Договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа

Оглавление:

Договор аренды с правом выкупа

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды с правом выкупа (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Договор аренды с правом выкупа

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор аренды с правом выкупа

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Договор аренды с правом выкупа

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Договор аренды здания с правом выкупа

ДОГОВОР N ___ аренды здания с правом выкупа

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование здание, расположенное по адресу: ______________, общей площадью _____ кв. м, кадастровый номер _____________, имущественный состав, состояние и характеристики которого определены в акте приема-передачи (Приложение N __, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора), а также передать Арендатору права на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования .

(Вариант для случаев, когда имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления: согласие собственника на передачу имущества в аренду выражено в: ____________________ .)

1.2.1. Земельный участок, занятый зданием, находится у Арендодателя на праве _____________________, что подтверждается _______________________.

Арендатору одновременно с передачей права аренды здания передается право _____________________ (пользования, аренды или иное право) на земельный участок, который занят зданием и необходим для его использования.

Кадастровый номер земельного участка _______________.

1.3. Срок действия настоящего договора: ___ лет. Настоящий договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует по «___»_________ ___ г. Обязательства Арендодателя по настоящему договору возникают с момента подписания настоящего договора сторонами, обязательства Арендатора — с момента фактической передачи здания по акту приема-передачи.

1.4. Продукция и иные доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованных площадей, являются его собственностью.

1.5. Реорганизация Арендодателя и/или перемена собственника здания не являются основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:

а) в течение ______ с момента подписания настоящего договора передать в пользование указанное в п. 1.1 здание Арендатору по акту приема-передачи, в котором должны быть указаны имущественный состав, характеристики и техническое состояние здания на момент передачи в аренду;

б) не чинить препятствий Арендатору в правомерном использовании арендуемого здания;

в) за свой счет производить капитальный ремонт здания, занимаемого Арендатором, в сроки __________________, не реже ____________ в ____________ (указать периодичность);

г) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий. Арендатор возмещает убытки от чрезвычайных событий в случае, если Арендодатель докажет, что эти события произошли по вине Арендатора. Если ущерб, причиненный зданию перечисленными чрезвычайными событиями, будет устранен за счет или силами Арендатора, Арендодатель будет обязан возместить понесенные Арендатором документально подтвержденные расходы или с согласия Арендатора зачесть эти расходы в счет арендной платы при условии, что вина Арендатора в причинении ущерба зданию отсутствует;

д) обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому зданию сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;

е) обеспечить бесперебойную работу грузовых лифтов, обеспечивающих подъем и спуск сырья и готовой продукции Арендатора, подачу электроэнергии к технологическому оборудованию Арендатора.

2.2. Арендатор обязан:

а) использовать арендуемое здание по назначению;

б) содержать арендуемое здание в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендодателю;

в) в установленные настоящим договором сроки производить уплату арендной платы;

г) письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за _________ о предстоящем освобождении здания (в том числе и его части) в случае одностороннего отказа от настоящего договора и в течение ________ с момента ____________ вернуть здание и земельный участок Арендодателю по акту возврата здания и земельного участка (Приложение N ___, составляется Арендатором в случае, если Арендатор не воспользовался правом на выкуп здания);

д) производить текущий ремонт здания.

2.3. Арендатор вправе:

а) передавать арендуемое здание как в целом, так и частично в субаренду, предоставлять здание в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог с предварительного согласия Арендодателя;

б) в случае досрочного прекращения настоящего договора требовать возмещения произведенных им документально подтвержденных расходов по капитальному ремонту, перепланировкам, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого здания;

в) отказаться от договора аренды, письменно известив Арендодателя об этом за _________.

2.4. Арендатор имеет право в течение _____ дней после передачи здания по акту приема-передачи в случае обнаружения недостатков арендуемого здания по своему усмотрению:

— требовать безвозмездного устранения недостатков здания;

— требовать соразмерного уменьшения арендной платы;

— требовать возмещения расходов на устранение недостатков здания;

— непосредственно удержать сумму понесенных Арендатором расходов на устранение обнаруженных недостатков в здании из арендной платы.

2.5. Арендатор имеет право по письменному согласованию с Арендодателем производить любые улучшения и перепланировки помещений здания при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности.

Необходимые согласования и разрешения для этого осуществляет Арендодатель.

2.6. Арендованное здание переходит в собственность Арендатора по истечении срока аренды (или досрочно в срок __________) при условии внесения обусловленной п. 3.3 настоящего договора выкупной цены здания в установленные сроки.

При этом Арендатор приобретает право ________________ земельным участком на тех же условиях, что и Арендодатель.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Сумма арендной платы составляет ______ рублей в месяц . Размер арендной платы не может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке в течение срока действия настоящего договора.

