;

· вносить плату за пользование участком и другие платежи, предусмотренные законами;

· повышать его плодородие;

· применять природоохранные технологии производства;

· воздерживаться от действий, которые могут привести к ухудшению экологической ситуации.

В свою очередь, собственник земельного участка обязан не препятствовать землепользовате лю в осуществлении его прав и имеет право (ст. 409 ГК):

· требовать от землепользовате ля использования участка по назначению, установленному в договоре;

· получать плату за пользование участком, при этом ее размер, форма, условия, порядок и сроки выплаты устанавливаются договором.

При заключении договора эмфитевзиса следует учитывать, что использование земельного участка не по целевому назначению является одним из оснований для прекращения права пользования участком (ст. 41 ЗК). Поэтому использование земельного участка по такому договору должно соответствовать его целевому назначению, указанному в правоустанавлив ающем документе (государственно м акте, свидетельстве на право собственности и т. п.).

➡ Чем отличается эмфитевзис от аренды?

Важной особенностью эмфитевзиса (в сравнении с арендой) является то, что такое право может отчуждаться и передаваться в порядке наследования. Исключением является право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для сельхознужд, которое не может быть отчуждено землепользовате лем другим лицам (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения), внесенное в уставный капитал, переданное в залог (ст. 407 ГК). То есть если договор о предоставлении эмфитевзиса заключен относительно таких земель, то лицо может только самостоятельно использовать землю в пределах срока действия договора.

Что касается земель частной собственности, то юридическое лицо, заключив договор эмфитевзиса с гражданином – собственником земельного участка, в дальнейшем (в пределах срока его действия) может отчуждать право пользования таким участком путем продажи, дарения и т. п. Тогда право эмфитевзиса первоначального пользователя прекращается после регистрации такого права за новым пользователем.

Обращаем внимание: отчуждается право пользования, а не право собственности на земельный участок, то есть происходит не смена собственника участка, а только замена пользователя.

При этом ч. 2 ст. 411 ГК определено, что собственник земельного участка, право пользования которым продается, имеет преобладающее перед другими лицами право на его приобретение по цене, которая объявлена для продажи, и на других равных условиях.

Например, между фермерским хозяйством (далее – ФХ) и гражданином Петренко П. А. – собственником земельного участка заключен договор о предоставлении эмфитевзиса сроком на 50 лет. ФХ пользовалось земельным участком в течение 10 лет, после чего решило продать право пользования им (в пределах действия договора, то есть на 40 лет) другому юридическому лицу. В таком случае ФХ сначала должно письменно уведомить об этом гражданина Петренко П. А. – собственника участка. Если в течение месяца он не отправит письменного согласия на покупку, право пользования земельным участком может быть продано другому лицу.

Если собственник не желает, чтобы право пользования его земельным участком перешло к другому лицу (к лицу, которое будет определено ФХ по своему усмотрению без согласования с ним), он имеет право выкупить такое право и тем самым соединить в одном лице собственника и пользователя земельного участка. В таком случае согласно п. 1 ст. 412 ГК право пользования земельным участком прекращается и собственник имеет право в дальнейшем самостоятельно использовать земельный участок или снова предоставить право пользования другому лицу, определив его по своему усмотрению.

Смотрите так же:  Дарственная на несовершеннолетнего сына

Какой-такой эмфитевзис?

Нас часто спрашивают, как эффективно защитить свой бизнес. Если коротко — приведите в порядок договорную базу и планируйте налоги. Одним из инструментов, который будет способствовать этому, выступает договор долгосрочного пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (или, как его еще называют, эмфитевзис). И хотя бизнес все активнее ним пользуется, существует немало опасений, с которыми приходится иметь дело юристам.

1. Является ли договор эмфитевзиса скрытой формой купли-продажи земли?

