Посреднический договор в сфере недвижимости

Образцы договоров об оказании услуг агентством недвижимости

Образцы договоров об оказании услуг агентством недвижимости

Здесь Вы найдете образцы договоров с необходимыми приложениями, на основании которых работает наша компания, а также сопутствующие договора отчуждения недвижимого имущества. Данные договора являются лишь макетами, т.к. каждый случай сотрудничества сугубо индивидуален и подлежит корректировке.

Внимание! Если у Вас реально нет никакой возможности оплатить наши услуги за сопровождение сделки, то спокойно идем к какому-нибудь нотариусу либо в регпалату за разъяснениями по заполнению договоров дарения, купли-продажи и т.п. Наше агентство недвижимости справок по такому случаю не дает.

Посреднические сделки: юридические аспекты

В своей деятельности компании часто пользуются услугами посредников. При этом в каждом случае фирмы стараются выбрать для себя наиболее оптимальный посреднический договор. В данной статье мы рассмотрим некоторые моменты, которые фирме необходимо учесть при заключении такого договора.

Как известно, Гражданский кодекс не содержит такого понятия, как посредническая деятельность. Однако в нем приводится понятие коммерческого посредника — лица, действующего в чужих интересах, но от своего имени 1 .

Отношения посредников и фирм, пользующихся их услугами, регулируются нормами договоров поручения, комиссии и агентирования 2 . Рассмотрим подробнее предмет каждого из указанных видов договоров:

  • по договору поручения поверенный обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия 3 ;
  • по договору комиссии комиссионер обязуется по поручению комитента за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента 4 ;
  • по агентскому договору агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала 5 .

В каждом из 3 перечисленных договоров одна сторона (поверенный, комиссионер, агент) выступает посредником и обязуется выполнить определенные действия по поручению и за счет другой стороны (доверителя, комитента, принципала). Выбор же той или иной формы посреднического договора зависит от нескольких обстоятельств, в частности, от чьего имени действует посредник и от характера самого поручения.

Так, если предполагается совершение разовых сделок (например, закупка) или однотипных юридических действий (например, сбор необходимых документов, оформление соответствующих прав фирмы в регистрирующих органах или представление ее интересов в государственных органах, судах и т. д.), фирма может выбрать договор поручения. Отметим, что этот договор отвечает всем установленным Гражданским кодексом признакам представительства от имени другого лица, а в тех случаях, когда поручение непосредственно связано с предпринимательской деятельностью, — коммерческого представительства 6 .

Если же компании необходимо заключить одну или несколько сделок, но, например, нет возможности осуществить это самостоятельно или организация не хочет вступать в непосредственные отношения с контрагентами, то посреднические отношения могут быть оформлены договором комиссии. На практике договор комиссии, как правило, заключается на совершение сделок по договору купли-продажи.

И третий вариант — агентский договор. По нему агент, чтобы исполнить поручение, помимо совершения действий, влекущих за собой юридические последствия, выполняет в интересах принципала также действия фактические. Например, при продаже товара агент может и рекламировать его. Так как при этом в правоотношения с рекламодателями принципал не вступает, то действия агента для него не повлекут за собой юридических последствий. Он лишь обязан будет оплатить понесенные посредником расходы на рекламу.

Как видим, агентские договоры предоставляют посредникам больше возможностей для исполнения поручения заказчика. Ведь по договору комиссии совершаются только сделки (юридические действия, которые направлены на возникновение, изменение или прекращение гражданских отношений). Что касается договора поручения, то с его помощью помимо сделок можно оформить также и оказание услуг посреднического характера. Однако в этом случае фактические действия, хотя и могут сопутствовать выполнению юридических действий, не являются предметом договора поручения. Обратите также внимание, что определение коммерческого посредника применимо к комиссионеру и агенту.

Другой отличительной чертой агентского договора является его длящийся характер, выраженный в том, что он заключается, как правило, на определенное время, а не для выполнения определенных действий (сделок). Кроме того, договор может содержать условия, запрещающие агенту заключать аналогичные агентские договоры, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре 7 , а принципалу — с другими агентами, действующими на ней 8 .

Что касается договора комиссии, то его разрешается заключать с указанием или без указания территории исполнения, с обязательством комитента не совершать с контрагентами сделок, выполнение которых поручено комиссионеру, и без него 9 . Перейдем к другим аспектам рассматриваемых договоров (см. также таб. на стр.30).