3.2. Арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет Арендодателю сумму арендной платы, указанной в п. 3.1 настоящего договора.

3.3. Выкупная цена арендованного здания составляет __________________.

Арендатор погашает указанную выкупную цену здания в течение срока договора путем внесения арендных платежей. Оставшуюся часть выкупной цены Арендатор вносит в течение ____ банковских дней после окончания срока аренды здания.

Выкупная цена (не) включает стоимость переоформления прав на земельный участок.

3.4. Арендная плата (не) включает эксплуатационные и коммунальные услуги.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор может быть изменен по письменному соглашению сторон или расторгнут в одностороннем порядке.

5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

5.2.1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

5.2.2. Существенно ухудшает арендуемое здание.

5.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендной платы.

5.2.4. Не производит текущего ремонта здания.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в срок _______________.

5.3. По требованию Арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

5.3.1. Арендодатель не предоставляет здание в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию зданием.

5.3.2. Переданное Арендатору здание имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра здания или проверки его состояния.

5.3.3. Здание в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

5.3.4. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт здания.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. В выкупную стоимость арендуемого здания входит стоимость произведенных Арендатором арендных платежей за весь срок аренды, а также стоимость произведенных Арендатором улучшений выкупаемого здания.

6.2. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, подписанных сторонами, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон и для государственного органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

6.3. Договор вступает в силу после государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

6.4.1. Кадастровый (или: Технический) паспорт здания (Приложение N __).

6.4.2. Поэтажный план здания (Приложение N __).

6.4.3. Кадастровый паспорт земельного участка (Приложение N __).

6.4.4. Акт приема-передачи здания и земельного участка (Приложение N __).

6.4.5. План земельного участка с указанием границ здания (Приложение N __).

6.4.6. Акт приема-передачи здания в собственность арендатора (Приложение N __).

6.4.7. Акт возврата здания и земельного участка (Приложение N __) (указать, если применимо).

7. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Информация для сведения:

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Указать, если применимо. В соответствии со ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок, однако аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. п. 1 — 4 ст. 298 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.

Частное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Смотрите так же:  Не родная дочь наследство

Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом. закрепленным за ним собственником или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться. недвижимым имуществом.

Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.

ДОГОВОР
аренды с правом выкупа (общая форма)

дата и место подписания

_________________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», в лице _________________, действующ__ на основании _________________, с одной стороны, и _________________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», в лице _________________, действующ__ на основании _________________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (или: временное пользование) Имущество вместе со всеми его принадлежностями и необходимой для использования документацией, в состав которого входят:

1.1.1. Объект(ы) недвижимости ____________________________.

1.1.2. Движимое Имущество ___.

1.2. Передаваемое в аренду Имущество является собственностью Арендодателя.

1.3. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения Договора Имущество в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц.

1.4. Передача Имущества Арендатору осуществляется по передаточному акту (Приложение N _____). Подготовка Имущества к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью ______________ (Арендодателя/Арендатора) и осуществляется за его счет.

1.5. Арендуемое Имущество подлежит страхованию в следующем порядке:
___.

(виды страхуемого имущества, условия страхования)

2. СРОК ДОГОВОРА

2.1. Договор заключен на срок до «___»__________ ____ г. (или: на неопределенный срок) и вступает в силу с даты его подписания Сторонами (вариант в случае заключения Договора аренды здания или сооружения на срок не менее года: с момента его государственной регистрации).

2.2. По истечении срока Договора Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя не позднее _____ дней до окончания срока действия Договора.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Арендодатель обязан:

3.1.1. Подготовить Имущество к передаче, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью настоящего Договора.

3.1.2. Передать Арендатору Имущество вместе со всеми принадлежностями и документацией по акту в срок до «___»__________ ____ г.

3.1.3. При необходимости оказывать Арендатору содействие в монтаже, наладке и вводе Имущества в эксплуатацию, а также соответствующую консультационную и информационную помощь.
Вариант дополнительно, в случае если обязанности по выполнению соответствующего вида ремонта не возложены на Арендатора: 3.1.4. Производить за свой счет капитальный ремонт Имущества не реже чем __________ в __________ (или: капитальный ремонт Имущества не реже чем __________ в _________________, а также его текущий ремонт не реже чем __________ в __________; текущий ремонт Имущества не реже чем __________ в __________.

3.2. Арендодатель дает свое согласие (или: не дает своего согласия) Арендатору на сдачу Имущества в субаренду, на предоставление его в безвозмездное пользование, на передачу арендных прав в залог и внесение их в оплату доли в уставном капитале хозяйственных товариществ и обществ или в качестве вклада в совместную деятельность без дополнительного получения письменного одобрения по каждому такому факту.