Конечно, нет. Договор эмфитевзиса не предусматривает перехода права собственности на земельный участок и это его главное отличие от договора купли-продажи. Договор эмфитевзиса выступает промежуточным звеном между арендой и правом собственности. Это договор землепользования, который может быть заключен на достаточно большой срок, например на 100, 200 или 500 лет, или даже бессрочно. И именно такая особенность договора эмфитевзиса фактически приравнивает его к купле-продаже, поскольку, передав право пользования землей на столь длительное время, владелец определенным образом ограничен в своих правах. Кстати, с продажей сравнивают и договора аренды, заключенные на максимальный срок — 49 лет.

2. Сумма выплаты по договору эмфитевзиса значительна. Какие существуют варианты расчетов вообще, и какие из них самые рискованные?

На самом деле есть разные варианты оплаты по договору эмфитевзиса. Стороны могут самостоятельно выбирать вариант: платить одним платежом заранее или ежегодно равными частями. Однако реальность все чаще побуждает владельцев паевой земли просить арендаторов выплатить средства заранее, и только договор эмфитевзиса законно предоставляет такую возможность.

Если оплата осуществляется за весь срок пользования наперед (имеется в виду за 50-100 лет) единым платежом, то в таком случае эмфитевзис можно приравнять к купле-продаже, но помним, что право собственности на земельный участок остается за владельцем.

Скрытым риском таких расчетов (одним платежом наперед) является то, что условно, лет через десять, владелец пая может сказать: «Я считаю, что ты мне очень мало заплатил. Если не хочешь проблем — плати еще». В таком случае закон на стороне пользователя. А владелец, конечно, имеет право обращаться в суд и доказывать, почему он так считает.

3. Согласно каких критериев осуществляется оценка стоимости пользования земельным участком по договору эмфитевзиса? Какую роль роль нормативно-денежная оценка?

Так же как и в случае заключения договора аренды, для договора эмфитевзиса нормативно-денежная оценка не является окончательным критерием. Сумма определяется по соглашению сторон — это основное правило. Что бы ни говорили, цену диктует рынок, и она будет зависеть от целого ряда факторов: конкуренции, географического расположения, плодородия, инфраструктуры и тому подобное.

4. В чем разница между уплатой налогов по договору аренды и по эмфитевзиса? Какие налоговые обязательства возникают в случае заключения договора эмфитевзиса?

Порядок уплаты налога на доходы физических лиц (ПФДО) для аренды и эмфитевзиса одинаков. То же касается и земельного налога. Возможно, фискальные органы обратят на это внимание в ближайшем будущем и будут пытаться как-то дополнительно урегулировать эти отношения. Поэтому мы советуем клиентам не медлить с оформлением сделок, чтобы надлежащим образом защитить свой бизнес и подготовиться к открытию рынка земли. К слову, подавляющее большинство агрохолдингов массово переходит на договоры эмфитевзиса со своими пайщиками.

Не обязательно вносить всю плату вперед. Это может быть обычный договор эмфитевзиса, условно на 15 лет, со срочными платежами и только дополнительным соглашением, при необходимости предусматривается единовременный платеж (можно это сделать позже).

Почему эмфитевзис? Потому что сегодня вы для себя решаете стратегическую задачу — обезопасить себя от рейдеров (как минимум), подготовиться к открытию рынка. Договор эмфитевзиса дает вам возможность после открытия рынка земли выкупить земельный участок с преимуществами.

5. Защищает ли пользователя договор эмфитевзиса в случае смерти владельца и возникновения нового собственника земельного пая?

Конечно, защищает. Правовая природа договора эмфитевзиса заключается в долгосрочном пользовании землей независимо от перехода права собственности на участок. Кроме того, свобода договора эмфитевзиса позволяет предусмотреть обязательство правопреемников/наследников владельца земельного участка выполнять условия указанного договора. При заключении договора аренды после смерти владельца земельного участка, наследники, после вступления в наследство, могут пожелать расторгнуть такой договор, а при заключении договора эмфитевзиса это будет невозможно.

6. Есть ли проблемы с регистрацией договора эмфитевзиса?