Права и обязанности

По договору поручения и агентскому договору, по которому агент выступает от имени принципала, права и обязанности, возникшие из отношений с контрагентами, появляются у доверителя (принципала). По договору же комиссии и агентскому договору, где агент действует от своего имени, правообладателем и ответственным перед третьими лицами становится посредник. При этом не имеет значения, вступил ли комитент (принципал) непосредственно в правоотношения с контрагентами и поименован ли он в договорах. Расчеты по договорам также будут вестись посредником. Впоследствии он должен передать организации все полученное по сделкам, а также уступить права по тем из них, которые не исполнены контрагентом 10 .

Таким образом, право собственности на товары, приобретенные или реализуемые по посредническому договору, к посреднику не переходит. С правом собственности тесно связан риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. По общему правилу 11 его несет собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако в отношении имущества, переданного посреднику для исполнения поручения, действует специальная норма. Следуя ей 12 , такой риск всегда возлагается на посредника, если он действует от своего имени.

Смотрите так же:  На усн имеет ли право выставлять счета

Возможные риски

Как уже отмечалось, по агентскому договору диапазон действий посредника шире, чем по другим договорам, и это влечет за собой определенный риск для принципала. Связан он с тем, что сразу не всегда возможно предусмотреть в договоре все те действия, которые должны быть совершены агентом. Поэтому в договоре, как правило, определяются лишь общие полномочия агента. В этом случае принципал в отношениях с контрагентами не вправе отказаться от исполнения совершенных агентом сделок, ссылаясь на отсутствие у него соответствующих полномочий, если только не докажет, что контрагент знал или должен был знать об ограничении полномочий посредника 13 .

При оформлении посреднического договора важно учитывать, чтобы включенные в него условия соответствовали правовому содержанию, установленному гражданским законодательством. Обусловлено это тем, что договор может быть переквалифицирован контролирующими или судебными органами 14 . Например, договор комиссии часто признают договором купли-продажи из-за того, что посредник по договору обязуется перечислить деньги за товар, взятый на комиссию, в определенный срок, что противоречит самой юридической природе договора комиссии, из которой не прослеживается гарантия комитенту, что его товар будет продан.

Также посредники, действующие от своего имени, не могут исполнять поручение по заключению сделок с недвижимостью (например, по договору комиссии риелтор может только найти подходящий объект недвижимости, но не заключать сделку) 15 .

Некоторые фирмы-посредники заключают договоры на осуществление лицензируемой деятельности, хотя при этом собственной лицензии у них нет. Это недопустимо, так как вид деятельности, на осуществление которой требуется лицензия, может выполняться только получившими ее юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями 16 . Теперь перейдем к такой немаловажной составляющей посреднического договора, как вознаграждение посредника.

Вознаграждение посредника

Комитент и принципал обязаны выплатить посреднику вознаграждение независимо от того, предусмотрены ли в договоре порядок его выплаты, размеры, а также сама обязанность такой выплаты 17 . То есть договор комиссии и агентский договор предполагаются возмездными. В отличие от них договор поручения предполагается возмездным, если речь идет о коммерческом представительстве и договором не предусмотрено иное 18 .

Все посредники имеют право удерживать в обеспечение своих требований вещи, подлежащие передаче доверителю (комитенту, принципалу) 19 . Поэтому во избежание разногласий в договоре нужно точно определить размеры вознаграждения и условия его выплаты.

Вознаграждения посредникам, выступающим от своего имени

Такие посредники имеют право удержать всю сумму причитающегося им по договору вознаграждения из любых поступлений от контрагентов 20 .

Так, если по договору с третьим лицом оплата происходит частями, то комиссионер или агент, действующий от своего имени, может удержать всю сумму своего вознаграждения из первой части, если иное не предусмотрено посредническим договором. При этом посредник не будет нести ответственность, если в оставшейся части третье лицо не исполнит свое обязательство по сделке. За исключением случаев, когда посредником не принято ручательство за контрагента (делькредере) или не проявлено необходимой осмотрительности при его выборе. Последнее, в свою очередь, потребует доказывания со стороны комитента (принципала) 21 .

Если же посредник, действующий от своего имени, из собственных средств перечислит комитенту (принципалу) аванс в счет будующих поступлений от реализации товаров, эта операция будет расценена как выданный коммерческий кредит со всеми вытекающими отсюда налоговыми последствиями 22 .

Сравнительная таблица посреднических договоров

Как продать недвижимость по агентскому договору в 2016 году

Агентский договор для продажи недвижимости заключается, как правило, в тех случаях, когда у собственника нет свободного времени, чтобы заниматься размещением информации о продаже недвижимости, отвечать на звонки потенциальных покупателей и пр. Кроме того, сам объект продажи требует больше времени, необходимо не только встречаться с клиентами, но и согласовывать условия сделки, показывать сам объект недвижимости, проводить мероприятия по предварительной проверке клиента на предмет его благонадежности.