3.3. Арендатор обязан:

3.3.1. Перед подписанием акта приемки-передачи осмотреть Имущество и проверить его состояние.

3.3.2. Вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренные настоящим Договором.
Вариант дополнительно, в случае если обязанности по выполнению соответствующего вида ремонта не возложены на Арендодателя: 3.3.3. Осуществлять за свой счет капитальный ремонт Имущества не реже чем __________ в __________ (или: капитальный ремонт Имущества не реже чем __________ в _________________, а также его текущий ремонт не реже чем __________ в __________; текущий ремонт Имущества не реже чем __________ в __________.

3.4. Доходы, полученные Арендатором в результате использования Имущества в соответствии с Договором, являются его собственностью.

3.5. Арендатор вправе выкупить арендованное Имущество.

4. УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

4.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения Имущества являются собственностью _______________ (Арендатора/Арендодателя).

4.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения Имущества. После прекращения Договора Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений (или: стоимость неотделимых улучшений Арендатору не возмещается).

5. РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

5.1. Арендная плата за все передаваемое Имущество устанавливается в размере _____ (__________) рублей, в том числе НДС _____ (__________) рублей, за __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.).

5.2. Арендная плата вносится не позднее _____ дней по истечении очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.).
(Или:
— не позднее _____ дней до начала очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.);
— в следующем порядке: _____ процентов арендной платы, установленной п. 5.1 Договора, что составляет _____ (__________) рублей, в том числе НДС _____ (__________) рублей;
— не позднее _____ дней до начала очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.), _____ процентов арендной платы, установленной п. 5.1 Договора, что составляет _____ (__________) рублей, в том числе НДС _____ (__________) рублей;
— не позднее _____ дней по истечении очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.);

— в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение N 1).)

6. ПОСЛЕДУЮЩИЙ ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

6.1. Арендатор вправе выкупить Имущество по истечении срока аренды или до его истечения.

6.2. При выкупе Имущества по истечении срока аренды выкупная цена составляет ____ (_________) рублей, в том числе НДС ____ (_________) рублей.

6.3. При выкупе Имущества до истечения срока аренды выкупная цена, обусловленная п. 6.2 Договора, увеличивается (или: уменьшается) на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды.

6.4. После внесения выкупной цены в соответствии с п. 6.2 или п. 6.3 Договора, а также при условии уплаты арендной платы за весь период пользования Имущество переходит в собственность Арендатора.

7. ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА АРЕНДОДАТЕЛЮ

7.1. Арендатор обязан вернуть Арендодателю Имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, если п. 6.1 Договора не предусмотрено право Арендатора на выкуп Имущества либо такое право предусмотрено, но не реализовано Арендатором.

7.2. Арендатор обязан за свой счет подготовить Имущество к возврату Арендодателю, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью Договора.

7.3. В случае несвоевременного возврата Имущества Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх суммы штрафа, установленного п. 8.3 Договора.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные убытки.

8.2. За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере _____ процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

8.3. За несвоевременную передачу Имущества Сторона, нарушившая Договор, обязана будет уплатить другой Стороне штраф в размере __________ руб.

8.4. Взыскание неустоек и процентов не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.

8.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: ________________________ (запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).

9.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение _____ дней уведомить об этом другую Сторону.

9.3. Документ, выданный ____________________ (Торгово-промышленной палатой, уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

9.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _________________, то каждая Сторона вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

10. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

10.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

10.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

11. ИЗМЕНЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

11.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

11.2. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

12.1. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

12.2. К Договору прилагаются:
— График платежей (Приложение N 1) (при выборе соответствующего условия в рамках п. 5.2 Договора);
— _________________________ (перечень документации, передаваемой вместе с Имуществом: техпаспорт, инструкция по эксплуатации, сертификат и т.д.).

Договор аренды с правом последующего выкупа — образец

Договор аренды с последующим выкупом: правовая природа

Договор аренды с последующим выкупом неоднороден:

  • его основное содержание составляют положения об аренде;
  • в части выкупа имущества используются некоторые конструкции из договора купли-продажи.

В юридической науке существует мнение, что договор аренды с последующим выкупом — это своеобразный вид аренды и элементов сделки по продаже в нем нет. Однако вся правоприменительная и судебная практика исходит из точки зрения о смешанной природе этого договора.

Следует учесть, что есть основные положения об аренде, а есть специальные, которые учитывают особенности разновидностей арендных сделок (§ 2, 6 гл. 34 ГК РФ) или передаваемого имущества (§ 3–5 гл. 34 ГК РФ). Их применение зависит от объекта аренды в конкретном договоре (ст. 625 ГК РФ).