Нет. Сейчас в Украине уже почти каждый регистратор, а нотариус — и подавно, знают, что такое эмфитевзис, каковы его особенности, порядок государственной регистрации права пользования. Ранее мы выезжали в регионы и в тестовом режиме регистрировали простые и сложные формы договора. Сначала регистраторы сопротивлялись, однако, после определенных разъяснительных работ со ссылкой на Гражданский и Земельный кодексы (для тех, кто еще не регистрировал такие договоры), первые договора были зарегистрированы. Конечно, гораздо проще работать с нотариусами, однако их услуги стоят дороже. Сейчас эта практика состоялась, и проблем с регистрацией права эмфитевзиса не возникает.

7. Люди опасаются незнакомого. Как уговорить их подписать договор эмфитевзиса?

Один пайщик испугается, а другой подпишет. Со временем тот, кто боялся, убедится, что этот механизм действенный. Однако даже если и не все пайщики заключат договора эмфитевзиса, а частично останутся на аренде, вы в любом случае в выигрыше. Благодаря эмфитевзису вы создаете на поле собственную «шахматку». Рейдеру в такой ситуации это поле уже не так привлекательно для захвата, он десять раз подумает, начинать войну с пользователем земли, или нет. К тому же вы действуете на опережение и существенно выиграете время. Тогда как другие еще только размышляют, вы резервируете свою базу бизнеса. А дополнительным аргументом в пользу перехода может быть разовая премия за заключение договора эмфитевзиса (кроме платежей по договору).

8. Что будет с правами на участок, оформленный по договору эмфитевзиса, если после открытия рынка земли владелец захочет продать ее другому лицу?

В случае регистрации договора эмфитевзиса собственник не может просто взять и продать земельный участок. Прежде всего, владелец обязан уведомить пользователя о намерении и об условиях продажи земельного участка. Заметим, что пользователь имеет преимущественное право на приобретение земли. А даже если этот участок и будет продана другому лицу (вне права пользователя, якобы за долги, подписанием расписки, или по решению суда), то обязательства по договору эмфитевзиса (если оно написано правильно) остаются в силе в любом случае. То есть договор эмфитевзиса зарегистрирован, а вместе с ним зарегистрировано ваше вещное право.

Кроме того, арендатор имеет право на защиту своих прав в суде, в соответствии с законом. А право пользования вами участком, была оформлена по договору эмфитевзиса, остается в силе независимо от смены собственника — в этом сила этого договора.

9. В чем слабые места договора эмфитевзиса?

Его можно расторгнуть за неиспользование земельного участка по целевому назначению в течение трех лет и за неуплату (если это предусмотрено условиями договора). В первом случае это, безусловно, стопроцентная ответственность арендатора. Во втором случае владелец может преднамеренно покинуть место постоянного проживания в период выплаты арендной платы за пай (например, до 30 ноября) и не получать платеж, однако и здесь есть выход — предусмотреть оплату на карту банка или почтовым переводом.

10. Как с договора эмфитевзиса перейти к частной собственности, в случае отмены моратория?

После открытия рынка земли у землепользователя по договору эмфитевзиса, как и у владельца, есть несколько вариантов. В случае действия договора с периодическими платежами стороны могут продолжать пользоваться землей по договору и получать периодические платежи (если такие условия были предусмотрены договором), или принять решение о продаже и переоформить право собственности на пользователя (если условия покупки устроят пользователя).

В том случае если договор эмфитевзиса был заключен с выплатой единым платежом за весь срок пользования и владелец был согласен на фактический переход права собственности, то возможны два варианта действий. Первый: пользователь продолжает пользоваться землей по договору эмфитевзиса. Второй: заключается договор купли-продажи с учетом предоплаты по договору и право собственности на землю перерегистрируется.

В случае изменения существенных условий (например, появились наследники, которые не хотят признавать полученную единовременную оплату как стоимость продажи), возможно удлинение пользование на правах эмфитевзиса или выкуп участка за вычетом из цены покупки суммы, которая была выплачена единовременно при заключении договора эмфитевзиса.

В любом случае этот легальный инструмент имеет много преимуществ и является реальной альтернативой права собственности. И промедление в его заключении может привести к неоправданным затратам.