Для совершения всех необходимых действий, связанных с продажей недвижимости, существуют агенты по продаже недвижимости. На практике возникают вопросы: как заключить агентский договор по продаже недвижимости? Как его правильно оформить? А также вопросы, связанные с уплатой налогов за вознаграждение, бухгалтерским и налоговым учетом в агентствах недвижимости. Разберем их подробнее в нашем материале.

Из этой статьи вы узнаете:

  • Какие правила оформления агентского договора в 2016 году
  • Как рассчитать НДС с вознаграждения за продажу недвижимости
  • Особенности бухучёта при выплате вознаграждения агенту в 2016 году

Как заключить агентский договор о продаже недвижимости в 2016 году

По агентскому договору агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Если сделка совершается агентом от своего имени и за счет принципала, все права и обязанности по этой сделке приобретает агент. Если сделка совершается агентом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала (ст. 1005 НК РФ).

В нашем случае, собственник недвижимости выступает принципалом в агентском договоре, который поручает посреднику (агенту или агентству недвижимости) осуществить продажу недвижимости за определенное вознаграждение.

Эти материалы обязательно пригодятся в работе бухгалтера:

Когда услуги агента облагаются НДС в 2016 году

По общему правилу посреднические услуги облагаются НДС, если местом их реализации признается территория РФ (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Напоминаем, что место реализации посреднических услуг определяется по месту нахождения исполнителя (пп. 5 п. 1 ст. 148 НК РФ). В отдельных случаях посреднические услуги освобождаются от НДС, но в нашем случае налоговая база у агента определяется на дату оказания таких услуг, а в случае поступления предварительной оплаты (аванса) − на момент поступления оплаты (п. п. 1, 14 ст. 167 НК РФ). Исходя из этого, услуги агента при продаже недвижимости будут облагаться НДС, если он находится на территории РФ.

Смотрите так же:  Порядок заполнения отчета о целевом использовании средств

Начисляем НДС на вознаграждение за продажу недвижимости в 2016 году

Датой оказания посреднических услуг является день, когда посредник признается исполнившим поручение согласно условиям договора, в случае с продажей недвижимости это, как правило, подписание двустороннего акта. Напоминаем, что посредники уплачивают НДС только с суммы своего вознаграждения и сумм иных доходов, получаемых по условиям договора (п. 1 ст. 156 НК РФ).

Таким образом, агент не платит НДС с денежных средств, которые поступили:

  • от заказчика для исполнения условий сделки (без учета вознаграждения) либо в качестве компенсации уже понесенных агентом расходов;
  • от покупателей товаров (работ, услуг), реализуемых для заказчика посреднических услуг.

Бухучет агентского вознаграждения у принципала в 2016 году

Сумма вознаграждения (без учета НДС), причитающегося агенту, признается прочим расходом и учитывается по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы», на дату утверждения отчета агента, либо на дату подписания двустороннего акта (п. 31 ПБУ 6/01, п. п. 11, 14.1, 16, 19 ПБУ 10/99).

В целях налога на прибыль сумма агентского вознаграждения включается в состав расходов, связанных с реализацией объекта недвижимости (п. 1 ст. 268 НК РФ). Если принципал применяет метод начисления, сумма вознаграждения признается расходом на дату утверждения отчета агента (п. 1 ст. 1008 ГК РФ, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ). При кассовом методе необходимо также, чтобы вознаграждение было фактически уплачено агенту (п. 3 ст. 273 НК РФ).

Входной НДС от агента за услуги в 2016 году

Агент может предъявить принципалу сумму «входного» НДС, которую последний вправе принять к вычету после утверждения отчета агента на основании выставленного им же счета-фактуры (при условии, что объект недвижимости предназначен для использования в операциях, подлежащих налогообложению НДС) (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Образец агентского договора в 2016 году

Для вас удобные образцы документов. Просто скачайте их бесплатно:

АН Итака, вместо договора о намерениях предлагают агентский договор.

Хочу приобрести квартиру. Нашел на Циане вариант. Созвонился с риелтором, посмотрел вариант (риелтора не было при просмотре), принял решение брать вариант. Риелтор озвучил, что для начала сбора и оформления документов необходимо внести залог (30т.р.). Я согласился и попросил прислать договор о намерениях с указанной суммы предоплаты. Риелтор присылал мне агентский договор,в котором от лица директора по продажам, действующего на основании доверенности (данные не указаны), я соглашаюсь на подбор уже выбранной мною квартиры, обязуюсь уплатить агентское вознаграждение. Так же сразу прислали дополнение в договору, в котором сказано «Цена продажи объекта должна составлять сумму (сумма о которой мы договорились), включая агентское вознаграждение» .