В отношении условий о выкупе имущества предписано использовать нормы, содержащие требования:

  • к составлению договора купли-продажи (п. 2 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66, апелляционное определение Омского областного суда от 13.01.2016 по делу № 33-175/16);
  • возникновению права собственности (п. 8 постановления пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» от 17.11.2011 № 73, далее — постановление № 73).
Смотрите так же:  Элен уайт. Жена тёмного властелина. Пособие по выживанию

Договор аренды с последующим выкупом: общие положения

Есть норма (п. 1 ст. 624 ГК РФ), согласно которой объект аренды переходит к арендатору в том случае, если он выплатил его полную стоимость, предусмотренную договором (постановление АС Московского округа от 15.12.2015 № Ф05-6657/14 по делу № А40-126332/15).

Если стороны сразу не предусмотрели возможность выкупа имущества, они могут сделать это и позже, заключив дополнительное соглашение (п. 2 ст. 624 ГК РФ) в пределах срока аренды (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 16.10.2015 № Ф02-4977/2015 по делу № А10-553/2015).

Установлен законодательный запрет на выкуп некоторого имущества, например:

  • в ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ;
  • ст. 5 ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» от 23.08.1996 № 127-ФЗ.

При оплате в полном объеме стоимости имущества арендатору больше не нужно вносить арендные платежи (определение ВС РФ от 09.03.2016 № 306-ЭС16-619 по делу № А498274), а право собственности на выкупленное имущество возникает на основе договора купли-продажи (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Стороны также вправе самостоятельно установить, когда прекращается обязательство по внесению платы за имущество арендодателю (п. 5 постановления № 73). Исключение составляет только 1 объект аренды — участок земли (п. 7 постановления № 73).

Важно! Выкупать имущество или нетэто выбор арендатора. Понуждение к выполнению договорных условий о выкупе не основано на законе. Если арендатор не желает выкупать объект сделки, договор продолжает действовать, но без условия о приобретении имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2011 по делу № А58-8158/10).

Договор аренды с последующим выкупом: основные условия

При составлении образца договора аренды с последующим выкупом важно обратить внимание на следующие моменты:

  • в нем обязательно должны быть указаны исчерпывающие характеристики объекта, передаваемого арендатору-покупателю (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
  • договор должен быть обязательно составлен в письменной форме при сроке заключения от 1 года, а если арендатором и/или арендодателем является юридическое лицо, то независимо от срока (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
  • если передается недвижимость и период действия договора превышает 1 год, такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).

Желательно прописать, когда именно арендатор становится собственником — до истечения периода действия договора или после (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.08.2012 по делу № А39-3686/2011). Очень часто возникают споры в связи с нежеланием арендодателя (продавца) оформлять в Росреестре переход права собственности к арендатору (покупателю), так что эти условия должны быть оговорены максимально подробно (постановление АС Дальневосточного округа от 14.07.2015 № Ф03-2514/15 по делу № А51-27514/13).

В отношении цены покупки должно быть указание:

  • включает арендная плата выкупную цену или нет;
  • фиксируется выкупная цена или нет;
  • подлежит ли цена индексации (определение ВС РФ от 23.11.2015 № 302-ЭС15-14546 по делу № А10-5070/14).

Договор аренды с последующим выкупом: дополнительные условия

Арендатору при заключении договора аренды с последующим выкупом стоит убедиться, что лицо, передающее объект аренды, владеет или уполномочено распоряжаться им. Иначе такая сделка не порождает правовых последствий (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 14.10.2015 по делу № 33-9679/15).

Если стороны решили, что объект аренды необходимо застраховать, условия страхования также следует прописать в договоре.

Важно! Всем известно, что период действия не является для договора аренды с последующим выкупом общеобязательным условием. Однако его все же стоит предусмотреть. По договорам на неопределенный срок часто возникают споры, поскольку стороны по-разному толкуют исполнение обязательств (апелляционное определение Мосгорсуда от 08.12.2014 по делу № 33-45541).

Все остальные условия договора соответствуют стандартным условиям арендного договора.

Образец договора аренды с последующим выкупом размещен здесь: Договор аренды с последующим выкупом — образец. С помощью этого документа можно самостоятельно составить индивидуальный договор, подходящий для конкретной ситуации и объекта аренды.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Если предметом договора является аренда и выкуп нежилого помещения, условия внесения арендных платежей перестают действовать после оплаты стоимости выкупаемого имущества, но не позднее оформления перехода права собственности, независимо от того, был сам договор аренды зарегистрирован или нет (п. 6 постановления № 73).

Есть еще 1 нюанс выкупа нежилого помещения: арендатор становится собственником выкупленной недвижимости с момента его оформления в установленном порядке (используются конструкции договора купли-продажи), обязательства арендатора прекращаются (арендную плату он больше не платит). Однако стороны вправе согласовать иные условия (п. 8 постановления № 73).

В договоре аренды с правом выкупа нежилого помещения необходимо прописать его характеристики в соответствии с технической и кадастровой документацией (техническим паспортом БТИ, включающим экспликацию и поэтажный план, а также кадастровым паспортом).

Кроме того, к особенностям договора аренды с правом выкупа нежилого помещения можно отнести следующее:

  • Эти соглашения регистрируются по правилам аренды зданий и сооружений (ч. 2 ст. 651 ГК РФ), хотя формально к таковым не принадлежат (информационное письмо президиума ВАС РФ «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 № 53).
  • Если запись об аренде в ЕГРП (с 01.01.2017 – ЕГРН, согласно новому ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ) сохранилась после оформления права собственности арендатором, это не означает, что арендные отношения продолжаются. Стороны также могут включить в соглашение иные условия. Исключением является выкуп имущества в соответствии с правилами, установленными ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» от 22.07.2008 № 159-ФЗ, согласно которым запрещается обязывать арендатора оплачивать аренду после выкупа имущества (п. 6 постановления № 73).
  • Арендатору стоит помнить, что не стоит вносить улучшения до выкупа имущества, если это не согласовано с собственником помещения и/или компетентными органами, иначе договор может быть расторгнут (постановление 16-го арбитражного апелляционного суда от 13.01.2016 № 16АП-4769/15 по делу № А63-102/14, апелляционное определение Воронежского областного суда от 08.10.2015 по делу № 33-5203/15).

Договор аренды с правом последующего выкупа — специфический вид арендного договора. Будучи смешанным по своей структуре, он иногда вызывает трудности при его составлении. Однако, используя образец договора аренды с последующим выкупом, размещенный выше, и учитывая все особенности, предусмотренные законодательством, каждый юрист, даже начинающий, справится с оформлением такого договора.

Договор аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа

Договор аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа

_______________________________________ «___» __________ 200__ г.
(указать место заключения договора)

_________________________________________________________________, в лице
(полное наименование организации, предприятия с указанием
организационно-правовой формы)
______________________________________________, действующего на основании
(должность, Ф.И.О. руководителя организации, предприятия)
_________________________________________________, именуемое в дальнейшем
(наименование документа, подтверждающего полномочия)
«Арендодатель», с одной стороны, и _________________________________
________________________________________________________________________,
(полное наименование организации, предприятия с указанием
организационно-правовой формы)
в лице _________________________________________________, действующего на
(должность, Ф.И.О. руководителя организации, предприятия)
основании ______________________________________________________________,
(наименование документа, подтверждающего полномочия)
именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в
дальнейшем «стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора. Общие положения

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое
помещение: _____________________________________________, площадью ______
(указать наименование или номер нежилого помещения
в соответствии с экспликацией технического паспорта)
(___________________________) кв. м. расположенное на __________ этаже
(цифрами и прописью)
__________________________________________________________________ здания
(указать характеристику здания в соответствии с
техническим паспортом например, административное и т.д.)
общей площадью _________ (________________) кв. м., расположенного по
(цифрами и прописью)
адресу: _____________________________, кадастровый N ___________________.
Площадь нежилого помещения, предоставляемого в аренду, его
расположение (местонахождение) в составе нежилых помещений, принадлежащих
________________________________________________________, определяются
согласно экспликации и поэтажному плану технического паспорта (Инв.
N _______), выданного ________________________________ по состоянию на
«____»________________ года с изменениями по состоянию на «_____»
____________года.
Площадь и границы арендуемого нежилого помещения отмечена на плане
красным цветом.
Экспликация и поэтажный план технического паспорта является
приложениями и неотъемлемыми частями настоящего договора.
1.2. _____________ здание общей площадью _____ (______________)
кв. м., расположенное по адресу: _______________________________,
кадастровый N ____________________________________ принадлежит
__________________________________________________ на праве собственности
(указать полное наименование Арендодателя)
на основании _____________________________________________________. Право
(указать наименование правоустанавливающих документов, орган их
выдавший или утвердивший, дату выдачи документов)
собственности __________________ на _______________ здание общей площадью
(указать полное наименование Арендодателя)
__________________ (____________________) кв.м, зарегистрировано в Едином
(указать цифрами и прописью)
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
«____» ______________ года за N регистрации __________________________
согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии ________
N ____________, выданного ___________________________ «____»
_____________________ года.
1.3. Указанное в пункте 1.1. настоящего договора недвижимое
имущество будет использоваться Арендатором для _________________________.
(указать целевое назначение арендуемого
недвижимого имущества, например, для
размещения офиса и т.д.)
1.4. Арендатор не имеет право сдавать арендуемое нежилое помещение в
субаренду третьим лицам без предварительного письменного согласия
Арендодателя.
1.5. Арендодатель гарантирует, что сдаваемое в аренду нежилое
помещение свободно от любых имущественных прав третьих лиц, за
исключением зарегистрированных.
1.6. Арендодатель доводит до сведения Арендатора, а Арендатор
принимает к сведению, что в отношении сдаваемого в аренду нежилого
помещения отсутствуют споры, не разрешенные вступившим в законную силу
решением суда, о которых в момент заключения настоящего договора
Арендодатель знал или не мог не знать.

2. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. В период действия настоящего договора Арендатор уплачивает
Арендодателю арендную плату в сумме _________ (____________________)
рублей ежемесячно в срок до _______________ числа месяца следующего за
оплачиваемым путем перечисления денежных средств на расчетный счет
Арендодателя или внесения наличными в кассу Арендодателя.
2.2. Арендная плата может пересматриваться сторонами по требованию
одной из сторон, но не чаще одного раза в год, при этом сторона,
выступившая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об
этом другую сторону за ____________ путем направления другой стороне
письменного уведомления.
2.3. Все произведенные Арендатором улучшения арендованного
имущества, отделимые без вреда для этого имущества, являются его
собственностью. По окончании срока действия настоящего договора, а также
в случае прекращения его действия по любым другим основаниям стоимость
произведенного _________________________________________________ ремонта,
(указать какой вид ремонта: капитальный, косметический,
отделка и т.д.)
перестройки и перепланировки помещения, а также всех произведенных за
счет Арендатора и неотделимых улучшений возмещается Арендатору.

3. Выкуп арендованного нежилого помещения. Выкупная цена. Переход права
собственности на арендованное нежилое помещение

3.1. Арендатор имеет право выкупить в собственность арендованное
нежилое помещение, указанное в п. 1.1. настоящего договора по истечении
срока настоящего договора аренды или до его истечения при условии уплаты
Арендатором всей обусловленной настоящим договором выкупной цены.
Арендная плата, уплачиваемая по настоящему договору аренды, засчитывается
в счет уплаты выкупной цены.
3.2. Выкупная цена арендованного нежилого помещения, указанного в
п. 1.1. составляет _____________ (_______________) рублей. Сумма выкупной
(сумма цифрами и прописью)
цены не подлежит изменению.
3.3. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на
недвижимое имущество, его возникновение, переход и прекращение подлежат
государственной регистрации в едином государственном реестре органами,
осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок
с ней. Право собственности Арендатора, переход права собственности и
прекращение права собственности Арендодателя на арендованное нежилое
помещение при выкупе его Арендатором по истечении срока настоящего
договора аренды или до его истечения при условии уплаты Арендатором всей
выкупной цены, подлежит обязательной государственной регистрации в
__________________________________________________. Право собственности у
(указать наименование органа, осуществляющего государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество)
Арендатора на нежилое помещение, указанное в п. 1.1. настоящего договора
возникает с момента государственной регистрации.