Вопросы: насколько это нормально? Чем это чревато?

Участник программы «‎Работаю честно»

Нормально это или нет. кому как. Для меня нет. В Москве крупные агенства тоже по таким схемам работают, но если настоять, показать, что ты «в теме», то без проблем будет предложен правильный вариант соглашения.

Расскажите пожалуйста поподробнее. как это сделать?

Настаивают на заключении не нужного нам договора.

Герман, Вы почитайте договор то. Вполне возможно, что риэлтор продавца хочет принять от Вас обеспечительный платеж ( аванс) в качестве подтверждения Ваших намерений, за продаваемую квартиру. Это нормальная практика.

Участник программы «‎Работаю честно»

Фишка проста: наймите СВОЕГО риэлтора.

Участник программы «‎Работаю честно»

Вы прочитали этот договор? Наверняка нет.

Участник программы «‎Работаю честно»

Если это договор на услуги не подписывайте. Бывает, что супер экономные собственники «работают» со многими навязавшимися риэлторами, и если риэлтор «приведет» покупателя, собственники настаивают на том, что за услугу должен платить тот кто покупает. И чтобы не оказаться в пролете риэлтор стремится подписать договор. У меня встречалось такое в практике по сопровождению сделок. Вернитесь к собственникам и проясните данный вопрос. Если люди порядочные, то и в дальнейшем все должно сложиться порядочно. Если это другой договор, например, предварительный или договор об авансе/задатке это другая тема, которая является обязательной составляющей схемы по сделке. Наймите хотя бы на сопровождение специалиста, тем более что банк не проведет качественную проверку.

как обезопасить себя от кидалово на комиссионные

Объект на продажу есть не у Вас, а у продавца. Самая надежная подстраховка — заключение договора. Если продавца не удастся заключить договор, и не возникнут нормальные, доверительные отношения — он может спокойно Вас послать, после того, как Вы найдете покупателя. А покупатель или агент со стороны покупателя — Вам ничего не должны. Либо ищите подход к продавцу, либо не занимайтесь этим объектом.

Извините , пред.сообщение с ошибками написано)) Вот новый текст «Я агент, у меня есть объект на продажу , но я не уверен в продавце и он не хочет заключать договор с агентством . Но объект ликвидный и интересный . Если я найду покупателя как обезопасить себя от кидалово со стороны агента , покупателя или продавца. Всю голову сломал..»

bbbbbbbb, судя по имени и по тексту, Вы и правда голову сломали))))
Когда найдете покупателя, на авансе проговорите момент передачи комиссии. Обычно это аренда отдельной ячейки на сделке с симметричными условиями доступа к ячейке продавца( только не оригиналы, а ксерокопии). А чтобы не было сговора против Вас, телефон в авансовом соглашении пишите свой.
А если захотят » кинуть», то все-равно, как не страхуйся, кинут. От людей зависит. Это касается не только сферы недвижимости. Бог им судья.

Надо понимать, что вы не единственный, к кому обратился продавец. А скорее всего — он ни к кому не обращался, а просто разместил сам рекламу. Разумеется, ему уже позвонили несколько десятков таких же, как вы и каждый из них получил примерно такой ответ: «Договор подписывать не буду, найдете покупателя, тогда. «
Мне кажется, здесь приемлемы только два варианта:
1. Правильно построить диалог с клиентом и подписать договор. Если же не подписывать, то как минимум, выстроив доверительные отношения, быть уверенным в том, что только вы будете вести его.
2. Забыть про этот объект и не морочить себе голову.

Смотрите так же:  Как оформить список литературы гост 2003

bbbbbbbbb, молодёжь)) .Как режет слух твои формулировки, понимаю продавца ( без сарказма). Возможно многие через это проходили. Если дотянешь продавца и покупателя до сделки ,звони(заблаговременно). Помогу : с покупателем,продавцом и их агентом и ячейкой. Конечно не бесплатно, беру коньяком.Одним стажёром больше или меньше ,банк выберу котором будет удобней (мне).

Господин б. Вы не ломайте голову, ищите другого продавца и спокойно работайте.

Участник программы «‎Работаю честно»

Никак Вы себя не застрахуете. Да и на договор не стоит возлагать такие надежды. Если захотят решить вопрос без Вашей помощи, то обязательно это сделают. Не ломайте голову, просто старайтесь работать с теми людьми, в порядочности которых Вы более менее уверены.