Смотрите так же:  Росгосстрах отзывы по осаго 2019

4. Права и обязанности сторон

4.1. В период действия настоящего договора Арендодатель имеет
право:
4.1.1. контролировать целевое использование, правильность
эксплуатации и техническое состояние арендованного имущества недвижимого
имущества;
4.1.2. на возмещение убытков, связанных с неисполнением или
ненадлежащим исполнением Арендатором своих обязательств по настоящему
договору.
4.2. В период действия настоящего договора Арендатор имеет право:
4.2.1. произвести без предварительного согласования с Арендодателем
______________________________________________ ремонт и отделку по своему
(указать какой вид ремонта: капитальный,
косметический и т.д.)
усмотрению арендованного недвижимого имущества, в том числе перестройку и
перепланировку арендуемого помещения;
4.2.2. на выкуп арендованного нежилого помещения в порядке и на
условиях, предусмотренных разделом 3 настоящего договора;
4.2.3. на возмещение причиненных убытков, связанных с неисполнением
или ненадлежащим исполнением Арендодателем своих обязанностей,
предусмотренных настоящим договором.
4.3. В период действия настоящего договора Арендодатель обязан:
4.3.1. предоставить Арендатору в течение _______________ дней
(месяцев) с момента подписания настоящего договора нежилое помещение в
состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с его назначением и
условиями настоящего договора, предупредив о недостатках, которые
Арендодатель обязан оговорить в передаточном акте согласно Акту
приема-передачи. Арендодатель не несет ответственности за недостатки
сданного в аренду нежилого помещения, которые были им оговорены при
заключении настоящего договора или были заранее известны Арендатору либо
должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра нежилого
помещения при передаче его в аренду;
4.3.2. обеспечить беспрепятственное использование и эксплуатацию
Арендатором арендуемого нежилого помещения на условиях настоящего
договора;
4.3.3. выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора;
4.3.4. в случае расторжения настоящего договора по любым основаниям
принять недвижимое имущество от Арендатора по Акту приема-передачи в срок
_____________________;
4.3.5. в течение ____ дней после истечения срока настоящего договора
аренды или до его истечения в течение ____ дней с момента уплаты
Арендатором всей установленной п. 3.2. настоящего договора выкупной цены
передать в собственность Арендатора арендованное нежилое помещение в
надлежащем виде и состоянии с учетом естественного износа со всеми
улучшениями, составляющими принадлежность нежилого помещения и
неотделимыми без вреда для конструкций помещения, исправными сетями и
сантехническим оборудованием.
4.4. В период действия настоящего договора Арендатор обязан:
4.4.1. использовать арендуемое нежилое помещение строго в
соответствии с его целевым назначением, указанным в п. 1.1. настоящего
договора;
4.4.2. представить по требованию Арендодателя надлежащие
доказательства использования арендуемого недвижимого имущества в
соответствии с условиями настоящего договора, в том числе и при
проведении проверки на месте;
4.4.3. своевременно уплачивать арендную плату в порядке и размере,
установленном разделом 2 настоящего договора;
4.4.4. поддерживать арендованное нежилое помещение в исправном
состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также нести
возникающие в связи с эксплуатацией арендованного нежилого помещения
расходы;
4.4.5. при эксплуатации арендованного нежилого помещения соблюдать
меры пожарной безопасности, санитарные нормы и правила;
4.4.6. обеспечить сохранность инженерных сетей отопления,
коммуникаций и оборудования (водопровода, канализации, электросети,
системы охранной сигнализации и т.д.);
4.4.7. соблюдать правила внутреннего распорядка Арендодателя,
которые могут периодически корректироваться им. Указанные правила
касаются безопасности, использования мест общего пользования, входа и
выхода из здания, использования оборудования и коммуникаций, рабочего
времени, использования парковки и других моментов, касающихся общих
интересов Арендатора и Арендодателя;
4.4.8. обеспечить беспрепятственный доступ в арендованное помещение
уполномоченных представителей Арендодателя, службы государственного
пожарного надзора и других служб, контролирующих соблюдение законов и
норм, касающихся порядка использования и эксплуатации зданий, и в
установленные ими сроки устранять зафиксированные нарушения;
4.4.9. в случае возникновения любых аварийных ситуаций, неполадок в
арендуемом нежилом помещении, в том числе на трубопроводах центрального
отопления, горячего и холодного водоснабжения, электротехнического и
прочего оборудования немедленно уведомить Арендодателя
________________________________________, принять соответствующие меры по
(указать каким образом: по факсу, по телефону, электронной
почте и т.д.)
устранению аварий или неполадок, а также сообщить службам и обеспечить им
беспрепятственный доступ в арендованное помещение соответствующим
аварийным службам для устранения аварий и неполадок, вне зависимости от
режима работы помещений.
4.4.10. возместить Арендодателю убытки, причиненные в случае
повреждения арендованного имущества, если Арендодатель докажет, что
повреждение имущества произошло в результате наступления обстоятельств,
за которые Арендатор несет ответственность в соответствии с действующим
законодательством РФ или условиями настоящего договора аренды.

5. Ответственность сторон

5.1. Ответственность Арендатора:
5.1.1. В случае нарушения Арендатором сроков и порядка внесения
арендной платы, установленного разделом 2 настоящего договора последний
уплачивает пени в размере _____ % от суммы просроченного платежа за
каждый день просрочки.
5.1.2. В случаях грубого нарушения Арендатором условий настоящего
договора, а именно:
— использование нежилого помещения не по целевому назначению,
указанному в п. 1.3 настоящего договора;
— передача нежилого помещения или его части третьим лицам в
субарендное пользование без соответствующего письменного согласования с
Арендодателем;
— умышленное ухудшение Арендатором состояния арендуемого недвижимого
имущества;
— невыполнение требований Арендодателя, предусмотренных п.п. 4.4.4.
— 4.4.9. настоящего договора Арендатор уплачивает неустойку в виде штрафа
в размере _____ кратной месячной арендной платы, существующей на день
выявления нарушения комиссией Арендодателя.
5.1.3. В случае, если Арендатор после окончания договора не
освобождает арендованное нежилое помещение в установленные настоящим
договором сроки, не возвращает его, т.е. уклоняется от подписания Акта
приема-передачи или возвращает нежилое помещение несвоевременно,
Арендодатель вправе потребовать, помимо внесения Арендатором арендной
платы за весь период фактического пользования недвижимым имуществом и
неустойки в виде штрафа в размере _____ кратной сумме месячной арендной
платы, также и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.
5.2. Ответственность Арендодателя:
5.2.1. В случае нарушения Арендодателем обязательств,
предусмотренных п. 4.3.1. и п. 4.3.2. настоящего договора Арендодатель
обязан уплатить Арендатору штраф в размере ________ рублей, а также
полностью возместить Арендатору ущерб, причиненный неисполнением, в части
не покрытой неустойкой;
5.2.2. В случае нарушения Арендодателем обязательства,
установленного п. 4.3.5. настоящего договора, Арендодатель уплачивает
Арендатору неустойку в виде пени в размере ______ % от выкупной цены
нежилого помещения, установленной в п. 3.2. настоящего договора за каждый
день просрочки, а также Арендодатель обязан полностью возместить
Арендатору убытки, причиненные неисполнением обязательства по договору.
5.3. Уплата неустойки, установленной настоящим договором не
освобождает Арендатора и Арендодателя от исполнения обязательств по
настоящему договору в натуре.

6. Порядок изменения и расторжения договора

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны
лишь в случае их оформления в письменном виде и подписания обеими
сторонами. Сторона направляет проект изменений в договор в виде
дополнительного соглашения к договору ________________________, другая
сторона обязана рассмотреть представленный проект изменений и в течение
_______________ дней с момента получения направляет подписанный экземпляр
дополнительного соглашения либо мотивированный отказ от внесения
представленных изменений в письменной виде.
6.2. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а
также может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон.
6.3. По требованию Арендодателя настоящий договор аренды может быть
досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:
— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора
или назначения недвижимого имущества, указанного в п. 1.3. настоящего
договора, либо с неоднократными нарушениями;
— существенно ухудшает недвижимое имущество.
6.4. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть
досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
— Арендодатель не предоставляет недвижимое имущество в пользование
арендатору либо создает препятствия пользованию недвижимым имуществом в
соответствии с условиями договора или назначением имущества;
— переданное Арендатору недвижимое имущество имеет препятствующие
пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при
заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были
быть обнаружены Арендатором во время осмотра недвижимого имущества или
проверки его исправности при заключении настоящего договора;
— недвижимое имущество в силу обстоятельств, за которые Арендатор не
отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования в
соответствии с назначением, указанным в п. 1.3. настоящего договора.

7. Срок действия договора. Заключительные положения

7.1. В соответствии со ст. 131 и ч. 2 ст. 651 ГК РФ настоящий
договор подлежит государственной регистрации в едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается
заключенным с момента такой регистрации.
7.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной
регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует до
«____» _______________ года (не менее года). Расходы, связанные с
государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачиваются
Арендатором в полном объеме.
7.3. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим
договором, определяются в соответствии с действующим законодательством
Российской Федерации.
7.4. Реорганизация Арендодателя, а также переход права собственности
(хозяйственного ведения, оперативного управления) на арендуемое нежилое
помещение к другому лицу не является основанием для изменения или
расторжения настоящего договора аренды.
7.5. Все споры и разногласия, возникающие между сторонами по
вопросам исполнения обязательств по настоящему договору, будут
разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и
обычаев делового оборота.
7.6. В случае неурегулирования в процессе переговоров спорных
вопросов, споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим
законодательством.
7.7. В случае изменения наименования, местонахождения, банковских
реквизитов и других данных каждая из сторон обязана в ___________ срок в
письменной форме сообщить другой стороне о произошедших изменениях.
7.8. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих
одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в делах
______________________________________________________________________, а
(наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним)
остальные два выдаются Арендатору и Арендодателю.

Приложение:
1. Акт приема-передачи нежилого помещения от «____» _________ года
(Приложение N 1);
2. Экспликация нежилых помещений _________ этажа (Приложение N 2);
3. План расположения нежилых помещений _____ этажа здания (копия
плана ____ этажа Технического паспорта здания (Приложение N 3);

Подписи, адреса и реквизиты сторон.

Арендодатель Арендатор
__________________________________ ______________________________
__________________________________ ______________________________
________________________ _________________________
Арендодатель Арендатор