Ни кто ни от чего не застрахован, только договора, будь то в письменной или в устной форме, прозрачность сделки -это 95% вашего успеха, учитесь понимать людей и тогда вы будете им более понятны! Любая нервозность с вашей стороны будет расценена оппонентами как неуверенность и незнание своего дела! А значит и желание обойтись без вас

100% гарантии к сожалению нет.Чтобы исключить кидалово я работаю официально и все сделки провожу через агенство.Верх совершенства если Вы возьмете аванс с продавца(у меня было 2 таких сделки). Если клиент мутный оставьте его и найдите нормального.Сэкономите время . нервы и возможно деньги на рекламу обьекта.

В целом ГК РФ навязывание каких-либо услуг невозможно.
А так предложите публичную аферту и всё или договор подряда с доп соглашениями и всё. Работайте спокойно.

Участник программы «‎Работаю честно»

Забыть! Продавец не хочет платить и не заплатит. Не тратить время зря.

Берегите голову Уважаемый!Есть в этой жизни не восполняемые рессурсы,сказать проще здоровье дороже!
Не хотите работать бесплатно,предоставте это право другим.Подумайте о том,что если в самом начале клиент грубо говоря выкаблучивается,чем это может быть чревато впоследствии.

bbbbbbbbb, никакого такого способа, чтоб 100% — нет. Если захотят кинуть — кинут. Так что тут всё зависит от того, как вы себя поставите. Вы должны быть НУЖНЫ всем другим участникам сделки.

Я перестала работать с такими продавцами без договора. Раз уже кинули продавец и покупатель. Клиентов все хотят чтобы приводили, а договор не собираются подписывать. На фиг таких.

Если очень ликвидный объект обработать противоположную сторону и рискнуть максимально контролируя ситуацию.

Есть такое в риелторской практике — когда просят о помощи в продаже объекта, обещают «золотые горы». Предложи клиенту подписать договор, не эксклюзивный. Откажет — платить не будет. Экономьте свое время и оставьте этот объект — не серьезно.

Участник программы «‎Работаю честно»

В вашем случае обезопаситься хоть как-то можно только через договор. И то — это далеко не панацея.

«Бойся мыслей своих». Работай так и с тем клиентом,кто бы он ни был,что бы не приходилось тратить силы на негатив и пустую беготню.

Если Вы были не убедительны и не донесли все преимущества от работы с Вами, то тогда поработайте над тем как это сделать. В противном случае либо на этом объекте агенты гроздьями либо продавец сам дал рекламу. А вообще читайте Парусову, Гороховского и др. и учитесь, учитесь и еще раз учитесь.

bbbb, если объект ликвидный, стоит рискнуть. «Не догонишь, так хоть согреешься..» По серьёзному, устранить то, что в договоре не устраивает продавца. Часто, эксклюзивность. Так и написать в доп. соглашении: может сам искать покупателя.. Не продавать Вашим клиентам в обход Вас.. Потом плавно согласовать и зафиксировать стоимость Вашей услуги, срок выплаты вознаграждения и — вперёд! Удачи!

Страховаться бесполезно. Только собственное умение и опыт. Вас просто не должны хотеть обвести. Если такое возникает — это уже с самого начала неправильно построенная работа.

Участник программы «‎Работаю честно»

документируйте процесс, договор и прочее, факт присутствия бумажки — дисплинирует

Вообще когда от такого продавца отворачиваешься-он как правило начинает задумываться -почему? И чем больше таких что называется «облизываешь», тем больше с них лезет всякой гадости!

Вас может обезопасить только договор на предоставление платных услуг, все остальное только слова.

В работе с такими продавцами может спасти только предварительный договор на продажу и авансированный платеж за рекламу побольше вперед.А обычный агентский договор не спасет,если такой прродавец захочет сам продать квартиру,то продаст,ни смотря на заключенный договор.С клиентами должны быть доверительные отношения, когда договор подписывается уже при нахождении покупателя.

Даже перед заклакой денег в ячейку (безопаснее идти от Продавца, но не всегда) он всё равно может Вас кинуть, особенно если это будет ипотека, а не все банки впускают агентов в ячейку.

Если честно то я больше боюсь агентов которые могут узнать адрес и пойти договориться сами с продавцом , предложив ему своего клиента У меня только устная пока договоренность с продавцом что я его объект буду рекламировать , пока он слово держит. Еще меня продавец просил тоже не слишком распространяться насчет точного адреса , т.к. там живут сейчас его родственники и он не хочет им раньше времени говорить что продает этот дом. Объект этот дорогой , поэтому я не думаю что толпы покупателей будут и мне кажется достаточно вначале назвать место и параметры а далее уже предметнее говорить. Так вот и думаю как обезопасить себя от ушлых агентов которые могут напрямую выйти на продавца